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海景房|威海“白菜价”海景房背后：投资有风险，买房需谨慎( 二 )


“我认为乳山的房子不具有投资价值 ， 但这边的环境好、空气好、负氧离子高 ， 对一些慢性疾病有好处 ， 每年来住几个月 ， 赶海、游泳、钓鱼 ， 生活成本也低 ， 虽然不是刚性需求 ， 但对养老蛮适合的 。 ”周广平解释他为何选择在乳山养老 。
看房团的秘密
采访人员在威海走访海景房时发现一个颇为奇怪的现象 ， 在威海 ， 装修、房屋状况都不错的二手房大约为每平方米3000元左右 ， 而新房均价1万左右 ， 一手房和二手房价差很大 。
周广平告诉第一财经采访人员 ， 这其中的重要原因是 ， 新房和二手房面对的客户群体是不一样的 。 新房主要面对的是开发商组织的“看房团” ， 二手房主要面对的是到沙滩来玩的散客 。
“跟着大巴车免费看房、游玩 ， 每天的行程都安排得死死的 ， 看房团根本没时间接触当地人 ， 没机会了解当地的二手房价格 ， 销售一忽悠 ， 不少人就忍不住下手了 。 理智一些的人 ， 他会自己再来看看二手房的价格 。 ”周广平说 。
采访人员在威海一新开楼盘门口 ， 发现一辆来自江苏的看房团大巴车 ， 销售正在给团员介绍新开盘的海景房 ， 这一海景房的平均售价已经达到每平方米1万元 。
周广平也有过多次跟着看房团旅游、看房的经验 ， 他认为 ， 买房子首先要认清自己的需求 ， 海景房虽好 ， 但如果没有真正住的需求 ， 买到的可能是一块烫手的山芋 。
“你以为是免费旅游 ， 如果你跟着团里买房了 ， 这可能是你这辈子吃的最贵的一顿饭 ， 坐的最贵的一次飞机 。 ”周广平说 。
来自郑州的王秀娟阿姨5年前跟着看房团到山东龙口旅游 ， 在推销下花了35万元在龙口东海买了一套70平方米的小两房 ， 房子装修下来总共花了40万元左右 。 可后来因为要看孙子 ， 她根本没时间去住 ， 只住过一个春节 。
“冬天过去住时 ， 也没暖气 ， 冷得要命 ， 放在那也没啥用 ， 现在30万元的价格挂了两年也没人要 。 当年憧憬未来的退休生活 ， 如今是花钱买了个烦恼 。 ”王秀娟说 。
王秀娟认为房子难卖的主要原因是二手房市场供大于求 ， 无论是在乳山还是龙口 ， 超过八成的海景房被外地人买走 ， 不供暖、配套设施不行、潮湿、远离市中心等 ， 即使海景房比当地普通住房便宜不少 ， 当地人也不愿选择海景房 。
外地人买海景房的目的一是为了投资 ， 二是为了养老 。 中介告诉第一财经采访人员 ， 整片海景房夏天入住率大约50% ， 冬天的入住率大概只有10% 。 老年人每年像候鸟一样迁徙 ， 通常是五一前后来到海景房 ， 十一之后离开 ， 加之大量的投资性购买海景房 ， 最终导致海景房一到冬季就变成“鬼城”、“空城” 。
实际上 ， 近年来政策不断引导房地产市场回归居民自住需求 ， “房住不炒”“稳地价、稳房价、稳预期”“不将房地产作为短期刺激经济的手段”的政策相继出台 ， 成为接下来楼市发展的风向标 。
而怎么看一个地方的房子是否适合投资？周广平以他多年看房买房的经验 ， 总结了三点：一看经济；二看人口流动；三看地理位置 。 周广平认为 ， 威海地理位置和环境不错 ， 但经济发展和人口流动都不行 。
根据恒大研究院发布的《中国人口大迁移的新趋势》 ， 从人口流动情况来看 ， 近4年人口流出都市圈主要分布在东北、山东半岛、京津冀等地区 。
“长期而言 ， 房价涨跌与人口流动方向相一致 ， 经济基本面好、人口流入地区的房地产市场更有潜力 。 ” 易居研究院智库中心研究总监严跃进告诉第一财经采访人员 。
“城市要重视通过发展产业吸引更多外来人员流入 ， 以卖地和过度开发房地产的方式只能获得一时的成绩 ， 确有需要时建议选择一处进行集中开发 ， 而不是沿着海岸线过度和漫无目的地开发 。 通过集中开发 ， 能够形成更好的产业和旅居新城 ， 真正带动人气的聚集 。 ” 严跃进提醒道 。


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