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时代财经|李嘉诚“捂盘、捂车位”？估值200亿的上海真如项目官司缠身( 二 )


“当初看房时销售所说的高端商业、浦西地标最高楼、真如城市副中心全部没有见到 ， 入住五年 ， 我们面对的只有持续不断的施工噪音和日复一日的尘土飞扬 。 ”谈及开发商长实集团 ， 业主十分沮丧 ， 在他看来 ， 现在高尚领域存在的种种问题 ， 都与长实集团过于追求“低买高卖”模式不无关系 。
200亿大盘的尴尬
事实上 ， 业主们对于长实集团的质疑不是没有来由 。 近几年来 ， 李嘉诚家族频频抛售内地资产 ， 高尚领域亦几度被其摆上交易台 。
最近一次传出李嘉诚家族有意出售高尚领域就在本月月初 。 有消息表示 ， 融创中国有意接手长实集团旗下位于北京的逸翠园二期及上海高尚领域两个项目 ， 对应总价值达500亿元 。
消息发酵后 ， 长实集团对此作出回应 ， 称市场上很多人对其项目感兴趣 ， 不代表长实集团需要出售相关资产 。 但这一回应也未否认长实集团可能会选择出售 。
作为一名精明的商人 ， 李嘉诚家族不着急出售上述项目的根本原因还是在于“有利可图” 。 网上房地产信息显示 ， 去年6月 ， 高尚领域高层住宅部分首次入市 ， 首推均价约85000元/平方米；今年上半年 ， 高尚领域再加推 ， 报价升至约90724元/平米 。 而在13年前长实集团拿地时的楼面价 ， 仅约3055元/平方米 。
显然 ， 眼下高尚领域的价值已然无法与13年前同日而语 。 随着地价、房价的不断攀升 ， 高尚领域的估值也水涨船高 ， 有消息称 ， 目前高尚领域的估值已高达约200亿元 。
不过 ， 值得注意的是 ， 前述物业资管人士认为 ， 高尚领域的高估值在某种程度上与其写字楼空置、车库定价高昂等策略相关 。 “资产的估值根据租金来判断 ， 在物业空置没有产生实际数据的时候 ， 开发商的自主定价成为重要参考值 。 ”
从长实集团的角度出发 ， 高估值固然有可能创造更高的收益 。 但该物业资管人士进而指出 ， 特殊行情下 ， 高估值带来的也有可能令其陷入难以找到接盘方的尴尬局面 。
“几个因素制约了高尚领域的成功售出 。 首先 ， 高尚领域出售的主要是商业、商办资产 ， ‘三道红线’政策下 ， 内资房企都在强调降杠杆 ， 拿出200亿收购商业、商办资产的可能性极小；其次 ， 有收购实力的险资、基金等 ， 会因项目的历史遗留问题退步 。 ”
其口中所说的历史遗留问题主要指的是高尚领域的股权结构问题及法律风险 。 工商信息显示 ， 高尚领域的主体公司“上海长润江和房地产发展有限公司”（以下简称“上海长润江和”）分别由雅富投资有限公司、上海长润房地产开发有限公司和上海江和房地产开发有限公司持有 ， 持股比例分别是60%、25%和15% ， 其中雅富投资有限公司为长实系公司 ， 另外两家为和润集团关联公司 。
上述物业资管人士表示 ， 通常有两位以上股东的公司 ， 容易在谈判过程中出现决策不一致的情况 ， 一旦出现难以调节的分歧 ， 交易就很难进行下去 。 长实集团曾想通过收购和润集团持有的40%权益来实现100%控股 ， 但至今未有实质动作 。
比股权问题更加棘手的可能是高尚领域的法律风险 。 天眼查显示 ， 上海长润江和共有121条法律诉讼信息 ， 其中有81条为房屋买卖合同纠纷 。 除此之外 ， 上海长润江和还多次因违反建设工程建设程序管理规定、未申请开工放样复验、违规排放污水等问题受到行政处罚 。


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