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新力|陈凯出走，被疑销售造假、隐藏负债、融资成本走高，新力控股怎么了？( 二 )


有意思的是 ， 2019年 ， 新力的净负债率从240%骤然下降至67% ， 2020年上半年进一步下降至66.2% 。
而这背后 ， 原来规模庞大的少数股东权益 ， 成了新力控股负债率和利润的调节器 。
2019年数据显示 ， 新力归属集团权益的合同销售金额为451.09亿元 ， 销售权益比仅为49.3% 。
有分析人士指出 ， 一般情况下房企权益金额比例在70%以上 ， 不足50%的权益销售比例在房地产行业中是比较低的 ， 这说明该企业对合作模式依赖程度过高 。
而从上市前夕的2018年开始 ， 新力控股的少数股东权益就迅速增长 ， 少数股东权益余额从2018年底的8.2亿元增加至2020年中的76.81亿元 ， 大涨了9.37倍 ， 且少数股东权益在公司总权益中占比47% 。
不过 ， 同期内新力控股少数股东损益（非控股权益）非但没有增加 ， 反而从2018年的1.4亿元减少到2020年中的4896万元 ， 呈现“权益大幅增长、利润大幅减少”的状况 。
也就是说 ， 新力通过合营联营公司将债务拉出表外 ， 大大降低了表内的有息负债 。 另一边 ， 新力还通过做低少数股东权益的净资产收益率 ， 把合营联营公司的大量利润装进母公司 ， 使得归母利润大幅增加 。
新力的财务手段最终导致少数股东权益占近一半 ， 对应收益却仅占5.7% ， 新力控股的盈利能力值得推敲 。
监管层面的“三道红线”落地后 ， 央行将房企按“红-橙-黄-绿”四档管理 。
而新力控股处在红色区域 ， 剔除预收款后的资产负债率大于70%（为76%）；净负债率大于100%（为107.5%）；现金短债比小于1.0倍（为0.91） 。
融资成本居高不下
通常情况下 ， 盈利的跳涨、净负债率的大幅下降对融资成本有利 ， 但对新力来说似乎效果并不明显 。
2018年其融资成本为9.3%、2019年融资成本为9.2% ， 2020年上半年升至9.4% 。 借贷成本基本仍维持在9%以上的原有高位 ， 远高于行业平均融资水平 。
对于融资成本的再次上升 ， 新力方面表示受境外发债影响较大 。 数据显示 ， 2020年以来新力控股公告发行了3期美元债 ， 总额度达到7.4亿美元 ， 约合人民币50亿元左右 。 三次美元债期限较短 ， 但融资成本不低 ， 且实际发行价均大幅低于本金额 。 以3月为例 ， 实际票据发售价将为票据本金额的98.641% ， 加上按年利率11.75厘计息后 ， 实际1年期的融资成本达到13.109%的高水平 。
新力|陈凯出走，被疑销售造假、隐藏负债、融资成本走高，新力控股怎么了？
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在新力控股招股书中尚未到期的45笔其他融资中 ， 仅有4笔的融资利率是在9%以下 ， 高达30笔的融资利率超过了10% 。
在新力控股融资成本超过10%以上的数笔融资中 ， 最高的一笔融资利率达到15.46% ， 借款方是嘉兴创麟投资合伙企业（有限合伙） ， 规模达到20亿元 ， 是上述所有单笔借款中最高的一笔 。
另外 ， 新力控股与嘉兴中雅投资合伙企业涉及19亿元的借款 ， 融资利率也高达13.96% 。 与之对应的是 ， 新力控股利率低于9%的4笔融资合计存续规模才15.5亿元 。
新力少数股东权益在净利润分配方面未得到多少好处 ， 却在借款利息上获得了超高回报 ， 关于新力控股明股实债的猜测也不在少数 。
除了融资成本居高不下 ， 新力的短债占比高也不容忽视 。
2020年上半年 ， 公司贷款及借款利息达11.55亿元 ， 期末负债总额866.08亿元 ， 年初增加52.8亿元 。 万得数据显示 ， 2016-2019年 ， 新力短期贷款及长期贷款当期到期部分金额分别为30亿元、92.5亿元、92.2亿元、116.4亿元；而同期现金及现金等价物余额为7亿元、28.7亿元、70.8亿元、105.6亿元 ， 现金远无法覆盖短债 。
按照招股书的介绍 ， 新力控股集团的其他贷款主要就是与信托公司、资产管理公司以及其他金融机构签署的融资安排 。
2019年 ， 新力控股集团的融资结构也没有改善 ， 公司年末借款总额达到265.73亿元 ， 其中银行贷款为113.74亿元 ， 占比维持在40%出头 ， 其他贷款为133.57亿元 ， 占比仍在50%以上 。 高成本的信托等融资构成了新力控股集团融资的主力 。


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