北京日报|破解失管老旧小区难题的禄长街样本
：原题为_北京日报|破解失管老旧小区难题的禄长街样本。
从接管物业、提供服务到完成确权、实现收费 ， 整整一年时间 ， 犹如爬陡坡一般 ， 禄长街头条19号院这个近40年房龄的老小区终于迈出专业化物业管理的第一步 。
老旧小区不仅要改得好 ， 更要管得好 ， 这是《北京市物业管理条例》的重要内容 。 失管多年的老旧小区 ， 如何建立起物业管理长效机制？禄长街头条19号院的探索 ， 为本市老旧小区精细化治理提供了宝贵经验 。
管理权移交
小院结束“九龙治水”
路面平坦整洁、车辆停放有序、楼前郁郁葱葱 ， 走进西城区禄长街头条19号院 ， 第一次到访的人很难想象 ， 这里曾是违建横行、环境脏乱的“老大难”小区 。
“这是上世纪80年代盖的老小区 ， 11栋楼分属三家产权单位 ， 一家产权单位用一个物业公司 ， ‘九龙治水’ ， 最后互相扯皮谁也不作为 。 ”禄长街社区居委会书记阎晨介绍 。 “家家都装个地锁 ， 小汽车乱停 ， 下水道堵了都没人管 。 ”院里的老住户石秀英说 ， 年轻时楼里楼外的事儿还可以找单位解决 ， 现在职工们老了 ， 企业早没了 ， 小区真成了“三不管” 。
2016年到2019年 ， 通过老楼改造工程 ， 禄长街头条19号院的硬件设施得到持续改善 。 “楼是改好了 ， 怎么让它不再走失管的老路？专业的事还得由专业的人来干 。 ”阎晨说 。 2019年6月 ， 天桥街道将禄长街头条19号院列入精细化治理提升的试点范围 ， 在多方协调下 ， 3家产权单位同意将小院的物业管理权统一交给一家——首开天岳恒公司 ， “九龙治水”的历史遗留问题终于化解 。
挨家走访
收费方案反复协商调整
“产权单位同意了 ， 小区居民也得同意 ， 不然你这主体身份可不合规 。 ”首开天岳恒公司项目负责人杨进回忆 ， 物业管理权整合后 ， 社区相关负责人给他提了个醒 。 2019年11月到12月 ， 由社区人员和物业人员组成的入户小组挨家走访 ， 征求636户居民同意 。 从没人管到有人管 ， 居民都挺欢迎 ， 可一提到要收物业费 ， 意见就来了 。
“这么多年没交过钱 ， 咱这院也有人打扫卫生 。 凭什么要给你交钱？”“你说能提供入户维修 ， 那是无偿的么？交钱可不干 。 ”杨进说 ， 敲开住户的家门 ， 听到最多的就是这两句话 。 入户小组一遍遍解释沟通 ， 最多的一家入户了5次 。 反复沟通中 ， 他们发现 ， 禄长街头条19号院老年居民多 ， 老人对入户维修收不收费很在意 ， “从免费3次、免费5次 ， 到积分换免费 ， 开了三次会后我们决定 ， 所有入户都不收维修费 ， 材料由居民自己购买 。 ”
物业费标准的确定 ， 也曾出现过波折 。 阎晨说 ， 通过第三方机构的初步评估 ， 物业费为每月1.21元/平方米 ， 居民们说太贵了 。 街道和社区多次居中协商后 ， 最终将物业费定在每月0.81元/平方米 。 “想要实现从0到1 ， 就得平衡好居民和企业的利益 ， 争取最大公约数 。 ”
2020年1月1日 ， 经过“双过半”居民同意 ， 即专有部分占建筑物总面积过半数且总人数过半数 ， 首开天岳恒公司进驻禄长街头条19号院 。 第一次 ， 这个房龄近40年的老旧小区有了专业的物业“管家” 。
居民“品尝”4个多月的物业服务后 ， 今年4月28日 ， 小院中的5栋央产房先行启动物业费收缴工作 ， 其余6栋楼 ， 从本月启动了物业费收缴工作 。
解历史难题
确权收费只是第一步
房屋破败、杂草丛生、乱停乱放……失管老旧小区是北京社区治理工作中的短板 。 新实施的《北京市物业管理条例》提出 ， 老旧小区要建立物业管理长效机制 ， 并明确公房的购房人也是业主 ， 也得履行配合物业服务人实施物业管理等义务 。
眼下 ， 不少老旧小区开始探索建立物业管理长效机制 。 禄长街头条19号院 ， 算是推进比较顺利的一个 。 50%、60%、71% ， 看着19号院平稳增长的物业费收缴率 ， 杨进松了口气：“这说明居民对咱信任 ， 咱还得好好干 。 ”
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