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新力|陈凯出走，被疑销售造假、隐藏负债、融资成本走高，新力控股怎么了？

研究员 令狐
明星经理人陈凯在加入新力控股半年后的毅然出走 ， 再次将这家上市1年有余的房企黑马置入舆论漩涡 。 不过 ， 除了近日经历的人事大动荡 ， 新力控股狂奔过后 ， 用财务手段隐藏负债、融资成本居高不下的现状成为检验其“成色”的试金石 。
新力|陈凯出走，被疑销售造假、隐藏负债、融资成本走高，新力控股怎么了？
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在仅仅加入新力控股半年后 ， 明星职业经理人陈凯便宣布“分手” 。 坊间传言 ， 若新力在2022年前进入销售额榜15强 ， 且业绩不做假 ， 陈凯则能拿到10%股权 。
而在房地产界对房企买榜心照不宣的情况下 ， 陈凯的出走或是迫于这家中型房企真实的销售压力 。 雪山财经梳理的房企买榜内幕 ， 映射的新力控股赫然在列 ， 花费600万元排在第四梯队 。
人事大震动的同时 ， 新力地产狂奔后的“成色”还需检验 。
规模庞大的少数股东权益 ， 成了新力控股负债率和利润的调节器 。 2019年 ， 新力控股通过隐藏债务的财务手段实现了收入和净利润翻倍增长、净负债率大幅跳降的“一升一降” 。
不过 ， 基本面的改善并未使其融资成本降低 。 在这背后 ， 负债高企、现金无法覆盖短债、融资成本走高、现金压力大 ， 是其现实境况 。
动荡
“忙”“特别忙”短短4个字成为明星经理人陈凯加入新力控股后 ， 留给外界的最大感受 。
在2020年3月短暂的加入新力后 ， 9月7日晚 ， 新力控股发布公告确认 ， 明星职业经理人陈凯将辞任 ， 并于今年10月1日起正式生效 。
而在陈凯加入新力甘愿拿120万年薪的背后 ， 曾有多家媒体报道“陈凯与新力的地产圈最贵赌局”：若新力在2022年前进入销售额榜15强 ， 且业绩不做假 ， 陈凯则能拿到10%股权 。
这也不禁让人想到此前雪山财经梳理的房企买榜内幕 ， 映射的新力控股赫然在列 ， 花费600万元排在第四梯队 。
对于陈凯离职 ， 有接近企业的人士表示 ， “现在行业背景下 ， 老板对业绩都很迫切 ， 尤其是像新力这种中型房企需要爬坡 ， 即使是明星职业经理人也承受业绩的高压。 ”
陈凯的职业生涯始于华润 ， 但最终成名在闽系房企阳光城(000671,股吧) 。 2012年至2015年 ， 陈凯任职阳光城期间 ， 该公司销售规模由20亿元增至200亿元 ， 增长近100倍 。 随后3年时间 ， 2017年至2020年 ， 陈凯将500亿元量级的中南置地带到了2000亿元量级 。
【新力|陈凯出走 ， 被疑销售造假、隐藏负债、融资成本走高 ， 新力控股怎么了？】值得注意的是 ， 陈凯的明星效应太强 ， 彼时随陈凯一同加入新力的还有原祥生地产运营副总裁的白皓、原青特置业原总裁汤义龙等不少优秀的职业经理人 。
据界面报道 ， 陈凯的突然离职 ， 也给这些职业经理人的前景带来极大的不确定性 ， 某些高管的去留问题也成为陈凯与张园林的主要矛盾点 。
不过 ， 新力对此表示 ， 公司已与核心高管做了沟通 ， 现有的人事团队保持稳定 ， 下半年工作计划有序推进 。
净负债率骤降的秘密
频繁的人事动荡无疑给中型房企新力在爬坡上增加了难度 。 2010年才成立的区域性房企新力在地产圈虽新但快 。 不过 ， 销售规模的骤然放大使得其净负债率居高不下 ， 而2019年数据显示 ， 新力控股通过掩藏负债美化报表的手段浮出水面 。
数据显示 ， 2012年其第一个项目销售额仅仅为1.29亿元 ， 两年后其销售额也不过增至8亿元 。
而2016年新力地产突然突破百亿大关 ， 销售额高达161亿元 。 2019年新力控股集团登陆港股市场 ， 同年实现合同销售金额914.22亿元 ， 实现火箭速度 。
销售规模激增也使得新力的净负债率居高不下 。 数据显示 ， 2016-2018年 ， 新力的净负债率分别为190%、270%、240% 。 相比同业数据 ， 2018年中国上市房企平均净负债率仅为78.4% ， 新力的净负债率比行业均值高出两倍 。


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