江苏龙网

  1. 首页 > 人文 > >

北京|北京买房：孩子上学学区应当如何选择

北京|北京买房：孩子上学学区应当如何选择
文章插图

北京章哥 ， 房地产从业20年 ， 通晓业内门道 ， 我不做所谓的“专家” ， 只用二十年实战经验帮大家答疑解惑 。
提问1：
您好！章哥 ， 目前我们在北京有两套房 ， 门头沟新购一套四居室 ， 有贷款一百多万 。 目前居住在石景山的二居室 ， 没有贷款 ， 价值550多万 。 想卖掉这套 ， 给孩子换学区房 ， 如果卖的话 ， 由于不是满五唯一 ， 税费比较高 ， 大概在四十万 ， 所以直接影响到售卖价格 ， 不划算 。 但我们有两个孩子 ， 大宝四年级 ， 小宝三岁了 ， 想尽快给大宝换房办转学 。
想请教一下您：是买西城区广外 ， 广内 ， 牛街还是海淀区永定玉泉片区房的？最近就了解了这些片区 ， 二居室的在八百多万左右 。 如果买海淀的 ， 离新房近还能自己住 ， 接送上学 。 西城的就只能凑合着住了 ， 请问您有何建议？要不要置换？怎么折腾合适？谢谢您！
回答1：
1、这三个学区还真不好选 ， 尤其是西城多校划片之后就更不好说了 。 广外的小学一般 ， 中学除了椿树馆能80%直升八中 ， 其他的都是派位 ， 实验派大椿天 ， 北小派广牛 。 广牛的小学挺好 ， 中学有个回民学校 ， 也说不好 。
永定路是海淀普通学区 ， 一直就属于中等吧 。 如果让我选的还是选这里 ， 感觉相对更加保险 ， 没必要非去西城 。
2、我一直有个建议 ， 就是在学区差不多 ， 不好选的时候 ， 选离自己近的 。 因为孩子上学之后 ， 学校教育是一方面 ， 家庭的支持也相当重要 。 无论接送还是补习班 ， 能路途上方便些是很大的优势 。 小学相对还好 ， 不算压力太大 。 但到了初中之后 ， 繁重的学习压力太大了 。
反正我家孩子上初中之后 ， 我们电动车就准备了两辆 ， 就为了避免拥堵 ， 早晚接送能抢出20分钟时间来 。 上补习班也是尽量用电动车 ， 抢出时间来并不是让孩子多学什么 ， 而是让他多睡会儿 ， 要不身体都吃不消 。 总之 ， 除了好的教育环境 ， 能给孩子一个相对方便和舒适的生活环境也是非常重要的 。 对家长也是很大的帮助 。
3、总之 ， 我建议就选玉泉路的 ， 与西城的两个学区很难分成高低 ， 那就选更方便的 。 至于你们这资金方案 ， 我看不出能有什么建议的地方 。 不满五唯一 ， 如果是唯一的话的还相对能办 ， 不满五无法解决 。 仅供参考 。
提问2：
章哥您好 。 我们老两口名下有三套房 ， 1套在丰台区风格与林苑128平(连排别墅叠下带地下室及车位) (大概能卖800万左右) 2、在五道口王庄路62平(大概500万左右) 3、在东城崇文门新景家园59平 。 这三套房都在出租 ， 我们住在儿子名下的国瑞城商品房里 。
儿子在西城区大拐棒胡同有套40平米的学区房 ， 孙子今年2岁半 ， 我们考虑将来孙子上学后 ， 需要我们每天接送 ， 考虑到接送太远了 ， 有没有必要把丰台和五道口的房卖掉 ， 到离学校较近的地方再买一套呢？还是将来在学校附近租套房子住 。 不知道怎样更好些？烦请章哥指导 。 谢谢！
回答2：
1、是否卖掉看看成本吧 ， 觉得划算就换 。
