“三条红线”出台 上坤地产赴港上市或遭变局
【“三条红线”出台上坤地产赴港上市或遭变局】【环球网房产整理报道】近期 ， 住建部、央行等部门共同出台的房地产“三道红线”融资政策让房地产商几家欢喜几家愁 。 强力监管之下 ， 新的行业格局 ， 正慢慢浮出水面 。
8月20日 ， 住建部和央行召开了重点房企座谈会 ， 宣布了房企融资的“三条红线” ， 即：剔除预收款后的资产负债率大于70%；净负债率大于100%；现金短债比小于1倍 。 根据房企“踩线”情况不同 ， 会按照“红、橙、黄、绿”四档来控制有息负债规模年增长速度 。
多年来 ， 在行业高速发展的过程中 ， 无论是龙头还是中小房企 ， 多采用了牺牲债务来换取规模的快速扩张 。 如今 ， 房地产企业借助高杠杆进行快速扩张的时代 ， 正在走向终结 。
对于中小房企来说 ， 通向千亿规模的梦可能已经破灭 。 正在港股排队上市的小房企们旧愁未去 ， 又添新愁 。
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今年年初 ， 上海本地房企上坤地产向港交所递交上市招股书 ， 募资所得款项净额将用于开发现有物业、偿还有息负债及补充一般营运资金 。
2019年7月 ， 上坤地产在上海发布了全新的“三五发展战略” ， 确定了下一个五年的发展战略和规划 。 在投资策略上 ， 上坤地产的全国化投资战略可以总结为“3+X” ， 即做透长三角、突破珠三角、加强长江中游 ， 伺机进驻新区域 。
上坤地产是一家起步于上海的年轻房企 ， 成立的十年间营收翻了约六倍 ， 但后遗症莫过于负债高企 。
招股书显示 ， 2017-2019年 ， 上坤地产净资产负债率分别为684.9%、325.9%、118.8% ， 虽然逐年下降 ， 但仍在行业水平高位 ， 有较高的偿债风险 。
根据克而瑞发布的报告 ， 2019年上半年174家典型房企的加权平均净负债率为91.37% ， 上坤地产的净负债率依然处在行业高位 。
截止2020年2月 ， 上坤地产有息负债为62.74亿元 ， 短债占比达到49%；其中 ， 有30.75亿元将在1年内到期 ， 短期偿债压力较大 。 而且上坤地产公司账面资金仅为34.33亿元 ， 其中受限制现金达到23.6亿元 。
实际上 ， 上坤地产每年偿还计息借款的现金也非常庞大 ， 2017年、2018年及2019年 ， 上坤地产用于偿还计息借款的现金额分别为31.33亿元、40.19亿元和68.53亿元 。
融资方式方面 ， 上坤地产公司资产管理、信托融资及其他融资方式占总有息负债的66.8% ， 此类融资工具并不与基准利率和LPR挂钩 ， 2020年1月 ， 上坤地产从信托处融资2.2亿元不到两年期的债务 ， 年利率高达13% 。
除了负债之外 ， 上坤地产还高度依赖长三角经济地区的房地产市场 ， 尤其是上海 。 2017-2019年 ， 上坤地产物业销售收入来自于上海的占比分别达100%、100%、60% 。
截止招股说明书发布 ， 上坤地产拥有7处还处于不同开发阶段的商业项目 ， 均位于上海 ， 包括3座已竣工办公楼 ， 2座已竣工购物广场 ， 两个开发中的商业项目 。
更利空的是 ， 上坤地产业绩增速已出现颓势 。 2017年-2019年 ， 上坤地产销售额增速已从345.6%下降至18.43% ， 收益增速从466.7%降至10.29% ， 2019年的毛利率也低于2018年 ， 说明其盈利空间正在被压缩 。
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截图来自上坤地产招股书
上坤地产毛利率波动也大 ， 2017年-2019年分别为30.9%、51.5%、40.8% 。 此外 ， 与两位数的毛利不同 ， 上坤地产过去三年的净利润率仅为2.9%、9.8%、9% ， 这一净利润率与销售均价达4万的高端路线战略相比 ， 并不相符 。
问题如此之多 ， 上坤地产IPO命运多舛 。 即使过关 ， 其全国化战略也面临困难局面 。
按照“三条红线”新规 ， 即使达到“绿档”的标准 ， 小企业的借贷规模仍然有限 ， 再考虑到行业已进入“白银时代” ， 市场空间正在缩小 。 这也意味着 ， 行业的阶层会继续固化 ， “弯道超车”的机会不再有 。 如果监管层的决心够大 ， 未来或许还会对表外债务进行管理 ， 届时上坤地产这类小型房企融资的施展空间会更小 。
或许和多数港股排队的小房企一样 ， 上坤地产想的是 ， 虽然债务高企 ， 但只要有足够的资源持续增长和偿还债务 ， 暂时的高负债并不影响公司正常经营 。 成功上市之后 ， 上坤地产可借助上市平台继续扩大规模的同时 ， 优化债务结构 。
但投资者真金白银进来 ， 显然不会为“内功”不足的企业买单 。 同是中小房企的港龙地产上市破发 ， 无疑是资本市场给予的最真实的反应 。
58安居房产研究院分析师张波在接受媒体采访时表示 ， 小房企在未来5-10年 ， 会面临较大概率的被淘汰现实 。 未来大趋势来看 ， 小房企将在数量不断减少 ， 被并购逐步增多 。
面对高于同行的高负债、即将到期的债务、紧张的现金流 ， 高压之下 ， 上坤地产能否牢牢抓住赴港IPO这根救命稻草？
【来源：环球网】
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