GPU|1300亿战投力挺许家印，恒大彻底平息“假警报”风波( 二 )
恒大的8000亿元债务规模表面看来很庞大、很“吓人” ， 但实际上与恒大的土储规模、销售体量相匹配 ， 充裕的现金更让恒大有足够的债务偿还安全垫 。 恒大在公告中就指出 ， 公司成立24年来共计20523笔借款 ， 但从未出现利息晚付、本金逾期归还的情况 。
具体来看 ， 今年6月末恒大短期债务不到4000亿元 ， 通常多数债务都可以得到置换 ， 即使按照50%的偿还比率计算 ， 一年内真正需要偿还的也不过2000亿元 。 从最坏的情况考虑 ， 即使1300亿战投全部转成债务 ， 恒大也有足够的现金偿还 。
因此 ， 专业人士的眼中 ， 恒大经营正常、销售良好、财务稳健 ， 基本面并没有发生突变 。 CreditSights分析师在一份研究报告中就称 ， 是恐慌情绪而非基本面因素导致了恒大债券的大跌 ， 建议投资机构“投机买入”抄底 。
实际上 ， 9月25日恒大美元债大跌之时 ， 香港上市公司中誉集团（0985.HK）以及汇汉系泛海国际（0129.HK）已经抄底买入恒大的债券 。 最近两日恒大债券大幅反弹后 ， 上述机构已经获利丰厚 。
持续降杠杆
恒大早年2017年就确定了去杠杆的“瘦身”计划 ， 并逆势提出了低负债、低成本、低杠杆、高周转的“三低一高”战略 。 为实现降负债目标 ， 恒大当年引入1300亿战略投资 ， 并赎回了超千亿的永续债 ， 使净负债大幅下降 。
恒大降负债的决心坚定 。 今年恒大提出“高增长、控规模、降负债”的三年发展战略 ， 即实现销售高增长 ， 土地储备规模严格控制 ， 有息负债力争每年下降1500亿元 。
截至9月24日 ， 恒大有息负债较今年3月末已下降约534亿元 ， 融资成本降2.24个百分点 ， 提前归还9月25日后到期的借款435亿元 ， 降负债成效显著 。
除了加速销售回款外 ， 少买地、控土储是降负债的关键之一 。 控规模方面 ， 许家印的目标是：未来三年 ， 恒大每年降低3000万平方米土储 ， 到2022年降至两亿平方米 。 不过 ， 土地储备是房企实现增长的根本 ， 而恒大控土储的底气在于恒大拥有庞大优质的土地储备 。
截止今年6月底 ， 恒大土储项目项目有817个 ， 总建筑面积2.4亿平方米 ， 其中 ， 10%的项目位于一线城市 ， 56%的项目在二线城市 ， 加上恒大100多个旧改项目 ， 恒大未来四五年的开发需求足以满足 。
目前 ， 恒大融资渠道通畅 ， 且融资方式多样 ， 包括拆分恒大物业上市、恒大汽车计划在科创板上市等已在途中 。
恒大在今年7月底宣布分拆物业上市的计划 ， 8月中旬恒大物业便引入了14家战略投资者 ， 获得235亿港元战略投资 ， 投资方阵容豪华 ， 包括中信、红杉资本、云锋基金、腾讯、周大福等大型企业 。
恒大首席财务官潘大荣在恒大中期业绩会上表示 ， 旗下物业成功引入战投入股235亿元港币 ， 预计降低净负债率19个百分点 。
今年9月 ， 备受看好的恒大汽车引入云锋基金、腾讯、红杉资本、滴滴等战略投资者的40亿港元投资 ， 此后又计划申请在科创板上市 。 进一步拓宽融资渠道后 ， 恒大汽车将不再需要母公司的输血 。
整体而言 ， 恒大在降杠杆、稳健经营的趋势下 ， 发展健康有序 ， 现金流充沛、资金链无虞 。 现在更有战投力挺 ， 市场对恒大的信心已全面回归 。
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