星叔谈房|再过20年中国房地产会怎样？以下来自“星叔房谈”微信公众号粉丝提问精选以上来自“星叔房谈”微信公众号粉丝提问精选( 二 )
建议要先了解一下二手房的成交法则 。
绝大多数二手房都是通过中介公司来完成 ， 所以中介这个环节很重要 。
中介卖房 ， 同小区批次房源无论是卖掉哪套二手房 ， 总价相差不大 ， 最终拿到的中介费佣金是差不多的 。
中介为了促进成交 ， 一般会给客户推荐一个小区里 ， 价格最低的那套（因为更容易成交） 。
如果你不是价格最低的那套 ， 曝光度就会降低 ， 房子就不容易卖出 。
这个时候你要做的是 ， 去周边所有二手房门店 ， 叫出店长和店员 ， 告诉他们 ， 卖掉我的房子 ， 有额外佣金 。
中介有了额外的佣金动力 ， 自然会大力帮你推荐房源 ， 曝光度增加 ， 房子卖的更快 。
房子总价降2万 ， 一般对于买房者来说没什么概念和特别有货 ， 但对于中介来说 ， 诱惑力就大很多 。
在提高佣金 ， 增加中介带看积极性的同时 ， 也要提高中介带看的便利程度 。
如果有客户要看房 ， 房屋内一定要处于空置状态 ， 不要有租客 ， 不要贪图那点租金收益 。
里面有居住者 ， 买房者体验感差 ， 看房也不方便 。
总之 ， 所做的一切本着这几点：
增加曝光度（增加中介带看积极性）；
增加看房便利性；
加深客户印象；
提问：星叔好 ， 坐标西安 ， 手上目前准备出其他城市一套房90-100w 。
表弟 ， 去年拿澳洲绿卡 。 目前在国内 ， 暂无工作 ， 资金50w左右 ， 可以落户其他城市 ， 因为资金限制 ， 目前城市选择成都和珠海（因为表弟暂无工作 ， 没有办法按时偿还贷款 ， 没办法进一线城市） 。 考虑一起投资房子 ， 资金能更大利用 。 应该如何让手里的这些资源有更好的升值空间 。 想听听您的建议 。 选哪个城市那些盘更适合我们手里的资金 。
还有您说房产市场还有15年左右的红利期 ， 但是红利期过后呢？
回答：合伙买房理论上的风险很大 ， 但关键在于找对人 ， 人品可控的话 ， 那些问题就不会发生 。
合伙买房原则：
1、不到手的钱不能用 。
2、了解合伙人的资金组成情况 。
3、确定合伙前 ， 必须把合伙细节聊清楚（合作模式 ， 金融属性等） 。
4、必须签完协议再买房 。
5、签买房合同签前必须确定股东的房款已经到账 。
如今房地产依旧是相对较好的投资渠道 ， 但地产后半场 ， 过去是普涨 ， 如今是选涨 。
未来房地产成长空间和速度、利润都在多重受限 ， 未来房地产不是所有楼盘都有投资价值 。
未来值得投资的只有20%的城市 ， 20%的楼盘和20%的房企 。
楼市分化已经是必然 ， 房地产投资 ， “谈价格不如谈价值 ， 谈房市不如谈城市”！
成都和珠海相比 ， 投资更倾向于成都 ， 但成都限购严格 ， 具体看你们有没有房票 。
珠海如果不自住就别买了 ， 珠海人口不到200万 ， 周边竞争者太多 ， 深圳 广州 东莞 佛山 ， 每一个都比他强 。
成都非常好 ， 如果能解决限购的话 ， 考虑下大源 ， 天府新城这两个板块 ， 买限价新房 。
提问：坐标哈尔滨,毕业三年,今年回哈尔滨,首套刚需,买了想投资也是用来自住 。 哈尔滨经过17年大涨, 18年持续上涨,购房资金有限,只能考虑入手二手房 。 可是哈尔滨政府发布的老旧小区物业改造等政策, 二手房的挂牌价大幅增高 ， 以下几个问题想征询您的建议:
1.您预计哈尔滨的房价什么时候止涨下跌?
2.因工作原因考虑1号地铁沿线的二手房,最近看了学府地铁附近的地矿花园小区93年楼,均价已涨到1万多,入手是否合适,不求后期增值多少保值即可,后期改善住房时好出手
3.群力新区真心买不起,松北涨幅不小而且工作不方便就不考虑了, 道外滨江您有推荐的小区么?
回答：哈尔滨楼市,只是东北地区,几个大城市的缩影 。
按当前经济环境与政策环境,全国多数地区的楼市,将陆续进入下行通道 。
