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北京|北京房产置换，应当如何考量，请看专家解读

北京|北京房产置换，应当如何考量，请看专家解读
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北京章哥 ， 房地产从业20年 ， 通晓业内门道 ， 我不做所谓的“专家” ， 只用二十年实战经验帮大家答疑解惑 。
提问1：
章哥您好 ， 我和我老公都是北京人 ， 80后 ， 丁克 ， 家里在骑河楼有一套央产老公房 ， 在交给某如出租 ， 一个月7000左右 。 大兴高米店翡翠城一套三居自住 ， 老妈与我同住 ， 还有10多万贷款 ， 月供不到3000；枣园红木林一套70多平小两居出租 ， 租金5500 ， 这套有公积金贷款 ， 月供4000；海口一套小一居 ， 全款无贷款 。
我感觉骑河楼的房子特别鸡肋 ， 除了位置没啥优点 ， 红木林收益比较低 ， 所以我想是否可以把骑河楼和红木林都卖了 ， 在东三环附近买一套一居或者两居出租 ， 将来自己想住也可以 ， 手上还能有闲钱 。 目前看上的是苹果社区南区 ， 或者同类型的小区也可以 ， 不知道我这个想法是否正确 ， 一直关注您的头条 ， 感觉很实用 。
回答1：
1、骑河楼的房子确实有些鸡肋 。 要说这里的位置可以说好到不能再好 ， 几百年来的中心 。 但房子和人是一样的 ， 优势就是劣势 ， 是可以随时转换的 。 骑河楼的最大优势是东城学区 ， 应该不是景山就是灯市口的学区房 。 但是 ， 劣势恰恰也是这学区 。
2、所有房子都有溢价 ， 或是地铁 ， 或是商场医院和公园 ， 东西城的房产主要是学校 。 可这学校是特殊的配套 ， 只有业主的孩子才能享用 ， 租客顶多是陪孩子在附近上学的 ， 很难靠租房获得学位 。 所以 ， 学位这种配套在房产持有期间就创造不了价值 ， 没人会给其出租金 。
也就是说 ， 学区房出租其实是不划算的 ， 租售比都偏低 。 就因为这溢价发挥不了效用 ， 所以有些鸡肋 。 同样价格的房产 ， 在非学区的租售比能达到700左右 ， 而学区房一般都是900左右 。 这套房租金7000 ， 估计价值在600万 ， 租售比不划算 。
3、红木林的房产一般 ， 不算什么鸡肋 。 现在售价6万出头 ， 那70多平就算450万吧 ， 以5500来看 ， 租售比800左右 ， 偏低 。 但这算正常现象 ， 因为红木林在枣园算是高档小区 ， 租售比就应该偏低 ， 北京所有的高档小区都这样 ， 没办法 。
4、苹果南区的房子当然好 ， 超宽的楼间距 ， 60多亩的大花园 。 但如果置换的话 ， 就得考虑一下成本 ， 看是否划算 。
以骑河楼价值600万来算吧 ， 卖房的话成本不高 ， 老公房也就1%的个税 。 可卖了再买的话 ， 要有3%的契税 ， 还要有2%甚至更高的中介费 ， 算上杂费的话 ， 至少6% 。 就算是全款过户 ， 能做到4% ， 那总成本就是5% 。 30万 ， 相当于42个月的房租 。
红木林的成本更高 ， 主要是在卖房的个税上 ， 除非做到满五唯一 ， 否则免不掉 。 那如果要想少缴税 ， 就得让买家全款或少贷款 ， 那对方就会砍价 ， 总之怎么都不算太合适 。 卖掉再买的最低税费成本还是4% ， 以450万计算是18万 ， 33个月的房租 。 这还是在不计算装修和个税损失的情况下 。
5、总结：如果让我建议 ， 换掉骑河楼的还算合适 。 毕竟这学位创造不了价值 ， 置换的成本也不算高 ， 如果能把中介费砍下来就更低了 。 而红木林的意义不太大 ， 除非是能做到满五唯一 ， 要不税费太高 ， 靠租金很难赚回来 。
另外提醒一点 ， 苹果南区在双井也算是高端社区 ， 租售比同样不太划算 ， 估计也要在800左右 ， 未必比红木林高 。 高档社区的房子之所以适合投资 ， 主要指的是保值和抗跌性强 ， 但租金却不太划算 ， 赶不上普通小区 。 仅供参考 。
提问2：
您好章哥 ， 西城80年代小两居育翔学区房一套 ， 有贷款 ， 现在手里有现金200万 ， 主要想投资一套 ， 目前看了朝阳百子湾附近的沿海赛洛城一居 ， 还有朝青附近一居 。 孩子刚一岁 ，目前租住在丰台 ， 买一居的话就不住了还租出去 。 也看了长阳半岛附近的三居 ， 买长阳的话就自住 ， 孩子也可以在那里上幼儿园 。 老公在海淀北五环上班 ， 我在丰台 。 6年后孩子上学再回西城 再把房子换到城里 。 这种您建议买长阳三居还是朝阳的一居？还是亦庄附近的房子？还是阿里巴巴总部附近的来广营啥的？多谢
