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开发|【行业一线】下一个风口！万亿蓝海待挖，房地产代建行业“上市潮”将至？( 二 )


代建行业面对的客户群主要有三类：一是政府 ， 二是房企 ， 三是其他代建需求者 。
第一类型政府 ， 寻求代建服务主要是公共基础设施的建设 ， 如学校、图书馆、医院、垃圾焚烧厂、污水处理厂等 。 政府代建项目往往以招标方式进行 。 第二类型房企 ， 主要是一些中小型房企为主 。 特别是在房地产行业下行周期及转型升级的当下 ， 中小型房企寻求代建服务的需求更加迫切 。 第三类型的其他代建需求者 ， 如大型企业或者金融机构等 。 此类客户大多数代建项目是自己的总部大楼或办公楼 。
国内代建行业处起步阶段 ， 发展前景广阔
与海外成熟的代建市场比较 ， 我国代建市场还处于起步爬坡阶段 。 这一差距是受诸多因素影响 ， 但最主要的影响因素之一 ， 是与房地产行业所处的发展阶段有关 。
二十世纪90年代 ， 欧美等发达国家房地产行业面临着转型升级的压力 。 特别是物业开发能力及品牌实力弱的房地产商 ， 经营活动面临严峻的考验及挑战 。 在此形势下 ， 轻资产模式的代建行业恰恰可以缓解此类企业的经营困境 ， 实现双赢的局面 。 于是乎 ， 代建模式开始在欧美等发达国家迎来了盛行 ， 市场规模日益壮大 。
在海外代建盛行这段时间里 ， 美国铁狮门及新加坡凯德代建服务商逐步发展成为代建行业的扛把子 。 就铁狮门而言 ， 以代建起家 ， 将业务版图从美国大本营渗透至全球各地 ， 自身也逐步成长为世界一流的房地产业开发商、运营商及基金管理公司 ， 擅长开发并与管理密切结合的房地产企业 。
与海外成熟的代建市场不同的是 ， 我国代建行业近些年才开始兴起 。 具体而言 ， 随着房地产行业从黄金时代进入白银时代 ， 从增量到存量 ， 从高杠杆到降杠杆 ， 各大房地产商面临着前所未有的转型升级压力及挑战 。 而低投资及高回报的代建行业成为房企转型升级中最重要的拼图之一 ， 各大房企纷纷选择进入该市场 ， 叠加此时中小型房企对代建模式需求不断提升 ， 我国代建行业新签项目总面积开始从2014年2,000万平方米增至2019年的6,749万平方米 ， 复合年增长率为27.5% 。
虽然我国代建行业新签项目总面积增速能呈现双位数增长 ， 但整体市场渗透率不足10% 。 与欧美等发达国家20-30%的市场渗透率相比 ， 我国代建行业市场渗透率仍有不小的提升空间 。
据中指院研究报告显示 ， 随着房地产代建规模的扩大及代建行业的发展 ， 我国代建市场将继续高双位数增长的态势 。 预计我国代建市场的新订总建筑面积将从2020年的8,335万平方米增至2024年的1.939亿平方米（对应合约额约为7.3万亿） ， 复合年增长率为23.5% 。 这也意味着代建行业将续物管行业之后 ， 成为房地产行业细分领域中的另一大万亿市场 。
值得注意的是 ， 目前代建行业竞争格局并未像房企一样进入白热化阶段 ， 而且多数代建服务商是传统大型品牌房企转型或分拆而成 ， 成立时间也并不久 。 例如 ， 绿城的代建公司绿城管理、建业集团的代建公司中原建业、朗诗的代建公司朗诗建筑、金地集团的代建公司金地管理、雅居乐集团的代建公司雅居乐房管及保利的代建公司保利里城等 。
绿城打响上市第一枪 ， 代建行业将迎来上市潮？
同样是轻资产管理模式、同样是万亿市场增量 ， 物管及代建有着太多相似之处 。 那么 ， 代建行业会继物管行业之后 ， 迎来上市潮吗？
财华社认为可能性很大 。 首先 ， 轻资产的代建模式以成为各大房地产商转型升级中重要拼图 ， 趋势已形成 。 其次 ， 与物管一样 ， 单独上市直接对接资本市场 ， 有助于拓宽融资渠道 ， 提升品牌核心竞争力的同时 ， 进行内生式扩展 ， 加速规模化发展 ， 抢占万亿蓝海 。
2020年7月 ， 国内代建行业头部企业绿城管理(09979-HK)成功在港交所主板上市 ， 成为“中国代建第一股” 。 在6年前的这个时候 ， 物管行业头部企业彩生活(01778-HK)在港交所主板上市 ， 成为“中国物管第一股” 。 彩生活上市成功也给物业公司带来了上市意识的启蒙 。 随后2-3年的是时间里 ， 陆陆续续有多家物管公司向港交所递交上市申请 ， 并最终成功上市 。


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