法天使中国合同库|律师如何给建议？，租赁or用益物权类合同？这些特殊情形下
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《合同编》及其他法律中规定的有名合同数量极其有限 ， 不足以涵盖现实生活中各种各样的交易 。 《合同编》仅规定了19种有名合同 。
此外 ， 《民法典》还规定有土地承包经营权合同及土地经营权流转合同、建设用地使用权出让合同、居住权合同、地役权合同、担保类合同……但所有这些加起来 ， 数量还是极其有限 。
而在实务中 ， 交易类型、当事人诉求却多种多样 ， 一些特殊的合同类型之间往往存在特殊关系 ， 这些合同的类型辨析、判断与选择成了考验律师更高能力的绕不开的“难题” 。
（注：本文节选自「租赁合同三观分析」 ， 在“宏观-交易结构”分析层面 ， 辨析相关合同类型 。 ）
一、租赁与部分用益物权类合同是“接近型”关系
何为律师要注意的“接近型”合同关系？
即：AB本是不同类别的合同 ， 权利义务不同 ， 一般并不混淆；但仅在某些具体场景中 ， AB的权利义务会有些类似 ， 但它们彼此之间仍不同 ， 律师可以选择最有利的一种类型来设置权利义务 。
例如 ， 借款肯定不同于股权投资 ， 但不排除在特定场景下 ， 律师会将原定的借款关系调整为股权投资关系 ， 或者将原定的股权投资关系调整为借款关系 ， 以便更符合需求 。 再如 ， 下图中的这些类型
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回到本文讨论的租赁与用益物权类合同 。
一方面 ， 租赁是取得对他人资产的使用、收益的权利 ， 用益物权是“对他人所有的不动产或者动产占有使用和收益的权利” ， 可见两者之间有部分类似 。
但另一方面 ， 租赁不取得物权 ， 与用益物权性质大不相同 。
因此 ， 可以说租赁合同与某些用益物权类合同是性质不同 ， 但在部分具体场景下权利义务接近的“接近型”关系 。
如果有意取得用益物权 ， 律师当然就应该选择用益物权类合同 ， 但是这种情况下 ， 律师应该首先判断是否可以实现目的 。 因为物权法定 ， 物权的设立、转让模式都是有限的 。
如果不能取得用益物权 ， 就要考虑租赁合同 ， 但此时需要考虑能否满足当事人的需求 ， 特别是要考虑租赁是不能超过20年的 。
常见用益物权类合同
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二、租赁合同与居住权合同的选择
一般而言 ， 居住权设立合同与租赁合同属于不同类型 ， 权利义务不同 ， 一个设立物权 ， 一个设立债权 。 但在特定具体场景中 ， 二者的权利义务会接近 ， 变成“接近型” 。
例如：针对住宅的长期租赁 ， 从承租方的角度 ， 律师完全可以建议签订居住权合同 。 这样设立一个用益物权 ， 比租赁合同的债权效力更强 ， 而且是可以超过20年限制的 。
三、租赁合同与地役权合同的选择
这两者性质大不相同 ， 一般也不会混淆 。 只有在两块不动产相邻或相近 ， 一方需要利用另一方不动产的时候 ， 才可能涉及地役权 。
如果能够设立地役权 ， 从需役地一方的角度 ， 应该按地役权合同处理并登记最合适 ， 地役权作为物权更有保障 。 如果对方不同意 ， 就要考虑用租赁的方式了 。
四、农村土地的租赁
假设一个非本村的人（集体经济组织成员以外的人） ， 想要使用村里面的一块地 ， 有下列三种模式 ， 对应不同类型的合同：
1.农村土地承包经营
【法天使中国合同库|律师如何给建议？，租赁or用益物权类合同？这些特殊情形下】此时设立土地承包经营权（用益物权） ， 期限根据《农村土地承包法》、《土地管理法》等确定 。 【注意部分文章中将这种非家庭承包产生的土地承包经营权叫作“土地经营权” ， 跟第2种模式中的“土地经营权”混用了一个词 。 但实际上是不一样的 。 】
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