回答2：
1、我建议是先解决自住问题 ， 买长阳的 。 房子是用来住的 ， 纯粹为了投资而频繁置换没什么意义 。
2、长阳的周边环境、社区 ， 以及房子质量都很好 ， 学区在西南也算很好的 ， 适合长期居住 。 所以买了之后都不建议过几年再置换 ， 最好算算成本 。 房子不是股票 ， 是长线投资品 ， 置换费用相当高 。
以你们现在这200万来看 ， 估计是想用抵押贷 ， 要不买不了三居 。 那也就是最多能买400多万的房子 ， 按400万算吧 。 2套资格 ， 税费+中介费6% ， 就算你们用过桥贷的全款 ， 也要4% ， 16万 。
住6年之后又换到西城 ， 就算房子没涨价 ， 也不再添钱 ， 又是16万 。 孩子用完学位后 ， 这房子还得卖掉吧 ， 又是16万 。 也就是说 ， 最后还是这一套房 ， 却花了48万的费用 。 税务局和中介公司倒是很高兴 ， 但对业主不太划算 。
而且 ， 我这可都是按照满五唯一算的简单帐 。 如果算上20%的个税 ， 再加上装修损失和时间精力等成本 ， 超过100万都正常 。 就算不计入这些 ， 只是多花的32万也不是小数 。 拿这笔钱在西城租房都够好几年的房租了 ， 何必白交税和给中介发工资呢 。
3、我估计你们还没开始看房 ， 只是在地图上看了看 ， 所以这百子湾亦庄来广营的问 。 真要是这一圈的看下来 ， 估计也就没什么精神头儿了 。 看房很辛苦的 ， 真是建议能不折腾就不折腾 ， 踏踏实实在长阳买个居住条件好的房子的就挺好 。
等孩子六年后上学 ， 最好在西城租房住 ， 能节约很多置换成本 。 以租养租是相对最合适的 。
4、总结：建议买长阳的房子长期自住 ， 从居住条件、置换成本上都划算 。 而且这里虽然是新区 ， 配套却已经基本完善 ， 未来不仅没什么投资风险 ， 还有跑赢大盘的可能 。 仅供参考 。
提问3：
章哥 ， 想整合一下房子和孩子的上学问题 。 我在通州马驹桥天鹅堡有一套230多的联排 ， 有贷款300万 ， 目前孩子在马驹桥上学 。 今年户口已经落在东三环双井的苹果社区 ， 苹果社区有一个60平米的开间 ， 房本是非配套公建 ， 民水民电可落户 。 在北五环林奥嘉园有一套140平3个房本的商住房 ， 无贷款 。 目前 ， 还能买二套住宅 ， 家庭年收入30万 ， 存款无 。 请章哥指导：
1、为了孩子有必要拼一下把房子换到海淀或者西城吗？
2、林奥嘉园房子商住房本也三个长期持有还是不保值吧 ， 房子位置不错 ， 民水民电有燃气也适合居住 ， 就是商住产权问题 ， 孩子也不能落户 。 我可以在那附近置换一个属于海淀的个小房子落户孩子上学 ， 然后住林奥嘉园吗？
3、马驹桥天鹅堡房子升值不大 ， 一直没有涨 ， 后期可以长期持有吗？
请章哥就房子和学区给规划一下
回答3：
1、是否换房到海淀或西城 ， 这个只能由家长自己决定 ， 别人的意见不重要 ， 也没人能承担这责任与风险 。 因为跨区转学的难度太大 ， 买了房也很难进入目标学校 ， 得提前咨询看人家收不收 。 大概率是不接收的 ， 优质校不可能有空余学位留给转学生 。 当然如果孩子的成绩特别好则例外 ， 哪所学校都喜欢掐尖儿 。
2、林奥家园 ， 商住 。 这么说吧 ， 从全世界近100年的房地产历史来看 ， 还没有任何一个城市的公寓房的升值率超过普通住宅 。
当年是真不懂 ， 就觉得这些产品新奇 ， 短期利润高 。 时至今日明白了 ， 投资的第一原则是避险 ， 而不是高利润 。 在房产投资上 ， 只有最普通的住宅才是风险最低的 ， 也是长期收益最大的 。
是否保留商住 ， 取决于你们的投资喜好 。 商住的租售比高 ， 出租最合适 。 自住的话也没问题 ， 相当于自己租自己的房子 ， 只不过不收租金而已 。 但其升值率无法保证 ， 大概率是低于普通住宅的 。
3、天鹅堡 。 这种产品适合自住 ， 居住体验好 ， 但不太适合投资 。 如果不自住了 ， 那持有环节的租售比很不合适 ， 远低于普通小区 。 而且出售的话挂牌时间长 ， 也就是流动性偏弱 。
