全国空置房6540万套?专家:中G没有空置率统计( 三 )
02为什么会有这么多二手房出售呢？原因很简单 ， 房价跌的太惨了！有一种说法 ， 叫做“跌回十年前” ， 这说法在银滩非常不准确 ， 这里的房价大概分成三个阶层：1、最惨的房子在过去15年跌了60%多 ， 完美错过了房地产好几个上涨周期 。猫哥看了一眼挂牌价最低的那套 ， 一套70平的房子开价7.3万 ， 单价只要1000多 ， 小区在2005年开盘的 ， 新房售价已经快3000元了 ， 如今已经跌了三分之二 ， 再算上这些年的货币增速话 ， 基本上就是血亏 。
2019年的时候 ， 价格还没这么惨 ， 去年7月时最低价还能维持在1800元/㎡ ， 谁能想到白菜价的海景房 ， 一年时间还能再跌45%？2、当然不是所有的房子都这么惨 ， 中间阶层的房子过去这两年也就跌了快50% ， 有人两年前7000块钱买入 ， 买完了没多久发现周边的二手房还不到4000块 ， 很多房子都是这样的情况 ， 大概在银滩目前的均价3800元左右波动 ， 早期买入的房主基本都是亏的 。
3、银滩房产鄙视链的顶端是新房 。 这里完全是另一个景象 ， 8、9千的很多 ， 1.2万、1.5万的也不少 。一个不大的区域 ， 房价高低差了十几倍 ， 像前面说到的挂牌最便宜的那套海之缘花苑 ， 与在售的最贵住宅长城文华花苑是同一家开发商开发的 ， 他们开盘前后不过相隔5年 ， 但高低价差达到了11倍 。
而要说地理位置 ， 最便宜的海之缘花苑 ， 距离银滩风景区还要更近一点 ， 位置的优越完全没有体现在价格上 。与价格相对应 ， 银滩的房地产也是两个景象 ， 二手房一片惨淡 ， 挂好几个月也没人问 ， 新房市场红火连天 ， 特别是从贝壳找房上来看的话 ， 感受到的完全是一片火爆景象 。这种反差是怎么造成的呢？这就涉及到了乳山银滩独特的销售模式 。03这里房地产刚起步的时候 ， 房子还是以卖给本地人为主 ， 但是乳山没那么多人啊 ， 后续的卖房难度不小 ， 于是 ， 就把视线转到了外地人身上 。房子想顺利卖出去 ， 就得会包装 ， 离海边这么近 ， 妥妥的海景房了 ， 吹着海风看着海 ， 这是多划算的旅游地产；这么舒适的环境 ， 多么适合来这里养老啊 ， 养老地产的概念就有了吧？而且乳山还是著名的长寿之乡 ， 这些概念打包在一起 ， 目标人群直截了当：有钱地方的中老年人群 。于是各种销售团队奔赴北京、天津、青岛等等城市各种宣传 。城里人图个啥呢？空气好 ， 能看海 ， 北京雾霾还很严重的时候 ， 不少北京的看房团开往银滩 ， 空气好这一点 ， 就诱惑了不少人掏钱 ， 毕竟不差钱 ， 这里一套房只是北京的零头 。就这样 ， 银滩涌入了全国各地的“看房团” ， 而“看房团”也成为地产商和中介们最大的财富密码 。前两年的高峰时期 ， 银滩旅游区的停车场 ， 都被来自全国各地的看房团大巴占领了 ， 不少团都是不收钱还供吃住的 ， 稍微黑心点的也收钱 ， 比如北京过去吃住全包100块 ， 老人家们很开心 ， 100块 ， 就当旅游也行啊 ， 毕竟是海边啊 ， 这可比三亚便宜多了 ， 于是银滩每天人头攒动 。
你还别说 ， 这一车车的人 ， 销售转化率很高 ， 于是大家都有了默契——没有看房团的带领 ， 散客恕不接待 。为啥呢？一团一团的人 ， 人多 ， 方便走量 ， 而且没有外人参与 ， 也容易被这里面的价格和销售策略忽悠住 ，这就是个典型的场景消费了 ， 参加过旅游团购物环节的人都知道 ， 在那个场景下 ， 销售一顿吹 ， 感觉效果惊人 ， 不知不觉就下单了 ， 贵贱都没法比较 ， 只是咱们买的也就是些特产、奢侈品之类的 ， 但这些图便宜来的老人家买的是房子 。但是散客就不一定了 ， 散客可能已经走过周边的小区了 ， 有过了解可就不好忽悠了 ， 尤其是周边的二手房的价格可比新房有吸引力多了 。所以‘看房团’会把时间安排得很紧 ， 也根本不给客人接触当地人的机会 ， 被一通忽悠买了房的人根本不知道这里二手房这么便宜 。价差一直都在 ， 买房的卖房的都达成一种默契 ， 看房团看新房 ， 散客买二手房 ， 基本上已经算是约定俗成 ， 各个对自己面对的价格都没有异议 ， 那当时的场面可能就是皆大欢喜了 。所以 ， 新房火爆 ， 乳山房价上涨 ， 海景房房价过万的神话 ， 传遍了全国 ， 买房卖房 ， 循环往复 ， 有些人就被坑惨了 ， 有的人刚买完没多久就发现周边的二手房价格很低 ， 但是买都买了 ， 就当买个海景房养老自住吧 。04事实证明 ， 这么想也是很天真的 。这地方位于北纬37度 ， 夏天凉快 ， 去度度假也还好 ， 其他时间真的不太适合 ， 尤其冬天 ， 海边的风跟刀子差不多 ， 从大城市来这儿过冬 ， 可能是找罪受 。而且 ， 这里并不是所有的房子都有暖气 ， 可能人家设计的时候就没考虑过有人冬天会在这边住吧？当地的住户说 ， 多数小区夏天可能有10%的入住 ， 冬天估计连1%都没有 ， 太冷了 。不光是气候 ， 生活也很不方便 ， 出行主要靠“小蹦蹦” ， 卖菜的没有卖房的人多 ， 当初说的什么旅游地产、养老地产啥的 ， 通通不太靠谱 。 不少人说 ， 除了房子 ， 其他该有的都没有 。其实 ， 所有以“江河湖海”景作为最终卖点的房子是需要一些烟火气做支撑的 ， 否则就是一堆钢筋混凝土 ， 说养老概念 ， 周围的配套设施得健全吧 ， 起码医疗条件得好一点吧 ， 至少头疼脑热甚至生离死别 ， 都能有地方去 ， 如果到了这种地步还得“打回原籍” ， 那这哪儿是养老啊 ， 这就是遭罪 。海南这些年价格涨了不少 ， 是因为地理位置独特 ， 中国人避寒的需求比避暑的需求更大 ，这是三亚甚至整个海南被东北人“占领”的原因之一 ， 而且这些人穿越多半个中国去海南 ， 不仅因为气候原因 ， 主要还是能在那扎根 ， 能提高生活质量 。而银滩这个路子 ， 有点杀鸡取卵式的意思了 ， 买个房撂荒 ， 家里有矿也不是这么个花法 ， 老这么玩的地方 ， 还是远远的避开吧 。
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