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警戒线|武汉楼市去化周期触12个月警戒线 变相促销楼盘增多

高库存、高供应、价格横盘等多重因素叠加下 ， 去化周期触及12月"警戒线" ， 武汉楼盘降价促销的现象逐渐增多 。
近日 ， 武汉市住房保障和房屋管理局公布《2020年第四季度全市预计达到销售条件的商品房项目清单》：预计该市第四季度将有180个项目、839.45万平方米商品房可达销售条件 。
据武汉房管局统计数据 ， 截至今年8月末 ， 武汉已批准预售尚未网签的商品住房172308套 ， 面积1986.21万平方米 ， 新房库存再次刷新纪录 。
中指研究院华中市场研究中心主任李国政对第一财经分析 ， 加上即将入市的839.45万平方米 ， 预计到今年年底 ， 武汉存量新房面积将突破2000万平方米 ， 按照目前的销售速度 ， 该市住宅市场去化周期将超过12个月 ， 达到警戒线水平 。
新房成交量同比跌三成
武汉房管局统计数据显示 ， 今年1~9月 ， 武汉商品住房共成交101837套、1149.12万平方米 ， 分别较去年同期下降30.4%、29.66% ， 相当于去年同期的七成水平 。
金九“趋冷” ， “银十”也未见好转 。 10月1日~6日 ， 武汉新房成交量为1697套 ， 同比下跌31.07% 。
成交动力明显不足 ， 导致库存高企 。 截至今年8月末 ， 武汉已批准预售尚未网签的商品住房172308套 ， 面积1986.21万平方米 。
进入第四季度 ， 武汉又将有839.45万平方米商品房入市 。 从各区域可售项目面积来看 ， 主城区中可售面积前三的区域分别为：汉阳区（面积约为108.37万平方米）、洪山区（面积约为102.84万平方米）和东湖高新(600133,股吧)区（面积约为95.13万平方米） 。
不仅新房库存突破17.2万套 ， 链家网平台最新数据显示 ， 武汉二手房挂牌量也已经突破9.1万套 ， 由于近两年来 ， 武汉房价一直处于横盘期 ， 当地新房与二手房之间的价格倒挂现象已基本消失 。
而在三年前 ， 武汉新房库存量曾一度跌至243万平方米 ， 去库存周期降至1.6个月 ， 去化周期在全国29城中垫底 ， 日光盘、秒光盘频现 。
武汉楼市去化周期为何坐上过山车 ， 从1.6个月一路飙升至超过12个月？李国政分析 ， 去年受军运会影响 ， 武汉非重点项目的建筑工地被要求暂停施工 ， 一些新房项目由此积压到计划今年一季度入市 ， 不料年初遇到新冠肺炎疫情 ， 导致这些项目又继续积压了3个多月 。 复工复产后 ， 武汉出台一系列政策促进房地产行业复苏 ， 其中一条“放低预售标准”的政策 ， 进一步增加了新房供应量 ， 最终形成了今年四季度新房供应量集中释放的现象 。
加快去库存 ， 房企变相降价
中秋国庆长假期间 ， 第一财经采访人员调查发现 ， 为了吸引客户 ， 加快去库存 ， 武汉不少开发商通过各式促销变相降价 ， 但去化率依旧不尽理想 。
汉口解放大道某豪宅项目 ， 去年均价39000元/平方米 ， 今年先是精装改毛坯 ， 均价直接降到35000元/平方米；然而“精改毛”之后依然不好卖 ， 又改为总价优惠39万元的限时一周促销活动 。 一番操作之后 ， 均价已由去年的39000元/平方米降为29000元/平方米 ， 一周时间已过 ， 促销活动依旧在进行 。
汉阳某红极一时的楼盘 ， 过去要交“茶水费”才有购房资格 ， 如今直接92折促销 ， 价格一夜之间回到2年前 。 即便如此 ， 签约情况仍不尽如人意 。
克而瑞武汉区域总经理吴洋预测 ， 如果明年持续高供应 ， 武汉到2021年底的新房存量将达到2700万平方米 ， 按照月去化15万平方米的速度估算 ， 需要卖20多个月 。 也就是说 ， 2020~2021年 ， 武汉楼市都将处于大库存期 ， 2021年下半年随着土地供应的减少才会进入去化期 。
戴德梁行武汉公司总经理及高级董事黄广平认为 ， 武汉今年住宅市场整体需求放缓、整体出清周期较去年末有所加长 。 但横向对比其他城市来看 ， 武汉上半年住宅市场出清周期仍处于中偏低的位置 ， 去化压力适中 。 预计随着武汉市整体经济的持续复苏 ， 住宅市场需求也将逐步回升 。


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