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市场|仲量联行：深圳喜迎政策红利，办公楼和零售市场稳步复苏

仲量联行深圳董事总经理夏春毅表示：“三季度深圳办公楼市场活跃度持续恢复 ， 互联网龙头企业大面积扩租需求突出 。 由于市场仍处于租金下行期 ， 成本集约型搬迁仍是主流 。 《深圳建设中国特色社会主义先行示范区综合改革试点实施方案（2020-2025年）》的政策红利将普惠多个领域 ， 刺激不同行业的新增需求 ， 为深圳办公楼市场注入新的活力 。 ”优质零售物业市场方面 ， 全市大部分购物中心迎来客流及销售额的稳步复苏 ， 整体租赁需求较上季度活跃 ， 租金跌幅亦有所缓和 。 未来12个月内市场将迎来供应高峰 ， 新增零售面积预计突破100万平方米 。
甲级办公楼
三季度深圳办公楼市场仍处于复苏通道 ， 租赁市场活跃度持续恢复 ， 全市整体净吸纳量环比录得小幅上升 。 互联网企业的扩张及搬迁活动继续领跑市场 ， 尤其是互联网龙头企业 。 由于业务范围的快速扩张 ， 这些龙头企业原有的租赁面积已无法满足新增人员的办公空间需求 ， 因此扩张势头更加迅猛 ， 大面积成交也尤为突出 。 此外 ， 大型内资银行仍能保持较为稳定的搬迁和新设立需求 。
由于市场仍处于租金下行期 ， 成本集约型搬迁仍是市场主流 。 特别对于有大面积扩张需求的租户而言 ， 近一年来新竣工的办公楼因可租面积较为充足且租金具有较强竞争力而更受青睐 。 此外 ， 存量市场楼宇租赁表现逐渐呈两极分化的趋势 。 仲量联行深圳商业地产部总监李文杰表示：“在供求不平衡的市场下行周期 ， 资产管理更加专业化的办公楼能够更快适应快速变化的外部市场环境 ， 以及快速调整租赁策略 ， 因此在市场逐渐稳定后相比其他办公楼表现更为出色 。 ”不同细分市场而言 ， 南山区租赁活动最为活跃 ， 本季度南山区（包括前海）净吸纳量占全市整体水平近七成 。 尤其是前海片区 ， 依托于优惠的租金补贴政策以及大量优质供应 ， 吸引了不少企业的搬迁及新设立需求 。
三季度大量新增供应入市 ， 总计新增约51万平方米 ， 超过上半年供应总量之和 。 在六个新竣工项目中 ， 有五个位于南山区 ， 进一步加大南山区的供应压力 。
虽然不少存量物业的空置率在本季度得到了改善 ， 但由于本季度供应量较大 ， 且新增物业的预租率整体较低 ， 拉高了办公楼市场的整体空置率至27.8% ， 供应压力最大的南山区空置率上升最为显著 。
全市租金跌幅较上季度继续收窄 ， 环比下降1.1% 。 业主大幅下调租金的现象在三季度明显减少 ， 近一半甲级办公楼的租金在本季度企稳 。 此外 ， 一些空置率较低或者出租率在近期有所改善的甲级办公楼甚至提高了租金 。
市场展望
近日中共中央办公厅、国务院办公厅印发的《深圳建设中国特色社会主义先行示范区综合改革试点实施方案（2020-2025年）》（以下简称《实施方案》） ， 其中部分举措将进一步完善公平开放的市场环境 。 《实施方案》的逐步落实将刺激不同行业的新增需求 ， 为深圳办公楼市场注入新的活力 。
我们看好深圳加快市场开放 ， 充分发挥市场的资源配置作用 ， 有利于加快形成“双循环”格局 。 通过制定深圳放宽市场准入特别措施清单 ， 深圳将放宽能源、电信、公用事业、交通运输、教育等领域市场准入 。
在支持资本市场建设上 ， “推进创业板改革并试点注册制”已经落地 ， 措施通过简化审核流程 ， 明显加快了创业板新股上市步伐 。 仲量联行华南区研究部总监曾丽表示：“这意味着对于一些发展潜力较大的TMT和生物医药等成长型企业而言 ， 融资速度的加快将有利于业务规模的快速增长 。 因此 ， 预计来自于上述高成长性、创新型企业的扩租需求将有所增长 。 ”与此同时 ， “试点创新企业境内发行股票或存托凭证（CDR）”、“建立新三板挂牌公司转板上市机制”等措施 ， 将为深圳资本市场带来中概股等新的上市资源 ， 行业结构也将更加完善且多元化 。 而资本市场的活跃也将驱动证券行业业务的增长 。 此外 ， 在发展金融科技上 ， 提出“在中国人民银行数字货币研究所深圳下属机构的基础上成立金融科技创新平台” ， 数字货币的技术导向性有利于推动银行等金融机构在数字货币业务上的拓展 。 预计不少大型金融机构对金融科技部门的新设立需求将继续增长 。


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