倪大红|1300亿战投力挺许家印，恒大彻底平息“假警报”风波
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短短几天时间里 ， 许家印快刀斩乱麻 ， 连出数招平息了恒大“假警报”风波 。
9月29日 ， 苏宁控股董事长张近东、正威国际董事局主席王文银、广田控股董事长叶远西等大佬齐刷刷亮相 ， 代表长期看好恒大的1300亿元战略投资者 ， 在北京和恒大签订了增资补充协议：绝大部分战投方同意转为普通股后长期持有 。
这绝对是恒大的重大喜讯：从此 ， 恒大对绝大多数战投的对赌回购义务“一笔勾销” ， 也意味着上周被“假文件”闹出的一场风波划上了句号 。
中国恒大（3333.HK）的最新公告显示 ， 恒大地产已与1300亿战投中的863亿战投签订补充协议 ， 战投同意转为普通股权长期持有 ， 且股权比例保持不变 。 剩余的437亿战投中 ， 恒大已与155亿战投商谈完毕 ， 目前正在办理手续；另有282亿战投正在商谈中 。
战略投资者出面力挺恒大 ， 说明对恒大发展前景充满信心 ， 令近日笼罩在恒大头上的“阴霾”一扫而散 。 这让人不得不佩服许家印：刚刚被“假文件”闹出一场大风波 ， 几天后就轻描淡写地将潜在的1300亿元战投“转债”风险化解 。
事实上 ， 资本市场对恒大能够成功化解风波早有预期 。 今天 ， 恒大债券已经连续第二日大幅反弹 ， 中国恒大的股价继昨天大涨20%后又继续企稳 ， 已经完全收复了上周的跌幅 。
就在昨天 ， 十多家国际投行更是集体唱多恒大 。 基于恒大良好的基本面 ， 德银、摩根大通、里昂、星展、银河联昌、华泰、野村、美银、巴克莱、瑞银、渣打等至少11家国际投行发布了看多恒大的报告 。
看完这些报告 ， 很容易得出结论：恒大没有问题 。 比如 ， 美银认为恒大流动性充足 ， 强劲的销售增长能力已经表明其致力于走去杠杆化的道路；德银认为恒大拥有庞大的土储和出色的销售能力 ， 将保持较高的流动性 ， 并推动总债务的降低；摩根大通则认为市场对谣言反应过度 ， 预计恒大将与战略投资者达成延期共识 ， 目前估值极具吸引力 。
果不其然 ， 恒大获得战投力挺 ， 趁恒大股债双跌“抄底”的机构成了最大赢家 。
恒大本无忧
9月24日 ， 一份关于恒大地产重组及负债情况的“假文件”在网上迅速流传 ， 引发市场关注 。 恒大随后紧急辟谣 ， 并向公安机关报案 。
但在辟谣后 ， 市场对1300亿战投是否会“转债”以及恒大整体的债务安全充满担忧 ， 受此影响 ， 9月25日 ， 恒大遭遇了股债“双杀” 。
然而 ， 真实的数据说明一切 。 9月25日晚间 ， 恒大自揭“家底” ， 用详实的数据表明恒大经营正常、财务稳健 。
恒大公告披露 ， 截至9月24日 ， 恒大已实现5049亿销售额 ， 同比增长11.4% ， 同时在金九银十推出全国楼盘大优惠 ， 力争在两个月实现累计2000亿销售目标 。 目前恒大全国有866个项目 ， 均在正常开工建设 。
按照上述数据推算 ， 恒大全年销售额很可能将完成8000亿元的内部销售目标 。 以上半年90%回款率计算 ， 恒大全年回笼资金将在7000亿元左右 ， 即下半年回款将接近4000亿元——今年上半年 ， 恒大销售回款为3120亿元 ， 截至9月24日达到4521亿元 ， 同比增长51.3% 。
4000亿元销售回款 ， 加上6月末手握2046亿元现金 ， 合计6000亿元现金 。 恒大强劲的现金流充分体现了头部房企的实力 。
