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北京|北京新房微凉，年底卖房更难

北京|北京新房微凉，年底卖房更难
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近期北京的新房销售压力又增加了 。
根据地产营销人统计 ， 10月19—25日 ， 北京市商品房成交1273套 ， 环比下降24%；成交面积16.39万㎡ ， 环比下降29%；成交均价49423元/㎡ ， 环比持平；成交金额81亿元 ， 环比下降29% 。
而空白研究院的统计也显示 ， 北京二手房的成交均价又下滑了 。
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随着开发商感受市场压力加剧 ， 加入价格战的项目数量有增加趋势 。
十一国庆假期前 ， 北京部分项目就已经给出8.5折优惠 ， 其中一些项目至今没有收回优惠政策 ， 并且准备连上“双11”搞超长冲刺季 。
有项目打出“全城最低价洋房”的口号 ， 还有一些项目推出“一口价”优惠房源、“买房送车位”等促销活动 。 北京市场已经消失多年的“到附近项目门口截客”现象也重出江湖 。
不过 ， 仍有项目感觉“卖不动” 。 从区域位置可能 ， 这些项目集中在门头沟、顺义、亦庄新城、青龙湖等几大版块 ， 其中一些项目的网签价格远低于通过审批的预售均价 。
也有与产品自身有关系 ， 比如北京书院和房山旭辉城 ， 小栖在住建委网站查询网签数据 ， 北京书院目前签约73套 ， 与同类产品比较 ， 确实差了很多 ， 并且北京书院周边存在大量的二手房竞品 ， 购房者也会进行对比；而房山旭辉城在今年5月份遭维权 ， 原因为房屋设计存缺陷问题 。
诸葛找房数据研究中心陈霄表示 ， 在政策严控之下 ， 新房市场受到调控政策影响较为显著 ， 另外 ， 从供应方面来看 ， 新房市场体量不断缩小 ， 市场供应减少 ， 导致成交难以上升 。
目前北京市场销售压力最大的有两类项目：一种是位置偏远、定位不准确的郊区盘 ， 另一种是产品设计存在明显缺陷 ， 无法提升购房者居住品质的项目 。
链家经纪人潘某告诉小栖 ， 现在购房者的决策周期都比较长 ， 客户在购买时都会做一些对比 ， 没有竞争力的产品很容易就被排除了 。
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在楼市稳定期 ， 有限的客户集中流向了那些看起来比较优质的项目 。 据地产营销人数据 ， 上周（10.19—10.25）北京新房普通住宅销售top5的普通住宅分别是：京能电建洺悦湾、萬橡悦府、 奥海明月、中海寰宇时代、中铁诺德春风和院 。 豪宅项目TOP5分别是：颐和金茂府、中海天钻、天润福熙大道、首开国风尚樾、融创香山壹号 。
【北京|北京新房微凉，年底卖房更难】这些项目都有一些共同点：要么占据优质地段 ， 比如豪宅里的海淀四季青 ， 普宅里的奥森版块；要么项目有独特的产品优势 ， 如中海、金茂、融创的产品标签都非常明显；要么项目有价格优势 。
重点推荐新房的链家经纪人小张表示 ， 在自己带看的项目中 ， 地铁盘卖的都是非常好的 ， 去化比较慢的是改善型大盘 。 另外 ， 通州和丰台区域的一些新房目前在市场也很火 。
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今年北京二手房市场消化了多数买房需求 ， 一些原本看新房的购房者甚至回流到了二手房市场 。
诸葛找房数据研究中心陈霄认为 ， 二手房回暖与价格有一定的关系 ， 自从“2017年‘3·17新政’后北京二手房量价开始下跌 ， 有些小区跌幅超过20% ， 这对于部分北京刚需购房者来说 ， 形成了巨大的购买吸引力 。
诸葛找房数据研究中心陈霄表示 ， 在当前调控政策趋严以及房住不炒的定位下 ， 北京新房市场受到政策影响炒房客减少 ， 投机需求减少 ， 而二手房客户中以自住需求为主 ， 在金九银十的销售旺季 ， 购房者选择较多 。
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从贝壳找房APP显示的带看量来看 ， 除了5月份受到疫情积压集中释放的因素外 ， 北京的房源和带看量近几个月都是稳定增长的趋势 。 尤其是国庆假期期间 ， 北京链家的成交量突破了1100套 ， 是去年同期二手房成交量的1.5倍 ， 是2018二手房成交量年的2.4倍 。
但火爆的市场推高了一些业主的卖房预期价 ， 导致近期二手房市场出现了一些微妙变化 。
购房者王先生之前一直在看北京大兴的二手房 ， 从自己看房经验中 ， 略感北京二手房价格也有微微上涨的波动 。 还有部分二手房开始下架 ， 因为这些业主认为每年年低是房价低迷期 ， 在这个时间段会选择下架房源 ， 等年后3月份后重新挂牌 ， 避免低价出售或被看房者认为是滞销房源 。
从成交结构来看 ， 北京已经进入了存量需求市场 ， 在寸土寸金的五环内新房项目数量越来越少 ， 距离普宅也越来越远 。
今年是否适合买房？诸葛找房数据研究中心陈霄建议 ， 对于有购买能力的刚需 ， 尽早上车是最优选择 。 但如果买房用来投资 ， 不建议高杠杆买入 ， 楼市毫无放松迹象 。
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