2、风格与林加五道口是1300万 ， 如果是全款置换的话 ， 税费能低些 ， 控制在4%怎么也够了 ， 那就是50万 。 但这只是一次的成本 ， 孩子用完学位后这套房是否卖掉？一般都是要卖掉的 ， 留着没用 ， 租售比还不合适 。 那如果卖掉的话可又是至少50万 。 那就是总计100万的税费+中介费 。
以1300万的房子计算 ， 月租金一般在1.3万 ， 100/1.3=77个月 。 这还没算装修费和时间精力成本 ， 那也就是说 ， 置换成本大概相当于七八年的房租 。
3、我建议是最好别换 ， 直接租房最省钱 ， 也方便的多 。 学区房本来就没必要准备两套 ， 有一套能确保学位就够了 。 有现在这两套房收租金 ， 以租养租最合适 。 省下这100万给孩子上辅导班也好啊 ， 何必白交给税务局和给中介发工资呢！
4、再一点 ， 现在投资学区房是有一定的风险的 ， 就像今年的430多校划片政策似的 ， 一下让不少学区房业主手忙脚乱 ， 急着甩卖房产 ， 结果不少人受了损失 。 这种教育改革无法预测 ， 也无法预防 。 总之既然有了学区房 ， 就没必要再冒这风险了 。
5、风格与林挺好的房子 ， 当年2003年非典的时候开盘 ， 5600多吧 ， 反正挺贵 。 我记得还是当时北京台最红的主持人 ， 刘元元给做的广告 。 好像是《第七日》 ， 整整一期 ， 就介绍风格与林多么的绿色与安全 ， 能最大程度隔离病毒 ， 确保业主安全 。 当年这个广告震惊地产界 ， 连卖房子都能蹭疫情的热点 。
至少在新发地附近 ， 这里是档次最高的小区了 ， 期颐百年的联排也不如风格与林 。 如果新发地搬迁 ， 那这里的价值更会提升 ， 所以最好留着 。
6、五道口也是学区房 ， 如果用不上的话倒应该换掉 。 但看来你们已经没有指标了 ， 也犯不上为了这套房折腾 ， 所以也留着吧 。 户型小总价低 ， 就算有什么政策变动影响也不大 。
7、总结：不建议置换 ， 以租养租最划算 。 仅供参考 。
提问3：
章哥您好！最近在二套中纠结 ， 上班在西二旗 ， 目前手里一套在劲松55平米小两居 ， 对口学校陈经纶劲松分校 。 因为上班太远了 ， 现在在看海淀 ， 预算500-600万改善 ， 80m以上 。 最近看上了北坞嘉园北里 ， 主要看上环境 ， 对口首师大玉泉分校 。 俩孩子老大马上要上幼儿园 。 请问章哥放弃劲松去四季青有什么值得注意的弊端么
回答3：
1、劲松分校不是和陈经纶帝景合并了吗？听说是前两年分班 ， 2022年彻底合并教学 。 帝景在朝阳连续好几年的中考第一 ， 这成绩放到海淀也不弱 。
这消息我是听别人说的 ， 如果是真的 ， 那换到北坞嘉园的意义就不太大了 。 都是九年一贯制 ， 帝景的水平应该至少和首师大玉泉差不多 。
2、当然 ， 从帝景毕业之后 ， 高中必须进入朝阳的重点校 ， 那才能确保高考成绩 。 而朝阳的重点录取率是30%左右 ， 海淀一直是45% 。 从这点来看 ， 海淀更占优 ， 上好学校的最终目的就是为了好高中和高考 。
朝阳的好高中少 ， 竞争比海淀还要激烈 。 这点朝丰石都差不多 ， 好高中就那么几个 ， 想进去就得玩命拼 。 所以还是去海淀更好 ， 有利于将来的高中和高考 。
3、成本问题 ， 如果是将来在海淀常住 ， 那无所谓 。 但如果是用完了学位就卖掉 ， 要考虑成本是否划算 。 以500万来算 ， 算你们买房时是首套资格 ， 税费+中介费在4% ， 那就是20万 。 但如果将来卖掉再置换的话 ， 二套资格要6% ， 30万 。 总计就是10%的费用 ， 很高的 ， 要考虑清楚 。
