恒大物业赴港上市！4家TOP5房企齐聚港股，只缺万科
9月29日晚间 ， 恒大物业在港交所提交招股书 。 在物业上市这件事上 ， 一如既往的恒大速度 。
4天前 ， 恒大公告称 ， 分拆物业管理业务上市已获港交所批准 ， 将在短期内向联交所递交正式上市申请 ， 彼时距离其宣布考虑分拆物业上市不足2个月 。
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2个月里 ， 恒大物业动作不断 。
首先是8月中旬 ， 恒大物业引来14家战投驰援 ， 豪华援军阵容里不乏众多旧识 ， 其中华人置业执行董事陈凯韵投资45亿港元 ， 持股比例5.373%；云峰基金认购15亿港元 ， 持股比例1.791%；腾讯认购12亿港元 ， 持股比例1.433%；集团副主席、总裁夏海钧认购5.5亿港元 ， 持股0.657%；周大福创始人郑家纯家族认购5亿港元 ， 持股比例0.597% 。
随后8月底中期业绩会上 ， 夏海钧透露上市进展称 ， “正在跟香港证监会 ， 港交所积极沟通 ， 希望在不远的将来能够实现物业的上市 ， 力争今年完成 。 ”
在管面积2.5万亿平方米 ， 合同1.5亿平方 ， 让夏海钧自信“恒大物业应该是中国最大的物业公司之一” 。
而今随着招股书的公开 ， 这家夏海钧口中“国内最大物业公司之一”真实运营数据也摆在的公众眼前 。
在招股书中 ， 恒大物业用第三方的数据率先介绍了下自己的行业地位：以项目所覆盖城市数据计 ， 排名行业第二；以总收入、总毛利及总净利润计算 ， 排名行业第三；签约面积排名第三 ， 在管面积位居第四 。
公告显示 ， 2017年、2018年及2019年以及截至2020年6月30日止六个月 ， 恒大物业的收入分别为43.99亿元、59.03亿元、73.32亿元及45.63亿元 。
具体来看 ， 其收入主要来源于物业管理服务、非业主增值服务和社区增值服务三部分 。 按比例来看 ， 物业管理服务是最大贡献者 ， 且占比呈现上升趋势 。 2017年、2018年、2019年及2020年上半年 ， 物业管理服务收入分别为25.38亿元、34.65亿元、46.12亿元和28.24亿元 ， 占总收入比例依次为56.7%、58.7%、62.9%和61.9% 。
招股书显示 ， 恒大物业当前业务对母公司的依赖性较强 。 虽然近年来其第三方物业来源在增加 ， 但2017年、2018年、2019年及2020年上半年 ， 不算合营及联营公司 ， 来自恒大集团的收入占比始终位于98%以上的高位 。
报告期内 ， 恒大物业的毛利率分别为9.8%、12.2%、23.9%和38.1% ， 增速明显 。 对应的净利润分别为1.06亿元、2.39亿元、9.30亿元及11.47亿元 。
冲击上市的日子里 ， 恒大正在通过收并购迅速增大体量 。 招股书透露 ， 9月4日至9月10日 ， 6天时间里恒大物业收购了5家区域物管公司 ， 近乎一天一家的速度 ， 合计金额1.187亿元 ， 上述5家物管公司将为恒大带来772万平方米的在管面积 。
截至2020年6月30日 ， 恒大物业已订约为1354个项目提供物业管理服务、非业主增值服务及／或社区增值服务 ， 覆盖22个省、五个自治区、四个直辖市及香港逾280个城市 ， 总在管面积约为2.54亿平方米 ， 总签约面积为5.13亿平方米 ， 服务近200万个家庭 。
此前有消息称 ， 在引入战投之后 ， 恒大物业的估值达110亿美元 。 夏海钧曾在半年报业绩会上称 ， 分拆物业上市将为恒大降低净负债率19个百分点 。
8月初 ， 融创物业已交表 ， 《国际金融报》采访人员获悉融创物业大概率将在今年11月敲钟登陆联交所 。 因此 ， 此番恒大交表后 ， 加之已经上市的碧桂园服务和保利物业 ， 5强房企中已有4家齐聚港股 。
独自缺席的万科物业似乎并不着急 ， 管理层多次重申暂无上市计划 。 去年12月 ， 万科董事长郁亮曾公开表示 ， 要刻意让万科物业与资本市场保持距离 ， 因为“怕资本市场把我们引导坏了” 。 在他看来 ， 上市需要等到万科物业具备千亿级的市值后才会考虑 。
【恒大物业赴港上市！4家TOP5房企齐聚港股，只缺万科】今年以来 ， 即便融创、恒大等此前无意分拆物业上市的“巨无霸”们开始突袭搅局 ， 万科依旧保持“淡定” ， 万科物业CEO朱保全说：“华为还没上市 ， 我们不着急 。 ”虽然总裁祝九胜知晓上市后的意义 ， “只有登陆资本市场 ， 全球最聪明的投资人和中介才会促使它进一步更好发展” ， 但他依然强调“物业上市还没有时间表” 。
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