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土地|“地头蛇”出动扫货，广州土拍两日收金近200亿


图片来源：pixabay
在“金九”即将结束之际 ， 广州土地市场难得热闹了一番 ， 一连两天卖地成功收金近200亿元 。
9月28日 ， 历经1.5小时苦战 ， 奥园+恒基中国联合体成功击败越秀地产 ， 以67.78亿元总价将番禺区新造镇新化快速路东侧地块收入囊中 ， 溢价率11.15% ， 扣除配建绿地和住房配建面积后的楼面价为26352元/平方米 。
就在一天前 ， 花都、南沙、白云、黄埔四区一口气成交了六宗宅地/商业地 ， 成交总价达124.89亿元 ， 得主包括有保利置业、恒大、越秀地产、保利+翔龙联合体等本土“地头蛇” 。
不过 ， 在“金九”传统楼市旺季中 ， 土地市场的热度并不高 ， 两天成交的7宗地块绝大部分都是底价成交 ， 仅两宗出现了溢价 ， 最高溢价11.15% 。
“三道红线”新规成为了土地竞争变小的重要原因 。 广州克而瑞首席市场分析师肖文晓9月28日向时代财经表示 ， 从年中开始全国的房地产调控环境趋紧 ， 特别是近期“三道红线”的监管出台之后 ， 对于开发企业的资金状况是极大的考验 ， 因此接下来企业花钱拿地肯定会审慎一些 。
“地头蛇”抄底广州土地
进入9月 ， 广州出让土地数量有明显增加 ， 此前8月成功出让10宗地块 ， 9月份一共出让16宗 ， 接下来10月份还将有18宗入市竞拍 。
【土地|“地头蛇”出动扫货，广州土拍两日收金近200亿】不过 ， 土地热度并没有随着土地供应的增加而提高 。 据时代财经了解 ， 9月广州出让的16宗地块里 ， 出现溢价的只有5宗 ， 其余11宗均底价成交 ， 最高溢价仍是番禺新造地块的11.15% 。
数据来源：时代财经整理
低价成交之余 ， 时代财经发现 ， 在9月27日、9月28日的土地拍卖中 ， 本土房企成为了拿地大军 ， 且除了恒大、奥园+恒基联合外 ， 其余都是国企或央企 。
针对该现象 ， 广州中原项目部总经理黄韬表示 ， 这是偶然现象 ， 一两场土拍不能反应整体情况 ， 但是在融资新规之下 ， 相信接下来资金更充裕的国企、央企在土地市场上会更活跃 。
事实上 ， 供应增加但溢价低的现象并不只出现在9月份 。 据贝壳研究院统计整理数据显示 ， 2020年1-9月（截止9月27日 ， 包括4宗住宅用地在内） ， 广州住宅用地成交规划建筑面积累计同比增长88.9% ， 成交金额累计同比增加85.8% 。
但从楼面价及溢价率方面看 ， 广州住宅用地成交楼面价9月同比下滑15.6% ， 累计成交楼面价同比下滑1.6% ， 累计溢价率比去年同期减少6.6个百分点 。
2020年房企对于拿地显然有些谨慎 ， 上半年受疫情影响资金回笼变慢、变少 ， 下半年疫情虽得到控制 ， 但“三道红线”新规又在8月20日横空出世 ， 这都给房企投资端带来了约束 。 此前8月中期业绩会上 ， 不少房企都明确表示会减少拿地 ， 或者要提高拿地的标准 ， 把预算放在真正好的地块上 。
“以前是能融多少资金就拿多少地 ， 但现在‘三道红线’使得房企融资受到了限制 ， 所以开发商拿地比以前更谨慎 ， 导致地块多以底价或低溢价成交 。 ”广州业内人士邓浩志表示 。
邓浩志强调 ， 底价或低溢价成交并不代表广州土地市场冷清 。 “广州土地市场还是比较活跃的 ， 起码没有出现流拍现象 ， 预计今年剩下的时间里 ， 广州土地出让依然会保持活跃 ， 但整体成交价应该不会过高 。 ”
金九银十不爽约
尽管土地市场的热度不及往年高涨 ， 但并不意味着广州楼市的热度也出现相应下滑 。 黄韬向时代财经财经强调 ， 广州目前的土地市场表现是正常稳定的 ， 成交价格也是市场价 ， 而楼市也是很健康的 ， 已经明显回暖 。
“疫情打乱了开发商的推盘节奏 ， 开发商已经不再强调金三银四、五一小长假 ， 都在抓紧时间推货 ， 随着疫情逐步得到控制 ， 广州楼市也在逐渐回暖 ， 在6-8月传统淡季成交量都一直在持续攀升 。 ”


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