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开发|【行业一线】下一个风口！万亿蓝海待挖，房地产代建行业“上市潮”将至？

【开发|【行业一线】下一个风口！万亿蓝海待挖，房地产代建行业“上市潮”将至？】
开发|【行业一线】下一个风口！万亿蓝海待挖，房地产代建行业“上市潮”将至？
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随着房地产行业步入白银时代 ， 融资环境趋紧 ， 竞争环境越来越复杂 ， 竞争内容变化越来越快 ， 各大房企核心竞争力问题面临着极大考验 。 特别是传统重资产开发模式对中小型房企带来不小的经营压力 。 在此形势之下 ， 房地产代建成为中小房企实现降杠杆、品牌溢价、融资渠道拓展的新型合作模式 。
随着需求的不断提升 ， 推升代建行业市场增量 。 据中指院研究报告显示 ， 随着房地产代建规模的扩大及代建行业的发展 ， 我国代建市场将呈现高双位数增长的态势 。 预计我国代建市场的新订总建筑面积将从2020年的8,335万平方米增至2024年的1.939亿平方米（对应合约额约为7.3万亿） ， 复合年增长率为23.5% 。
面对如此庞大的增量市场 ， 各大型品牌房企摩拳擦掌都想进入代建这片蓝海 。 甚至不少提前布局代建行业的房企 ， 正不断加大在代建业务的资本投入及品牌打造 。 那么 ， 随着资本不断涌入及房地产行业转型升级所需 ， 代建行业是否会继物管行业之后 ， 掀起上市潮呢？
何为代建 ， 竞争优势在哪里？
与大家所熟知的物业管理服务不同 ， 房地产代建因其处于房地产开发管理阶段 ， 与用户接触基本较少 ， 而且二级市场上市企业凤毛麟角 ， 新闻及资讯更是寥寥无几 ， 不少投资者与读者对“房地产代建”还有点陌生 。
房地产地产代建是房地产行业轻资产化的重要方向 ， 亦是房地产行业发展到高级阶段 ， 各项业务分工更加精细化及专业化的结果 。
代建即委托代理建设 ， 是建设项目管理领域的一个专有名词 。 顾名思义 ， 房地产代建为委托方（可理解为房企）将房地产开发项目交于拥有项目开发建设经验丰富且专业的代建服务商承接 。 代建服务商将优秀的品牌、产品、融资、管理等无形资产 ， 向委托方提供项目定位、规划设计、工程管理、成本管理、营销管理、品牌管理等开发全过程服务 ， 双方通过平等协商建立合作关系 ， 最终实现共同盈利的一种商业模式 。
由于接触到的房企经营状况不同 ， 代建服务商会根据不同的客户 ， 提供不同的代建服务 。 目前 ， 代建服务商有三种服务模式 ， 一是代建费用模式 ， 即收取管理费及物业开发费用；二是资本投资回报及代建费用综合模式 ， 即对开发项目进行小额资本投资 ， 同时提供代建服务 ， 相对应会收入管理费及物业开发费用；三是房地产基金模式 ， 海外成熟市场较为盛行 。 这种模式出发点是分散信贷风险 ， 主要是代建方引入房地产投资基金 ， 参与委托方项目开发 ， 三方共同分羹未来项目的投资收益 。
与传统资本密集型的房企开发模式不同的是 ， 没有土地成本包袱的代建模式优势十分明显：
第一、轻资产模式 。 由于土地及部分开发资金是委托方承担 ， 代建商只要根据客户对项目开发类型、项目规划设计、品牌授权等需求 ， 提供相应的代建服务 ， 并收入服务费 。 因此 ， 由于投资规模小 ， 杠杆率也要优于传统房地产开发企业 。
第二、抗周期性 。 与传统房地产开发模式受行业周期性影响不同的是 ， 代建行业不管在房地产行业高景气度还是低景气度之下 ， 业务拓展影响比较小 。 如在房地产行业景气度不佳的形势下 ， 抗周期性风险弱的中小型房企会选择代建模式开发项目 ， 以分散信贷风险 ， 进而给代建服务商带来收益 。
第三、盈利性较佳 。 代建服务商利用其轻资产模式、规模化开发管理能力及品牌溢价等优势 ， 往往能从开发项目中得到不俗的利润率 。


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