4、我对学校不太懂 ， 也不能判断劲松分校和玉泉学校的高低 ， 以上的仅供参考 。
提问4：
章哥你好 ， 我们两口子都是新北京人 ， 毕业留京工作 。 目前年收入40万左右 。 现有平乐园一套两居 ， 公积金贷款 ， 目前还有50万未还 。 预计两年内还完 。 孩子一岁 。 手里现金100万 ， 现在考虑有没有必要在本小区再买一套一居室（隔壁邻居一居空置多年 ， 想买入 ， 但要看缘分 。 ）这样老人跟我们住的近 ， 便于照看孩子 。 或者直接置换一套学区 。
学区的话哪里合适？请问我们这种情况适合置换到哪里的学区？平乐园这边听说陈经纶收了几所学校 ， 帝景和劲松校区合并 ， 不知道有无必要留在这里 。 目前考虑以孩子上学为主 ， 希望能得到中等以上的教育资源 。 很喜欢你的解读 ， 每篇必读！感谢您的解答！
回答4：
1、学区的事情说不好 。 帝景确实是和劲松合并了 ， 说是前两年分班上课 ， 之后会完全合并教学 。 但这会影响到平乐园吗？这里应该是北工大英才的校区吧 ， 或者是南磨房中心 。 这会怎么安排我不敢说 ， 离孩子上学还有5年 ， 实在没法预测 。
2、我建议是先买这一居室 ， 如果能直接联系到业主 ， 那连中介费都能剩下不少 ， 直接找个小店帮着过户贷款就行 ， 最多1%就能搞定 。 但如果100万的话 ， 准备怎么贷款？平乐园的一居怎么也得200多万 ， 那就只能采用抵押贷了 ， 商贷的额度肯定不够 。
抵押贷的话就要考虑一下成本 ， 全算下来应该在贷款额的5%左右 ， 再加1万多的公司壳钱 。 相当于剩下的税费中介费又划到贷款成本上了 ， 所以建议算算账 。
3、如果孩子1岁 ， 那如果是在朝阳的话 ， 现在考虑学区房有点儿早 。 这里的学位没有东西海那么紧张 ， 提前一年内就够了 。 就连最红的人朝都没听说有落户年限的要求 ， 所以准备早了也没什么用 。
而且 ， 朝阳近几年的教育质量提升很快 ， 过去丰台还能说和朝阳差不多 ， 现在已经差距比较大了 。 那在这种情况下 ， 不如再观察几年 ， 选择学校会更准 ， 风险也小 。
就像帝景和劲松合并这种事儿 ， 事先根本无法预料 。 但合并之后 ， 劲松的水平肯定提升 ， 那如果准备早了 ， 反倒有可能错过这种机会 。 平乐园也一样 ， 如果将来被哪所名校合并 ， 或者是深度联盟什么的 ， 哪怕是挂名也会有帮助 。 所以还是等几年再准备学区房吧 ， 不用太着急 。
4、总之 ， 建议是先买一套小房 ， 朝阳学区房的事情过几年都不晚 。 除非是换到东西海的名校 ， 提前三年才保险 。 仅供参考 。
提问5：
章哥你好 ， 孩子在府右街附近上学 ， 现在住西红门 ， 想往城里方向买房孩子上学近点！不考虑学区 ， 自住 ， 首付150万 ， 月供1万 ， 小两居即可 ， 请问在哪里买房比较合适 ， 有什么好的推荐吗？
回答5：
1、府右街 ， 那沿着四号线只要进入丰台界内就没什么学区概念了 。
2、150万首付 ， 月供1万 。 什么购房资格啊？1万能贷到170万左右 ， 但只有首套有这个资格 。 二套最多只能贷到60% ， 就算用足了也只能贷到100万 。