天鹅堡我印象中是2007年左右开盘的 ， 一万多 ， 超过北京均价 。 当时觉得这价格偏高 ， 但毕竟品质很好 ， 还可以 。 到2010年再开盘 ， 均价2万出头 ， 低于北京均价 ， 那会儿有朋友买了 ， 觉得抄了底 。 结果到今天 ， 北京均价6万 ， 天鹅堡不到4万 ， 只能说升值率没跟上 。
天鹅堡也好 ， 金地格林也好 ， 甚至包括样本 ， 所在的区域仍然是新区 。 新区高档住宅的升值率一般都低于普通住宅 。 当然 ， 这么多年过去了 ， 价格差已经形成 ， 并且很难改变 。 所以以后的价格差比例不会再有什么变化 。 但如果是不自住了 ， 那留着的意义不大 ， 持有环节的租售比不划算 。
4、总之：从投资角度讲 ， 公寓和联排都不合适 。 是否置换到西城海淀的学区房 ， 建议先去咨询目标学校 ， 看他们是否接收 。 如果不接收 ， 那再咨询一下教委会怎么派位 ， 别着急先换房 ， 确定了再说为好 。 仅供参考 。
提问4：
章哥你好 。 目前有套西城德胜学区房很旧的90平两居（目前在住 ， 装修花了30万 ， 老公父母房产） ， 还有一套石景山玉泉路附近03年80平两居（女方婚前） ， 孩子今年3岁 。 老公在太阳宫上班 ， 我在大望路附近上班 。 想买三居改善型住房 ， 通勤也不要太远 ， 目前手里有100万 ， 家庭年收入税前70 ， 双方父母也能再帮助一些 ， 学区资格也想保留 。 想让您帮忙分析下怎么做比较好 ， 感谢回答～
回答4：
1、你们现在名下有一套房 ， 那就是二套资格 。 不过贷款额度比较低 ， 只能贷款187万 ， 再多就不划算了 。 所以如果要想多贷款 ， 只能用抵押贷 。
2、德胜的房子如果房龄超过了40年 ， 那基本就不能抵押了 ， 只能用玉泉路的 。 以80平 ， 均价7万来算 ， 500万以上 。 那可以抵押60% ， 300多万 。 加手中现金是400多 ， 留出税费成本 ， 算400万吧 。
以你们的收入来看 ， 税前年入70 ， 税后60左右 ， 月入5万 。 那如果以一半作为月供 ， 勉强还能再用上187万的商贷 ， 总计月供在3万左右 。 那就是最多购买接近600万的房产 。
3、最高600万的话 ， 要买三居 。 在朝阳有些困难 ， 立水桥差不多 。 这里没什么学区 ， 房价在5万多 ， 600总价能买到三居 。 或者是常营管庄一带 ， 均价也是5万多 ， 同样能买到 。
4、抵押贷现在的利率相对低 ， 很多都低于二套商贷 ， 贷款期能做到20年 。 贷款费用在2%左右 ， 还有1万多的公司壳钱 。 基本就这些成本 ， 可以多找几家公司 ， 比比价 ， 反正银行产品和服务内容都差不多 。
建议你们自己还是有个选房方向 ， 要不有些盲目 ， 看起房来也辛苦 。
提问5：
章哥你好 ， 一直关注你 ， 求助:无北京户口 ， 孩子两岁 ， 有上学需求 。 希望置换小三居的房子 ， 总价400以内 ， 请问劲松和方庄片区 ， 你更建议哪个？哪边更有优势呢 ， 希望你能给点建议 ， 盼回复 ， 谢谢
回答5：
1、从房子的角度 ， 那当然是方庄的好了 。 这里虽然也挺老了 ， 但毕竟是北京第一个规划社区 ， 古城群星规整有序 。 而且当年就是为了解决中央各部委的居住问题的 ， 后来成了北京的第一个富人区 。 所以建筑级别非常高 ， 质量也好 。
劲松更老 ， 而且当年没什么规划 ， 还没这种理念 ， 都是有地方就盖房 ， 朝阳老工厂的宿舍区 。
2、但如果从孩子上学角度讲就不太好说了 。 方庄是丰台仅次于北大地的学区 ， 十八中和四中璞瑅都很好 。 但丰台区对外地户口是派位的 ， 有房没房都得排在北京户口后面 ， 所以被派到哪里说不好 。
劲松是朝阳区 ， 学区也排在前列 。 芳草地双花园、垂杨柳杨柳、三小四小都挺好 ， 而且朝阳的入学政策相对特殊 ， 有房的外地户口排名是在无房的北京户口前面的 。 但劲松地区人口稠密 ， 学位是否宽松我就不知道了 ， 这也不好保证 。
3、总结：综合考虑还是在劲松吧 。 毕竟朝阳区更重视房产 ， 孩子上学相对比丰台保险的多 。 而且朝阳的整体教育水平超过丰台 ， 哪怕是派位的话也应该相对好些 。
另外就是这400万总价 ， 要买三居 。 在方庄的可能性几乎为零 ， 这里的单价接近7万 ， 难度太大 。 而劲松在6万左右 ， 虽然400万的小三居估计不多 ， 但等出房还是有的 ， 所以就在这儿看房吧 。 仅供参考 。
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