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行业|圆桌|长租公寓暴雷“根”在激进收房，资金监管助推优胜劣汰

自8月以来 ， 长租公寓企业频频“暴雷” 。 今年上半年 ， 疫情下并未出现长租公寓企业暴雷事件 ， 为何在目前这一时点上集中浮现？这是否与近期出台的资金监管措施有关？在资金监管要求下 ， 一些企业是否会“闻风而逃”？
在9月24日晚上新京报举办的“长租公寓频频暴雷 ， 资金监管加速行业变局？”圆桌论坛上 ， 业界人士表示 ， 长租公寓“暴雷”的核心原因 ， 还在于企业激进收房、快速扩张的问题 。 资金监管政策的出台 ， 将从一定程度上提高租赁企业的经营门槛 。
激进收房、快速扩张导致暴雷
北京房地产中介行业协会秘书长赵庆祥指出了行业现状：前几年长租公寓行业快速发展 ， 很多热钱亦涌进行业内 ， 在长租公寓盈利模式和发展规律等问题还未看得特别清楚的背景下 ， 在租金上涨过程中 ， 有些企业为了抢房 ， 导致收房价格过高 。 然而 ， 今年年初疫情暴发 ， 对长租公寓行业造成很大影响 ， 出现租金下跌、空置率攀升的问题 。
因此 ， 在赵庆祥看来 ， 前两年就有长租公寓“暴雷”现象 ， 但今年比较突出 ， 是内因和外因综合作用的结果 。 不过 ， “从内因来看 ， 还是因为企业对趋势、行业规律以及企业真正本质运营的模式了解得不够透彻 。 ”
赵庆祥解释称 ， 实际上 ， 国外长租公寓市场 ， 做得较“重”的企业不多 ， 以日本为例 ， 做得比较“轻” ， 基本是轻资产品牌输出模式 ， 帮助客户获得资金回报 ， 从而收取一定的管理费 。 最“重”的也是“包租”模式 ， 但不同于国内的“包租”模式 ， 国外的公寓企业一般不会投入装饰、装修资金 ， 这部分资金基本是房东出的 ， 因此 ， 国内长租公寓行业本身亦存在一些缺陷和问题 。
【行业|圆桌|长租公寓暴雷“根”在激进收房，资金监管助推优胜劣汰】“从外因来看 ， 受到疫情的冲击 ， 上半年一些企业已出现现金流紧张的状况 ， 导致下半年企业现金流断裂 。 此外 ， 通过‘高进低出、长收短付’圈钱的企业行业加强监管 ， 要缴纳风险控制金 ， 因此 ， 加速这类企业快速离开行业 。 ”赵庆祥说 。
在贝壳研究院高级分析师黄卉看来 ， 长租公寓“暴雷”的核心原因 ， 还在于前几年一些长租公寓企业激进收房、快速扩张的问题 。 实际上 ， 从2018年开始 ， 长租公寓企业就出现了“暴雷”现象 ， 原因在于 ， 2017年-2018年行业快速发展 ， 不少企业盲目进入长租公寓行业 ， 并进行快速扩张 ， 但经过一年多的“试错” ， 2019年开始 ， 经营不善的长租公寓企业陆续出现纠纷、资金链断裂和倒闭跑路现象 ， 随之 ， 行业的发展也由此前的乐观到审慎理性的发展预期 ， 企业也开始追求单店盈利 。
“为避免‘暴雷’事件的发展 ， 政府出台企业资金监管政策 ， 会将那些不具备经营能力和资金实力的企业逐步淘汰出局 。 由此 ， 可以从一定程度上提高租赁企业的经营门槛 。 ”黄卉称 。
建议排查以诈骗圈钱为目的的“马甲”机构
在经济下行和疫情突袭的背景下 ， “高进低出”导致资金流动性不足 ， 给租客、房东造成了一定的伤害 。 但在乐乎公寓创始人CEO罗意看来 ， 无论是租客还是房东 ， 都要区分“马甲”机构与正规企业 ， 特别是注意那些以诈骗圈钱为目的的机构 。
“多数长租公寓企业的初心是正的 ， 都是基于从租金上实现盈利的出发点来推动行业发展 。 但在疫情期间 ， 我了解到 ， 南京、杭州等地一些恶意‘高进低出’的企业 ， 出现大量以长收短付圈钱跑路为目的的从业者 。 ”罗意表示 ， 这些从业者不仅数量较多 ， 而且组织较严密 ， 可能远超正规企业的想象 。
“近期很多名不见经传的‘马甲’机构出现暴雷 ， 一定要与正规长租公寓企业因疫情导致‘现金流紧张、经营困难’进行区分 。 前者是赤裸裸的诈骗 ， 而后者是因外部因素、杠杆和运营能力导致经营出现问题 。 ”基于此 ， 罗意建议 ， 相关部门要引导房东、租客和社会公众 ， 将两者进行区分 。


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