【北京|北京买房：孩子上学学区应当如何选择】3、就算是首套资格吧 ， 减去税费 ， 最多能买到300万的房 。 小两居 ， 那就是60-70㎡ ， 4万多一平 。 这个价格也就是大兴合适 ， 丰台也有 ， 但都是老房 ， 居住体验一般 。 这种老房不好说什么小区 ， 估计是4号线附近 ， 也就角门一带多些 。 但这里也得等出房 ， 房源集中的估计没有 。
4、如果是二套资格 ， 即便是用抵押贷 ， 也和首套资格是差不多的 ， 仍然是300万左右 。 这个总价在市区买两居的难度比较大 。 没什么推荐的 。
提问6：
章哥 ， 您好！京户 ， 家庭年收入20多万 ， 目前在潘家园有一居室 ， 公积金贷款买的 ， 目前未还清 ， 应该还有100万贷款未还 ， 链家预估能卖到270-280万 ， 家庭唯一住房 ， 孩子在这边上三年级 ， 目前想换房 ， 再换房就属于二套标准 ， 只能商贷了 ， 想换个2居室 ， 最好能平级置换 ， 手里目前没多少资金 ， 北京那块的学区和居住环境、投资价值比潘家园这边好点？老公对长阳的房子比较有意愿 ， 本人觉得那边离市区比较远？章哥帮忙指点一下
回答6：
1、预估买到280万 ， 还有100万公积金未还 ， 那就是净值180万 。 年入20多万 ， 月入2万 。 以一半收入为月供就到头了 ， 能支撑170万的贷款 。 那减去二套资格的税费 ， 能买到300万出头的房子 。
2、这样看来置换的意义不太大 。 房子的价值没增加多少 ， 反而损失了公积金的低利率 ， 而且在前几年多还的利息也损失了 ， 不太划算 。
3、长阳的学区不错 ， 但是否比潘家园强也说不好 ， 毕竟不是一个行政区 ， 不好比较 。 我不是搞教育的 ， 做不出评判 。 只能说从房产投资角度讲 ， 长阳的周边环境、社区、居住体验 ， 都要超过潘家园一带 。 毕竟这里的房龄都新 ， 比老房都强的多 。 潘家园一带房龄较新的也就是弘善了 ， 但环境也一般 。
4、长阳如果和市区比当然是比较远了 ， 西南五环外 。 地铁是比较方便的 ， 公路交通一般 。 或者说长阳哪儿都挺好 ， 就是交通差点儿 ， 据说早高峰时能从五环一直堵到四环 。 如果不堵车的话 ， 这里对于城南也不算太远 ， 几脚油的事儿 。
从投资讲 ， 潘家园早就是成熟板块 ， 优势是房价稳定 ， 未来也走不出独立行情 ， 就是跟随北京大盘涨跌 。 而长阳还是新区 ， 有大片待建设的土地 ， 也就有想象空间 。 虽然不可能像前几年那样大涨了 ， 但跑赢大盘的可能性还是有的 ， 而且也没什么风险 ， 毕竟已经基本成熟 。
总之 ， 学区的高低我无法判断 ， 没有建议 。 从自住和投资角度 ， 长阳的房子挺好 。 但你们这种置换的意义不太大 ， 花了不少成本 ， 却没多出什么资产 。 二套资格也能用公积金 ， 只不过是60万 。 但还是建议考虑一下 ， 300多万的话 ， 仅税费和中介费就要在20万左右 ， 是否划算？而且从市区搬到五环外是否会习惯 ， 也得考虑考虑 。 仅供参考 。
提问7：
请教您：我们夫妻目前名下两套地铁房 ， 一套朝阳甜水园东街二居室 ， 市价450万左右 ， 余70万公积金贷款 。 一套将台地铁口 ， 市价350万左右无贷款 ， 年底满五（因为是老旧小 ， 估计也涉及不到拆迁 ， 颐提港马路对面 ， 去年说去测量过但是因为小区老人多 ， 好像没谈妥 ， 中介说最近拆迁的可能基本很小） 。 手里现金200万 ， 目前户口在甜水园 ， 将台的在出租 ， 老人的房子在西坝河北里（不动 ， 但是能考虑上学）孩子2岁半 。 年底前换房能有个6万多的房产抵税 。
