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市场|仲量联行：深圳喜迎政策红利，办公楼和零售市场稳步复苏( 二 )


在完善科技创新环境制度的措施方面 ，“实施高层次科技人才定向培养机制”及“为符合条件的外籍高层次人才申请永久居留提供便利”等措施将有利于深圳在吸引及留住科技人才的同时 ， 吸引更多的人才需求量大的科技企业落户深圳；除此以外 ， 还将加快完善技术成果转化的相关制度 ， 以及进一步放宽前沿技术领域的外商投资准入限制 。 曾丽强调这些举措将使深圳在现有产业基础之上 ， 完善科技产业布局和产业链集群 ， 增强国际竞争力 。 这无疑将有利于科技行业办公需求持续保持强劲发展 。
基于上述展望 ， 预计深圳市场租赁活跃度将继续稳步回升 。 再加上 ， 深圳的科技、金融等行业巨头通过自建物业解决业务扩张需求的现象日益突出 ， 且自用面积可观 。 受此影响 ， 预计今年全年净吸纳量仍能达到过去三年的平均水平 。
展望未来12个月 ， 仍将有超一百万平方米甲级供应入市 ， 预计短期内深圳办公楼市场空置率仍将保持高位 。 深圳办公楼市场租金仍将面临下行压力 ， 但预计租金降幅将进一步减缓 。
优质零售物业
*指深圳优质购物中心市场
继7月份实现今年首次增速转正后 ， 深圳社会消费品零售总额在8月份延续增长态势 。 在消费回暖的背景下 ， 全市大部分购物中心迎来客流及销售额的稳步复苏 ， 整体租赁需求也因此较上季度活跃 。 市场上不少优质零售项目趁此机会加快租户调整步伐 ， 而中高端品牌也普遍看好市场复苏前景 ， 租赁成交有所上升 。 从新项目入驻率的角度来看 ， 开业率接近满租的状态也一定程度反映出大多数零售商较上季度更为积极的心态 。
分行业来看 ， 餐饮行业呈现持续恢复迹象 ， 特别是部分受疫情影响较小的轻餐与茶饮品牌重拾扩张动力 ， 在本季度开出多家门店 。 此外 ， 一些国际奢侈品品牌也开始加码深圳零售市场 ， 例如巴黎世家和迪奥各自在深圳湾万象城开出第二家门店 。
本季度共有两个优质零售项目入市 ， 分别是位于南山区的汇港购物中心（二期）以及宝能环球汇（西丽） ， 零售面积共计约20万平方米 。 这两个新项目吸引了大量中端零售商入驻 ， 开业率均超过95% ， 表现优异 。 在空置率方面 ， 得益于整体租赁需求回暖 ， 一些面临空置压力的购物中心在本季度取得一定程度的招商进展 ， 空置面积明显减少 ， 结合新项目不俗的入驻情况 ， 全市空置率较二季度小幅下降 。
随着零售市场氛围得到持续改善 ， 本季度不少购物中心的租金跌幅有所缓和 。 与此同时 ， 部分购物中心由于其运营表现稳定 ， 提供给零售商的议价空间较小 ， 因此能够保持相对平稳的租金水平 。 综上 ， 三季度全市优质零售物业首层租金录得小幅下跌 ， 跌幅较上季度有所收窄 。
市场展望
虽然外部环境的不确定性仍然存在 ， 但深圳在投资、消费、进出口等领域将保持稳定复苏的态势 。 同时 ， 随着疫情得到有效控制 ， 娱乐场所以及旅游景点人流量限制放宽 ， 市民出外或旅游消费意愿将逐渐增强 。 仲量联行华南区零售地产部总监郭伟明表示：“这些利好因素对深圳零售市场的复苏奠定了基础 。 可以预见购物中心销售情况 ， 尤其是受年轻人欢迎的中高端优质零售项目 ， 将受消费市场的持续改善得到提升 ， 而零售商也将更倾向在此类优质零售项目中重启扩张计划或开设深圳首店 。 ”
未来12个月内深圳零售市场将迎来供应高峰 ， 新增零售面积预计突破100万平方米 。 考虑到新增供应主要集中在市郊 ， 预计市郊空置率的攀升将推高全市整体空置率 。 尽管如此 ， 率先完成租户调整的优质零售项目仍将凭借丰富的业态组合进一步贴近年轻人的消费需求与特点 ， 从而在销售方面得到更快的恢复 ， 同时也将受到更多零售商的青睐 ， 可以预见短期内这类项目将带动全市整体租金平稳增长 。
备注：文中所述租金及售价 ， 均基于建筑面积 。


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