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深圳|先行先试！深圳或施“土地腾挪术”解决土地紧缺难题

深圳|先行先试！深圳或施“土地腾挪术”解决土地紧缺难题
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图片来源：视觉中国
10月13日 ， 在深圳经济特区成立40周年之际 ， 中共中央办公厅、国务院办公厅印发的《深圳建设中国特色社会主义先行示范区综合改革试点实施方案（2020－2025年）》（以下简称为《方案》）中正式提出 ， 支持深圳在土地管理制度上深化探索 ， 并提出了7项探索方向 。
这7项内容总结起来涉及两大焦点：一是深圳如何腾挪土地空间 ， 解决土地资源稀缺的问题；二是在土地市场交易制度的开放方面 ， 深圳或将迎来新突破 。
业内人士看来 ， 本次《方案》更多地是为深圳坚定改革提供“强心针” ， 鼓励深圳“大胆试 ， 大胆干” 。
腾挪土地空间
将有限的土地用于住房建设 ， 还是产业发展？这对于深圳政府来说是一个“手心手背都是肉”的艰难选择题 。
对于深圳来说 ， 直线上涨的房价一直是一个亟待解决的痛点 。
根据中国房价行情网站的二手房价格数据 ， 深圳6月份二手房均价达到74929元 ， 相比去年底大涨14.37% ， 位居全国涨幅榜次席 。
随着房价大涨 ， 深圳与另外三个一线城市的房价差距进一步拉大——深圳6月份二手房均价比北京高20% ， 比上海贵36% ， 是广州的2.09倍 。 而在去年底 ， 深圳的房价还只比北京高4%左右 ， 比上海高20% ， 是广州的1.83倍 。
造成房价大涨最主要的原因是土地的长期供不应求 。 今年4月 ， 深圳住建局印发《住房发展2020年度实施计划》中提到 ， 深圳居住用地占建设用地的22.6% ， 低于国家相关标准中25%-40%的下限 ， 难以满足人口快速增长条件下的住房需求增长和品质提升要求 。
一方面是住宅用地捉襟见肘 ， 但另一方面 ， 为了保障制造业优势 ， 产业用地也不能少 。
中国城市经济专家委员会副主任宋丁12日接受时代财经采访人员采访时提到 ， 从国际经验来看 ， 国际大都市如纽约、伦敦、巴黎等都是10%以内的工业用地 ， 北京和上海也不到20% ， 但深圳设立了一条30%的“工业红线” 。
这一条始于《城市建设与土地利用十三五规划（2016-2020）》的“工业用地红线”明确规定 ， 至2020年深圳工业用地占建设用地比重不宜低于30% ， 即不低于270平方公里 。
在红线之下 ， 深圳工业用地与住宅等其他用地之间如何平衡 ， 是众多专家重点关注的问题 。
对于此次《方案》中提到的“二三产业混合用地” ， 深职院房地产研究所所长邓志旺博士13日接受时代财经采访时表示 ， 这是一种提高土地利用效率的做法 ， 在香港就有很多类似的案例 。
但在现实中 ， 各地仍然采取较为严格的土地用途管制 ， 土地的出让、使用都要按照其用途分类来进行 。 北京金诉律师事务所主任、房产律师王玉臣在13日向时代财经表示 ， 以往土地用途的分类比较单一 ， 一宗土地或为工业用地 ， 或为商业服务业用地 ， 兼容几种用途的混合型用地缺乏制度层面的统一规范 ， 地方对此尝试也都比较谨慎 。
但就深圳而言 ， 因为近年来的产业转型 ， 过去大量的工业用地需求逐渐转变为商业办公等第三产业服务型用地需求 。
中国（深圳）综合开发研究院产业经济研究中心主任周军民在13日向时代财经表示 ， 缺少用地是深圳长期面临的现实问题 ， 目前尚没有很好的解决方案 。 他认为 ， 有限的建设用地将主要倾向于上市公司、大中型企业如世界和中国500强企业项目 ， 以及“卡脖子”技术类型的大型产业投资项目 。
王玉臣认为 ， 要落实《方案》中推进二三产业混合用地的要求 ， 可能采取的方式除了在土地供给方面减少单一工业用地的出让 ， 以及提高二三产业混合用地的占比之外 ， 在存量土地方面 ， 也可以放宽规划用途变更的审查 ， 在符合国土空间规划的总体要求下 ， 推进二三产业用地的转化 。 例如之前进行的工业区升级改造 ， 将现有存量工业用地改造新型产业用地（即M0 ， 允许在统一规划的基础上配置一定比例的配套商业办公用地、住宅用地和公共服务设施用地） 。


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