想问您：1、如果卖掉一套用于置换房子 ， 怎么操作合适 ， 想换个750左右的 ， 成熟社区 。 最好是在甜水园或者西坝河附近的 ， 您给个推荐 。 2、有没有必要为孩子准备学区房 ， 比如朝阳还是海淀或者哪里 ， 最好能上学和住一起解决的？3、如果就在朝阳读书 ， 那么是户口迁到老人家（比我们的学校好） ， 还是努努力换到芍药居？？4.或者您认为保持现状 。 学校其实我们也没有什么想法 ， 因为现在好多人说买了房子也不一定能进理想的学区 ， 所以就会有点纠结 。 我本人自己有公司 ， 但是目前大环境不是很稳定 ， 所以家庭收入上就不好保证 ， 如果今年走顺了 ， 之后也可能就直接让孩子上私立 ， 如果不顺利 ， 家庭年收入50万吧 。
回答7：
1、如果卖房 ， 建议卖将台路的 ， 拆迁的可能性极小 。 拆迁早就是成熟的运作模式了 ， 也用不着提前测量 ， 各种数据在房管部门都有 ， 实在不行还有卫星遥感呢 。 更不会跟什么人提前谈 ， 动辄几十亿的方案 ， 不可能有什么临时性的变动 。
这种老小区在北京太多了 ， 本来就谁也拆不起 ， 今年住建部要求的主要工作又转为了老旧小区改造 ， 尽量减少拆迁 。 那以后市区的拆迁就会更少了 ， 赔本的买卖没人爱干 。
2、是否有必要准备学区房 ， 这只能由家长自己决定 ， 别人的建议意义不大 。 孩子2岁半 ， 如果在朝阳的话稍微早了点 。 海淀的差不多了 ， 虽然有多校划片的政策 ， 但4年之后 ， 1911之前这批孩子应该大多数已经入学 。 那提前落户的保险性大 ， 毕竟海淀优质校的学位太紧张 。
3、人朝学校 。 芍药居一带说不好 ， 和高原街的传闻都太多 ， 我也分不清真假 。 芍药居北里应该是能确保学位的 。 现在人朝小学部据说已经十个班以上了 ， 但是也没听说有落户年限的要求 ， 所以学位应该还不是特别紧张 。 那如果是买了北里的房子 ， 到孩子上学时应该能确保入学 。
4、是否买学区房我没有建议 ， 只能帮着算算账而已 。 以200万现金 ， 年入50的话 ， 如果卖掉将台路的房350万 ， 那至少能在芍药居北里买到两居室 ， 小三居也有可能 ， 贷款用普通商贷就行 ， 187万月供1.1万 。 如果用抵押贷的话能贷款更多 ， 在300万以上 ， 能买到三居室的房子 。 贷款期20年 ， 月供2万 。
另外提醒下置换成本 ， 税费+手续费约6% ， 700万总价的话就是40万 。 这笔钱只包括税费和中介费 ， 所以也要考虑下是否值得 。 因为在孩子用完学区后这套房估计还会卖掉 ， 那就至少又是40万 。
所以 ， 如果不考虑学区房 ， 那可以买一套能长期自住的 。 将来不用再次置换 ， 那就至少省去了40万的成本 。
5、总结：是否买学区房我不便建议 ， 这只能由家长决定 。 如果卖房置换建议卖将台路的 ， 拆迁的可能性极小 。 仅供参考 。
随便买房都能发财的年代过去了 ， 只有选对房、避开坑 ， 才能享受到资产升值红利！


    推荐阅读


    上一篇：大众cc|新款大众CC/CC猎装车消息 北京车展首发

    下一篇：西城区|均价2万6！面向西城区申购的共产房本周日开启选房！