恒大的8000亿元债务规模表面看来很庞大、很“吓人” ， 但实际上与恒大的土储规模、销售体量相匹配 ， 充裕的现金更让恒大有足够的债务偿还安全垫 。 恒大在公告中就指出 ， 公司成立24年来共计20523笔借款 ， 但从未出现利息晚付、本金逾期归还的情况 。
具体来看 ， 今年6月末恒大短期债务不到4000亿元 ， 通常多数债务都可以得到置换 ， 即使按照50%的偿还比率计算 ， 一年内真正需要偿还的也不过2000亿元 。 从最坏的情况考虑 ， 即使1300亿战投全部转成债务 ， 恒大也有足够的现金偿还 。
因此 ， 专业人士的眼中 ， 恒大经营正常、销售良好、财务稳健 ， 基本面并没有发生突变 。 CreditSights分析师在一份研究报告中就称 ， 是恐慌情绪而非基本面因素导致了恒大债券的大跌 ， 建议投资机构“投机买入”抄底 。
实际上 ， 9月25日恒大美元债大跌之时 ， 香港上市公司中誉集团（0985.HK）以及汇汉系泛海国际（0129.HK）已经抄底买入恒大的债券 。 最近两日恒大债券大幅反弹后 ， 上述机构已经获利丰厚 。
持续降杠杆
恒大早年2017年就确定了去杠杆的“瘦身”计划 ， 并逆势提出了低负债、低成本、低杠杆、高周转的“三低一高”战略 。 为实现降负债目标 ， 恒大当年引入1300亿战略投资 ， 并赎回了超千亿的永续债 ， 使净负债大幅下降 。
恒大降负债的决心坚定 。 今年恒大提出“高增长、控规模、降负债”的三年发展战略 ， 即实现销售高增长 ， 土地储备规模严格控制 ， 有息负债力争每年下降1500亿元 。
截至9月24日 ， 恒大有息负债较今年3月末已下降约534亿元 ， 融资成本降2.24个百分点 ， 提前归还9月25日后到期的借款435亿元 ， 降负债成效显著 。
除了加速销售回款外 ， 少买地、控土储是降负债的关键之一 。 控规模方面 ， 许家印的目标是：未来三年 ， 恒大每年降低3000万平方米土储 ， 到2022年降至两亿平方米 。 不过 ， 土地储备是房企实现增长的根本 ， 而恒大控土储的底气在于恒大拥有庞大优质的土地储备 。
截止今年6月底 ， 恒大土储项目项目有817个 ， 总建筑面积2.4亿平方米 ， 其中 ， 10%的项目位于一线城市 ， 56%的项目在二线城市 ， 加上恒大100多个旧改项目 ， 恒大未来四五年的开发需求足以满足 。
目前 ， 恒大融资渠道通畅 ， 且融资方式多样 ， 包括拆分恒大物业上市、恒大汽车计划在科创板上市等已在途中 。
恒大在今年7月底宣布分拆物业上市的计划 ， 8月中旬恒大物业便引入了14家战略投资者 ， 获得235亿港元战略投资 ， 投资方阵容豪华 ， 包括中信、红杉资本、云锋基金、腾讯、周大福等大型企业 。
恒大首席财务官潘大荣在恒大中期业绩会上表示 ， 旗下物业成功引入战投入股235亿元港币 ， 预计降低净负债率19个百分点 。
今年9月 ， 备受看好的恒大汽车引入云锋基金、腾讯、红杉资本、滴滴等战略投资者的40亿港元投资 ， 此后又计划申请在科创板上市 。 进一步拓宽融资渠道后 ， 恒大汽车将不再需要母公司的输血 。
【倪大红|1300亿战投力挺许家印，恒大彻底平息“假警报”风波】整体而言 ， 恒大在降杠杆、稳健经营的趋势下 ， 发展健康有序 ， 现金流充沛、资金链无虞 。 现在更有战投力挺 ， 市场对恒大的信心已全面回归 。
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