买房|借名买房，小心房财两空！
生活中 ， 很多买房人为了规避银行的信贷政策或者因为地方的限购政策等原因而借用他人的身份购买房屋 ， 并与出借身份的人（以下简称出名人）签订协议 ， 双方约定相关的权利义务 。 尽管如此 ， 还是有很多因借名买房产生的纠纷诉诸到法院 ， 今天我们就来谈一谈借名买房潜在的法律风险以及具体产生的法律纠纷 。
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一、借名买房的法律风险
1.出名人反悔 ， 而借名人无法证明双方之间的代理关系以及资金支付的事实 ， 借名人便很难取得房屋或收回购房款 。
2.出名人身负外债 ， 债权人可以主张其名下的房屋拍卖抵债 。
3.出名人死亡 ， 其名下房屋很可能会被子女继承 。
发生以上三种情况的任意一种 ， 借名人都很难取得房屋 ， 只能要求返还购房款 。
二、借名买房产生的法律纠纷
1.规避限购政策借名买房的合同效力的认定
正常情况下 ， 只要不违反法律、行政法规的强制性规定 ， 借名合同有效 ， 借名人要求出名人进行变更登记的 ， 法院也应当支持；但若借名人基于该合同要求确认房屋所有权 ， 法院一般会驳回其诉求 ， 此外 ， 若双方合同中并未约定过户期限 ， 而借名人要求办理过户登记的 ， 大部分法院会以目前不具备过户条件为由驳回借名人的诉求 。
2.经济适用房顶名买房合同的效力认定
国务院《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》、《经济适用住房管理办法》明确规定：“经济适用住房供应对象为城市低收入住房困难家庭” 。 依据最高人民法院《关于适用合同法若干问题的解释（一）》第4条的规定 ， 国务院这些文件和规定不属于认定合同无效的行政法规 ， 但这种由于该顶名购房行为已经侵犯了城市低收入住房困难家庭的平等机会购买和获得房屋权利 ， 属于非法占有社会公共资源 ， 损害社会公共利益的情形 ， 根据合同法第五十二条的规定 ， 一般认定该合同无效 。
3.出名人擅自转让房屋签订的买卖合同效力认定
在出名人依约定将房屋所有权转移登记到借名人名下前 ， 出名人是物权法意义上的房屋所有权人 ， 其对外转让房屋不属于《合同法》第五十一条规定的无权处分行为 ， 借名人以其对房屋享有实际权利为由 ， 要求确认房屋买卖合同无效的 ， 法院一般不予支持 。 但 ， 为了保护借名人的利益 ， 如果借名人能够证明买受人知道或者应当知道房屋存在借名登记 ， 买受人为恶意的 ， 则房屋买卖合同应当无效 。
【买房|借名买房，小心房财两空！】
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三、关于借名买房相关的法律规定：
《中华人民共和国合同法》第五十二条：“有下列情形之一的 ， 合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同 ， 损害国家利益；
（二）恶意串通 ， 损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定 。 ”
《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第四条：“合同法实施以后 ， 人民法院确认合同无效 ， 应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据 ， 不得以地方性法规、行政规章为依据 。 ”
《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十四条：“合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定” ， 是指效力性强制性规定 。 ”
《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见试行）》(试行）》第十六条：“借名人违反相关政策、法规的规定 ， 借名购买经济适用住房等政策性保障住房 ， 并登记在他人名下 ， 借名人主张确认房屋归其所有或者依据双方之间的约定要求登记人办理房屋所有权转移登记的 ， 一般不予支持 。 ”
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