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债市观察|自诩风控最严的信托公司离奇项目


债市观察|自诩风控最严的信托公司离奇项目
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2019年 ， 重庆信托董事长翁振杰在接受媒体采访的时候曾表示：“重庆信托是控制风险是最严的机构之一 ， ‘踩雷’几乎与我们无关 ， 已经爆出的很多风险项目都是从我们脚下溜走的 。 我们一直倡导公司应该坚持‘宁可错过 ， 不可做错’的风控理念 。 ”
事实上 ， 近年来 ， 重庆信托也有不少项目踩雷 ， 而下面这个项目更是非常曲折和离奇 。
在2013年12月25日到2014年1月27日期间 ， 中房集团瑞安房地产开发有限公司作为借款人与重庆信托签订了三份《信托借款合同》 ， 累计借款金额高达10.2亿元 ， 期限均为24个月 ， 借款利率12%/年 。 由于中房瑞安公司未按时偿还约定的本金和利息 ， 因此重庆信托于2015年2月2日宣布上述三笔借款提前到期 ， 并向法院提起诉讼 。
在本案中以下几点值得关注：
1、信托资金用途：用于偿还对华澳国际信托有限公司的借款以及绿城璟园项目的开发建设等 ， 这样的用途有待商榷；
2、土地抵押：中房瑞安以其持有的位于浙江省瑞安市瑞祥新区D-2地块的30996平方米的土地 ， 土地证号为瑞国用（2011）第202-0375号 ， 向重庆信托提供第二顺位抵押担保 ， 抵押物的价值双方共同协商确定为19亿元 ， 地面价评估高达6.12万/平方 。 难道浙江的三线城市土地这么值钱？而且这还是第二顺位抵押 ， 这就是重庆信托一直秉持的风控标准吗？
3、在庭审中 ， 融资方中房瑞安提出首批借款金额中有4亿元被要求购买重庆信托指定的信托受益权 ， 并将信托收益权全部质押给重庆信托 ， 《信托受益权转让与回购协议》的签订主体是同方国信投资控股有限公司 ， 而同方国信是重庆信托第一大股东 ， 持股66.99% 。 融资方为何用高利息借来的钱去购买信托公司控股股东的信托受益权？这笔交易真实动机是什么？4亿资金又去了哪里？
4、重庆信托与中房瑞安公司还额外签订了财务顾问合同 ， 在发放贷款时直接扣去了6000多万元的服务费 。 既然签了信托贷款合同 ， 为何还要签财务顾问合同？这笔钱又去了哪里呢？
除此之外 ， 在这个项目中 ， 重庆信托还遭遇了多笔抵押物产权纠纷案 ， 陷入赔了夫人又折兵的尴尬境地 ， 下面只是其中一个判例 。
【债市观察|自诩风控最严的信托公司离奇项目】根据裁判文书显示 ， 一审法院认定瑞安建筑工程公司与中房瑞安公司之间存在借款关系 ， 瑞安建筑工程公司与中房公司达成以房抵债 ， 将房屋指定登记在金某等四人名下 ， 重庆信托认为其作为抵押权人 ， 瑞安某建筑公司与中房公司以房抵债未经过其同意 ， 损害了其利益 ， 故而起诉要求确认中房公司与金某等四人签订的商品房买卖合同无效 。 该案经一审、二审判决 ， 均驳回了重庆信托的诉讼请求 。
现在市场上有很多土地抵押的地产项目 ， 投资人以为到期之后融资方不还钱就可以处置抵押物 ， 实际上所有的地产项目直接还款来源是房子销售 ， 所以在项目运行过程中 ， 信托公司就会同意开发商进行预售 ， 而房子预售就必须先解压 ， 这样会让信托公司逐渐失去抵押权 ， 信托公司在这个时候会变得非常被动 ， 为了保证销售回款可以回到自己账上 ， 就会在风控里面加一条销售回款监督 ， 这是信托公司一个非常重要的主动管理手段 。


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