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注册公司|北京商住房市场几近冰点 多个项目因抵押无法正常网签

中国证券报采访人员日前对北京地区商住房市场走访发现 ， 受限购政策影响 ， 北京地区商住房成交惨淡 ， 新房楼盘普遍存在滞销 。 很多在售的楼盘是2017年限购政策出台前入市的 ， 目前仍在销售 ， 这些新房楼盘已经有二手房入市交易 ， 价格存在较大的“倒挂”现象 。 部分楼盘常年销售惨淡 ， 相关公司为了增加现金流 ， 将项目已经做了抵押 ， 导致新房无法正常网签 。 还有的项目为了吸引客户 ， 将本应该全款销售的房款做成首付分期支付 ， 分期时间最长可达两年 ， 存在违规销售的现象 。
□本报采访人员 董添
两三个月卖一套
“项目是2016年最高点时开的盘 ， 最高达到5.5万元/平方米 ， 当时均价也要到5万元/平方米 。 现在项目一手房卖3万元/平方米 ， 依然卖不出去 。 ”位于南五环地铁附近某头部房企开发的商住新房销售人员王平（化名）对中国证券报采访人员表示 ， “很多当时的销售人员都辞职了 ， 现在基本上两三个月能卖一套 。 ”
据王平介绍 ， 项目在开盘初期一度卖得十分火爆 。 项目当时拿地容积率比较高 ， 楼盘单栋建设的密度较大 。 虽然前期销售火爆 ， 但是限购来临时 ， 每栋都剩下很多房源 。 “一层楼大概有24户 ， 销售火爆时每个楼层都有出售 ， 但也遗留了较多的房源 。 如果是住宅 ， 这些年早就清盘了 。 商办项目严格执行限购 ， 一手房只能卖给公司 ， 很难在短时间内做到清盘 。 ”
“这个项目是精装修 ， 还有燃气 ， 装修也是奔着居家过日子用的 ， 如果真的拿来当办公用房 ， 可能还真的需要另外装修 。 ”有看房者对中国证券报采访人员表示 ， “没有限购前 ， 我就来看过房 ， 当时可以个人名义贷款买 。 因为觉得房子设计成LOFT ， 对年纪大的人不太方便就没买 。 现在价格已经跌了一半了 ， 但只能以公司名义买 ， 并且得全款 。 ”
上述看房者称 ， 现在之所以来看房 ， 是看到项目近期又进行了促销 ， 但是还没有来得及注册公司 。 销售人员说注册公司不着急 ， 网签之前注册好就可以 。 现在这个阶段主要是交定金和“首付”款 ， 后续手续可以帮着一起做 。
项目存在抵押
中国证券报采访人员进一步了解到 ， 很多商住房新房项目之所以不严格要求购房者资质 ， 允许购房者注册公司环节“慢慢来” ， 和项目已经做了抵押 ， 无法进行正常网签有关系 。
以位于北五环某商住房项目为例 ， 中国证券报采访人员了解到 ， 项目开盘时间超过5年 ， 限购之后销售一直不理想 ， 开发商为了缓解现金流压力 ， 将楼盘做了抵押 。 解抵押时间要到两年以后 。
“目前认购的客户只需要交5万元的定金 ， 一个月之内交足50%的房款 。 如果有公司资质的 ， 就等着交完房款一起走网签 。 如果没有公司 ， 可以在这段时间注册公司 ， 做好资质 。 ”上述楼盘销售人员对中国证券报采访人员表示 ， “外地的公司也可以购买 ， 只要是公司就可以 ， 注册起来也很方便 。 但是 ， 由于注册公司需要成本 ， 空壳存续也需要交一定的费用 ， 而公司持有房产是需要缴纳房产税的 。 这些原因导致很多人不能接受注册公司买房这件事 。 ”
【注册公司|北京商住房市场几近冰点 多个项目因抵押无法正常网签】当中国证券报采访人员问及不能网签是否可以正常入住时 ， 上述销售人员称 ， 不能以业主的方式入住 。 但如果有特殊需要 ， 可以先签一份租房合同 ， 以租房的形式入住 ， 然后等正常网签 。 但是 ， 这部分租金是需要业主自己承担的 。
价格倒挂严重
中国证券报采访人员观察到 ， 不少新房楼盘已经有二手房入市 。 这些二手房业主在购买一手房时 ， 价格普遍较高 ， 因此挂牌二手房时有较强的市场预期 。 另外 ， 目前北京商住房限购政策规定 ， 二手商住房可以出售给有购房资质的个人 。 相比只能卖给公司的一手商办类新房 ， 二手商办房具有一定的客户优势 。
“当时买新房的时候每平方米接近6万元 ， 现在虽然开发商每平方米卖3万元 ， 但我的心理价位还是每平方米卖6万元 。 ”某商住房持有人李方（化名）对中国证券报采访人员表示 ， “开发商每平方米卖3万元只能卖给公司 ， 个人不能买 。 我的二手房可以卖给交够五年北京社保或纳税的个人 ， 可以不赚钱 ， 但是不能亏钱 。 现在不太着急用钱 ， 总能遇到合适的客户 。 ”
但是 ， 中介对于这类二手房却并不热情 。 “我们从不主动推荐自己的客户买这类二手房 。 这类房子 ， 无论是新房还是二手房 ， 都需要全款买 。 如果有这些钱 ， 不如拿来做首付贷款买住宅 。 除非有特殊需求 ， 或者真的用作办公用途 ， 可以考虑这类房子 。 ”位于南五环某头部中介对中国证券报采访人员表示 。
“另外 ， 我们和很多开发商的商办项目没有什么合作 ， 因此即便是新房客户我们也不会去引导 。 ”上述中介人士对中国证券报采访人员表示 。
这一说法得到了很多开发商销售人员的印证：“项目已经是赔钱状态 ， 不可能再和中介签合作协议 。 即便中介能带来增量看房客户 ， 对于限购政策也是束手无策 。 我们驻场人员每销售一套房能拿到几百到几千元的提成 ， 但是到了中介人员那里 ， 就不是这个数了 。 ”
中国证券报采访人员走访发现 ， 由于商住房项目土地容积率高 ， 开发商拿地成本较低 ， 虽然项目普遍存在滞销 ， 但是开发商普遍对商住房拿地热情很高 。 另外 ， 很多住宅土地竞拍时 ， 需要连带拍下商住地块 ， 用于配套设施建设 ， 因此新开商住房项目一直未停止 。 而新开项目陆续入市 ， 定价普遍较低 ， 使得限购之前入市的项目去化难度进一步加大 。


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