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三季度北京商业地产全面回暖 自贸区利好促进仓储物流需求回升

中房报采访人员徐妍北京报道
10月13日 ， 世邦魏理仕《2020年三季度北京房地产市场回顾及展望报告》发布 ， 三季度内各项指标显示 ， 北京市商业地产市场各板块均已全面走向正轨 。 写字楼和商务园净吸纳量由负转正 ， TMT(泛指科技、媒体和电信产业)仍是需求的主力引擎 ， 而地方政府在帮助楼宇对接需求资源方面也起到有力的推动作用；零售物业的复苏率先体现在核心商圈和成熟的优质购物中心；仓储物流市场在消费信心的恢复下重新活跃；投资市场连续录得外资重大交易 ， 数据中心投资异军突起则成为本季另一亮点 。
2020年第三季度 ， 《首都功能核心区控制性详细规划（2018年~2035年）》和《中国（北京）自由贸易试验区总体方案》等多项重要政策的发布 ， 对北京经济和城市未来发展方向有重要的指示意义 。
世邦魏理仕华北区顾问及交易服务办公楼、租户部主管张冀苏表示：“三季度新增供应集中放量后 ， 本轮供应高峰期以及租户办公空间拓展的机会窗口期已进入后半程 。 从本季度继续回暖的新租交易中可以看出 ， 租户加紧在升级办公环境和降低租赁成本两方面协同发力 ， 以实现搬迁计划 。 未来在经济加速修复以及北京自贸试验区获批后对高端服务业、数字科技以及金融科技等行业发展的政策鼓励驱动下 ， 写字楼租赁市场将显现更多的增长点和机会 ， 而自贸区范围内的核心商务区代表CBD和新兴区域代表通州商务区的发展空间值得期待和关注 。 ”
“双十一”引发仓储物流租金重新上涨
“2020年9月24日北京自贸区设立 ， ‘世界级航空枢纽’‘国际贸易’‘国际物流’‘跨境电商’等发展方向被提及 ， 这些利好消息对北京仓储物流市场的供给端和需求端都将带来新的发展机会 。 科研设备、药品、汽车、航材等进口货品在政策的鼓励支持下有望成为未来增长的新动力 ， 而首都和大兴两大国际机场周边产业空间被纳入自贸区范畴后将承载新增需求落地 。 ”
世邦魏理仕华北区顾问及交易服务、产业地产部主管李虹介绍 ， 今年三季度内 ， 仓储物流市场由于上半年有新项目交付、租户退租情况 ， 可租面积的释放带来第三季度租赁交易的活跃 ， 净吸纳量环比上升163% ， 录得40,400平方米 ， 整体空置率环比回落1.6个百分点至4% 。 电商和超市租户积极锁定市场可租面积 ， 如叮咚买菜、便利蜂、京东 ， 其中有部分体现为备战“双十一”的短租需求 。 此外 ， 顺义空港录得医药和第三方物流的交易 ， 其中一宗为某外资医药供应链租户首次进入中国市场并将所租普通库改造为冷库作为药品配送中心 。 消费信心恢复带来日需生活类租户开始筹备新的业务 ， 进一步吸纳空置面积 ， 业主对租金增长的预期也进一步增强 。 平均租金环比增长0.6% ， 报每月每平方米50.2元 。 未来六个月 ， 预计有66,000平方米的新增面积交付 ， 使新一轮租赁需求得以释放 ， 租金仍有进一步上涨的空间 。
此外 ， 2020年第三季度 ， 北京商务园区市场也迎来单季供应高峰 ， 共有十个新项目交付使用 ， 总计体量570300平方米 ， 涉及六个子市场：上地、电子城、丰台科技园、石景山、顺义和大兴 。 商务园区租赁活动明显复苏 ， 上地和丰台科技园的新交付项目刚入市就达到六成以上的出租率；季度净吸纳量由负转正达87,500平方米 ， 回到去年同期水平 。 教育科技、软件开发等科技互联网企业的积极扩张是激活市场的主要动力 ， 贡献季内超过90%的新增需求 。 其中独角兽企业纷纷释放其租赁需求 ， 在海淀区子市场均录得大面积成交 。
三季度北京商业地产全面回暖 自贸区利好促进仓储物流需求回升
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数据中心成投资热点未来六个月投资需求有望释放
2020年第三季度 ， 北京达成九笔大宗交易 ， 交易总额达169.2亿元 ， 环比增长54% ， 其中3笔超过30亿元的交易贡献2/3的成交额 。 由AEW、GIC和颢腾投资共同投资的国美悦秀城为本季度最大一笔交易 ， 这也是自去年三季度以来连续第五个季度有境外投资者完成重大交易 ， 表现出外资买家对北京市场的坚定信心 。 中资自用型买家的购置需求活跃 ， 对新兴区域的写字楼价格形成支撑 ， 本季录得移动通信、交通基建类企业购买写字楼自用的交易 。 在国家新基建政策的推动下 ， 数据中心投资热度快速提升 ， 万国数据与中信产业基金合作完成两宗数据中心投资未来六个月 ， 在北京疫情的有效防控下 ， 投资者将逐步推进项目考察和交易进程 ， 前期被推延和搁置的投资需求有望释放 。
世邦魏理仕华北区投资及资本市场部主管纪刚表示：“2020年前三季度大宗交易总额接近500亿元 ， 其中境外投资者的投资额超过去年同期水平 ， 反映市场趋于明朗并开始回暖 ， 投资交易流程逐步回归正常化 。 投资者仍然倾向于带有现金流和提升潜力的写字楼项目 ， 但对投资类型和策略的考虑更加积极主动 ， 数据中心项目及法拍资产受到更多关注 。 ”
三季度北京商业地产全面回暖 自贸区利好促进仓储物流需求回升
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| 徐妍 | 编辑:本站编辑| 2020-10-1415:08
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