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深圳|先行先试！深圳或施“土地腾挪术”解决土地紧缺难题( 二 )


“在30%的工业用地中 ， 假使商业用地占5% ， 那就可腾挪出5%的空间用于其他用途 。 这不仅为深圳的工改项目提供了一条出路 ， 或许还是为下一步提供更多的住宅用地埋下的一个伏笔 。 ”邓志旺说 。
而宋丁的想法则更具突破性 ， 在他看来 ， 这次提到“盘活工业用地”的想象空间很大 。 “如果能每年减少1%工业用地 ， 10年就可腾挪出10%的工业用地（近90平方公里） ， 用于教育、医疗、研发、住宅等用途 ， 将会对深圳未来的经济带来深远的影响 。 ”宋丁说 。
此外 ， 文件中还提到要在农用地转为建设用地上给深圳政府“放权” 。 周军民表示 ， 该项政策主要是用于解决村集体早期实际已经开发成工业厂房和城中村的农用地这个历史遗留问题 。 深圳成片的农用地集中在大鹏、坪山、光明等区域 ， 但实际上数量及占比都很少 ， 仍然要保护保留 。
土地市场交易制度先试先行
值得注意的是 ， 此次文件另一大方向是完善土地交易市场建设 。 《方案》中提及 ， 要完善一二级市场联动的土地市场服务监管体系；试点实行土地二级市场预告登记转让制度 。
土地二级市场是指土地使用者经过开发建设 ， 将新建成的房地产进行出售和出租的市场 ， 即一般指商品房首次进入流通领域进行交易而形成的市场 。
邓志旺表示 ， “开发土地二级交易市场 ， 在一定程度上可以更好地配合此前提及的二三产业混合用地” 。
目前深圳的建设用地并不多 ， 更多是从存量用地上挖掘 。 邓志旺指出 ， 之前不少企业急于拿地 ， 但后续发现自己其实没有能力开发 ， 尤其是更加复杂的工商混改 。 因此就需要一个公开透明的交易市场 ， 让缺少能力者将手中的地重新投放市场 ， 提高存量土地的利用效率 。
在土地二级市场政策上 ， 目前还缺少较为典型的案例 ， 但深圳在土地交易上已经建立起了一个由市规划国土委牵头搭建的“产业用房供需服务平台（简称用房平台）” 。
“但是由于相关配套的改革措施政策（如税费问题如何解决等）尚未出台 ， 因此用房平台整体利用率并没有达到最优的状态 。 ”邓志旺说 。
为此 ， 《方案》为深圳接下来在政策突破留下了余地 。 《方案》第二十六条提及 ， 本方案提出的各项改革政策举措 ， 凡涉及调整现行法律或行政法规的 ， 可以经全国人大常委会或国务院授权后实施 。
这也让人产生联想 ， 深圳会否在土地上市流通上走出更大胆的步子？
以小产权房为例 ， 此前已有不少媒体曝光过深圳小产权房的“灰色”交易链 。 王玉臣透露 ， 这些都是行走在灰色地带的隐形交易 ， 其带来的结果将是合同无效的风险 。
即便购房者需要承担非常大的风险 ， 但中金前首席经济学家梁红曾撰文指出 ， 现在大城市相当的住房是靠小产权房补充的 ， 而深圳是最多的 。
这是由于深圳合法流通的住房价格居高不下 ， 因此不少人无奈选择了小产权房 。
但这也同时形成了一个小产权房“非法抢占”有效住房的恶性循环 。 贝壳研究院首席市场分析师许小乐曾表示 ， 深圳的土地供应不足 ， 除了地理条件限制之外 ， 有大量的小产权房、农民房、城中村、厂房宿舍不具备上市流通的条件 ， 无法形成有效住房供应 。
此外 ， 王玉臣还指出 ， 深圳市的小产权房与其他地方的小产权房存在很大不同 。
“其他地方的小产权房的土地所有权是归村集体所有的 ， 但深圳特殊之处在于 ， 截至2005年后 ， 经过城市化进程 ， 深圳市辖区内的集体土地早已全部转化为国有土地 。 虽然仍保留了大量城中村落的称谓 ， 但从土地所有制上而言 ， 深圳是不存在农村的 ， 深圳的城中村呈现出一种乡村超速过渡到城市后的特殊样态 。 ”王玉臣说 。
值得一提的是 ， 国家并不允许小产权房进行上市流通 。 今年5月20日 ， 自然资源部还明令强调不得给小产权房办证 。


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