破产潮、降价潮、促销潮！释放什么信号？
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从表面上看 ， 最近各地房地产即使在疫情过后 ， 多数城市也还是一片繁荣景象 ， 但实际上 ， 国内房地产业发生的三件事情 ， 让我们觉得目前的高房价泡沫随时有破裂的风险：第一件 ， 截止到8月底 ， 全国总共有380家房企破产 。 而专家们认为 ， 如果今年后四个月国内经济依旧低迷 ， 市场需求还是不旺 ， 将会有更多房企遭遇债务重组甚至破产 。 据业内人士预计今年可能至少有600家房企破产倒闭 。
第二件 ， 楼市虚假繁荣之下的阴霾 。 统计局数据 ， 全国重要70城市中多数城市房价上涨 ， 但也有21城房价跌回一年前 。 此外 ， 据房价行情网数据显示 ， 纳入其统计的314个城市中 ， 有105个城市8月二手住宅房价同比下跌 ， 北京、苏州、济南、石家庄和天津等重要城市悉数在列 。
第三件 ， “金九银十”刚启动 ， 就有大型房企业“降价促销” 。 恒大每年都要降价促销 ， 但今年却打出全国楼盘直降30%卖房 。 据业内统计 ， 后续起码还有一半房企跟进 ， 这主要是房企上半年都进行了圈地扩张 ， 现在负债率较高 ， 流动性较弱 ， 业绩压力较大 。 只有降价促销 ， 真情让利 ， 这样才能够回笼资金 。 新房销售不易 ， 二手房更是困难了 ， 今年前8个月 ， 二手房挂牌量创过去十年之最 ， 后面几个月 ， 炒房投资客降价抛售现象会更加猛烈 。 不仅新房价格会下跌 ， 二手房价格更会掉头下下 。
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与破产潮、降价潮、促销潮相对应的是 ， 不久前 ， 央行前副行长吴晓灵曾做过表态：“在泡沫中狂欢的日子不多了 ， 要做好潮水退却后的准备是每个国家 ， 每个人要面对的现实 。 ”更令人值得注意的是 ， 在2020年第16期《求是》杂志上 ， 央行高层撰写了一篇文章《坚定不移打好防范化解金融风险的攻坚战》 ， 文章表示 ， 房地产泡沫是威胁金融安全的最大灰犀牛 。 这也意味着 ， 我们要打一场让房地产软着陆的攻坚战 。
无论是吴晓灵副行长 ， 还是来自于央行高层的这篇文章 ， 都让我们警惕 ， 中国的确有房地产泡沫 ， 而且这些泡沫很可能会自动破裂 ， 所以要大家做好思相准备 ， 防范化解系统性金融风险 。 可能有人会觉得奇怪 ， 中国的房价泡沫真的到了很严重的程度了吗？怎么我看到国内很多人都买得起房呢？这主要是很多热点城市房地产泡沫过高 ， 而部分中小城市的房价还没到非常严重的阶段 。 我们认为 ， 中国房地产泡沫主要表现在以下几个方面：
首先 ， 房价与收入之比 ， 实在过于离谱 。 一般中小城市 ， 房价原来3-4000元/平方米 ， 现在涨到8-9000元/平方米 ， 这还不算严重 ， 最严重的是特大型城市的房价与居民收入比 。 我们以上海为例 ， 在上海一个家庭一年能存10万元就算不错了 ， 而要买套房子中位数是650万 ， 这意味着 ， 上海普通家庭要省钱65年才能买下一套房子 ， 而通常一个人能赚钱的黄金周期是40年 。 我们拿着美国人七分之一的工资 ， 却要面对远高于美国房价的国内房价不下跌才是有违民意 。
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【破产潮、降价潮、促销潮！释放什么信号？】再者 ， 中国房地产总市值是450亿人民币（约合65万亿美元） ， 这要比美国、日本和欧盟的总和（约有60万亿美元）还要多 ， 如果中国房价再要上涨 ， 那就可以几乎拥有买下全球房地产的实力 ， 这不是笑话吗？当年 ， 日本东京的一个区的总市值可以买下整个美国 ， 日本民众为此感到无比自豪 ， 结果日本房地产泡沫破裂后 ， 房地产市值严重缩水 ， 很多民众跌成负资产 。
再次 ， 中国各城市的空置率过高 ， 一线城市在20-25%之间 ， 二三线城市在25-30%之间 ， 而小县城就高达40%以上了 。 即使在上海 ， 你走进一些小区 ， 整幢楼房没几家晚上是灯亮着的 ， 多数房产空关着 ， 既不出售 ， 也不出租 ， 而是待价而沽 ， 这样房地产资源无法得到合理有效的配置 ， 是一种浪费 。 这也可以看出 ， 中国房地产市场已经充斥着投机性需求购房者 ， 将来要挤去泡沫 ， 让更多需要住房的人 ， 能圆上住房梦 。
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最后 ， 中国居民经过了二十年的加杠杆 ， 已经趋于饱和上限状态了 。 中国居民家庭的财产中有77%是房产 ， 而只有23%的才是金融资产 。 这也说明了 ， 中国人买房加杠杆已经到了极致 。 而美国居民房产只占家庭财产的40% ， 还有60%是金融资产 。 现在是时候到了全民降低杠杆 ， 降低高房价的时候了 。
破产潮、降价潮、促销潮！这些都已经证明 ， 国内的房地产繁荣是货币宽松、调控政策放松的结果 ， 而真实的房地产情况远没有现在这么乐观 。 有几百家房企破产了 ， 又有一部分城市房价开始下跌了 ， 这是在过去所没有过的 。 更有房企也看出房地产市场前景不妙 ， 大家就急着打折促销 ， 以回笼资金 。 而一旦货币政策收紧、调控政策收紧 ， 那么房地产虚假繁荣就会结束 ， 房价会重新回到下跌的趋势潮流中来 。
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