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贝壳研究院|贝壳研究院：北京刚需房总价近五倍于沈阳

10月29日 ， 贝壳研究院发布《2020城市刚需购房报告》 。 报告指出 ， 一线城市北京（350万）、深圳（345万）和上海（295万）刚需上车门槛最高 ， 厦门总价266万元紧随其后；长沙、沈阳、重庆等8城市刚需上车门槛稍低 ， 平均购房总价在百万以内 。
【贝壳研究院|贝壳研究院：北京刚需房总价近五倍于沈阳】30城刚需“上车线” ， 了解一下
刚需 ， 相对弹性需求而言 ， 是指受房价因素影响较小 ， 为满足城市基本居住需求而购房置业的群体 。 刚需人群购房资金有限 ， 买房时优先会考虑自我承受能力 。
综合来看 ， 这类人群可以归纳为以下几个特征：从置业次数来说 ， 一般是首套房/生活范围内唯一房产；从置业需求来说 ， 一般是婚房、异地安家、孩子上学、落户等 ， 有不得不买房的强烈因素；从产品来说 ， 一般是面积紧凑中小户型 ， 低总价 ， 维持居住的基本配置 。
为准确地描摹城市刚需购房状况 ， 综合贝壳交易数据维度分析 ， 研究给出了各城市刚需购房“上车线” 。
在总价排名前十的城市中 ， 北京（350万）、深圳（345万）、上海（295万）三城领跑 ， 组成了“300万区间”的第一阵营；厦门（266万）、杭州（226万）以超过200万水平 ， 构成了第二梯队；值得一提的是 ， 2020年前9月厦门二手房均价40242元/ 平 ， 超过众多新一线和二线城市房价 ， 跻身于房价一线阵营 。
而“160万”成为第三道分水岭 ， 由广州（198万）、南京（190万）、宁波（175万）、东莞（160万）、苏州（159万）五城组成 ， 五城几乎以超过160万 “上车价” ， 挤入城市排行榜前十 。
除了TOP10城市 ， 再加上中部核心城市武汉（140万）、西南中心城市成都（106万） ， 此次统计中共有12个新一线及二线城市 ， 刚需上车线超过100万元 。
而长沙（84万）、沈阳（73万）等8城市刚需上车门槛稍低 ， 平均购房套均总价在百万以内 。 以沈阳为例 ， 刚需房总价水平仅为北京的五分之一 。
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那么 ， 刚需人群是否是城市购房的主流人群呢？报告从另外一个维度——将“刚需上车价”与城市” 整体交易房价” ， 进行了对比分析发现 ， “高房价城市”才有典型的“刚需人群” 。
在30个样本城市中 ， 北京、深圳、厦门、杭州等高房价城市 ， 刚需上车均价显著偏离整个市场交易均价 。 其中 ， 北京刚需客户置业套均总价比全市成交套均价低77万元 ， 深圳低63万元 。 从房屋总价来看 ， 刚需群体存在着充足的居住提升改善空间 。
而房价相对较低城市如惠州、南通、重庆、合肥等 ， 居住负担整体不高 ， 刚需客户购房总价与市场整体水平几近持平 。
大面积-低价格 ， 才是真的“居住友好”
值得关注的是 ， 如果单从性价比角度考虑 ， “大面积-低价格”无疑是最优的 。 贝壳研究院此次分析中 ， “大面积-低价格”刚需友好置业城市包括了成都、青岛、武汉、西安、郑州、佛山、长沙等新一线城市及济南、南通、昆明等二线城市 。
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与之相反 ， 北上广深、厦门和南京 ， 属于典型的“小面积-高价格”类型 ， 受到供需关系等因素影响 ， 刚需群体上车难度较大 ， 且在居住体验方面也有待提高 。 特别是厦门及南京 ， 两个城市刚需主流交易户型约七成集中在小户型（两居及以下） ， 高房价下居住面积相对其他城市较小 。
当然购房置业 ， 除了价格与面积 ， 城市经济发展水平 ， 就业机会、未来成长空间等也是重要的参考指标 。
贝壳研究院此次报告 ， 综合了城市人口潜在需求、城市发展潜力等指标 ， 构建出城市置业动力指数 。 研究结果显示 ， 四个一线城市购房动力综合水平仍然领跑全国 ， 其中深圳置业动力指数最高 ， 排名居于百城购房动力榜榜首 。 分项指标上 ， 重庆、深圳、东莞在人口潜在需求上排名前三；而在城市发展潜力指标上 ， 新一线城市南京、杭州表现亮眼 。
综合对比来看 ， 以长沙、成都、西安等为代表的城市 ， 在居住友好性、就业机会、经济发展等方面有相对优势 ， 对刚需群体会形成持续吸引力 。
“刚需上车”的时间与空间
然而 ， 如何衡量刚需购房者上车难度？理想与现实差距到底有多远？
在贝壳研究院对2987人的在线问卷中 ， 6成左右的受访者表示 ， 首套房首付款（或计划首付款）在30万元以内 ， 而30万的首付区间 ， 与刚需购房门槛还有着较大差距 。 从购房资金来源方面看 ， 购买首套房不止考验买房者的购买力 ， 更考验家庭的经济实力 。 调查显示 ， 购房资金来源同时包括自己、配偶、家人三方的比例 ， 无房计划买房人群为29.0% ， 而有房群体在买首套房时“掏空六个钱包”的比例为21.5% ， 房价上涨之下 ， 刚需上车的难度增加 ， 需要更多的家庭支持 。 不过 ， 在有买房需求的人群中 ， 认为仅靠自己努力10年内能攒够首套房首付款的比例为60.8% 。
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同时 ， 刚需上车难在购房年龄上得到充分体现 。 近年来 ， 多城市平均购房年龄逐步增加 ， 全面进入“30+”时代 。 并且此次调查发现 ， 刚需购房平均年龄在多数城市高于城市购房平均年龄 。
以购房年龄最大的天津为例 ， 刚需购房平均约37.5岁 ， 而天津整体平均购房年龄在35.4岁水平 。 与之相对的 ， 重庆、成都、合肥、西安、郑州等新一线城市的刚需平均购房年龄相对较低 ， 其中重庆刚需购房年龄最低 ， 约为29.4岁 。
除了用时间换取“上车票” ， 从更加微观的城市刚需购房热门商圈区位看 ， 刚需们也在空间上做着取舍 。
由于对资金价格敏感但城市房价又高企 ， 刚需置业选择更偏向远离市中心 。 以北京为例 ， 从空间分布情况来看 ， 刚需购房群体主要集中在五环外区域 ， 越靠近市中心 ， 成交量越小 。 同样 ， 上海表现出类似情况 ， 主流成交商圈主要分布在中环外 ， 内环核心商圈成交占比较小 。
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具体看北京交易情况 ， 刚需热门TOP5商圈包括回龙观、长阳、北苑、常营和顺义城 ， 集聚了近15%的刚需客户 ， 其中有“睡城“之称的回龙观商圈位居首位 ， 成为刚需客群购房的重要选择区域 。 而成都的大丰、广州的市桥、杭州的临平等非市中心热门置业商圈 ， 都成了刚需购房用户城市生活的“第一站” 。


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