天津房价到底跌没跌？其中能看出什么可怕的规律？
天津房价到底跌没跌？其中能看出什么可怕的规律？作者：知识星球找老齐的读书圈最近 ， 有媒体说 ， 天津房价跌了 ， 而且每平米跌5000 ， 说一个人2016年买套房总价130万 ， 最高涨到了210万 ， 后来价格一路下跌 ， 最后挂牌价只有140万 ， 名义上房价涨了10万 ， 但其实算上贷款和税费基本就要赔钱了 。 但是后来 ， 看到天津市住建委回应说 ， 天津市房地产市场呈现“价升量稳”状态 ， 一直在合理区间运行 。 这算是一种辟谣 ， 或者说天津官方并不承认房价下跌 。 【天津房价到底跌没跌？其中能看出什么可怕的规律？】
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在老齐的印象中 ， 天津房价似乎一直在下跌 ， 倒不是暴跌 ， 而是一直处于阴跌当中 ， 为此我也特地求证了一些天津的朋友 ， 结果大体如此 ， 2016年以后 ， 房价冲高回落 ， 大部分地方基本现在都跌回到了2016年的价格 ， 而阴跌的走势还在继续 ， 如果不出意外 ， 明年或者后年天津的房价很可能回到2015年的水平 ， 那也就意味着房价回到5年前 。 注意我说的是交易价 ， 挂牌价一时半会还回不去 ， 但是卖房的人其实都知道 ， 挂牌价现在要比最后的实际成交价高10-20% 。 你要着急卖 ， 真得打8折才行 。
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天津其实很有代表性 ， 他是北方第二大城市 ， 地位仅次于北京 ， 在前几年GDP增速全国前两位 ， 与重庆一起号称是绝代双骄 ， 经济好的不得了 ， 后来滨海出事后 ， 就开始经济挤水分 ， 一下就掉到了最后 ， 经济减速非常明显 ， 虽然凭借着教育资源和高考优势 ， 也在搞争抢人才 ， 现在天津落户条件也比较低 。 研究生学历 ， 45岁以下的本科或者40岁以下的大专 ， 都可以落户天津 ， 这几乎就是没限制了 ， 而天津有50所重点高中 ， 6所名校 ， 57所大学 ， 其中 ， 3所211工程大学 ， 2所985大学！天津 ， 高考的考题为全国最简单 。 所以 ， 整个北漂都在往天津跑 ， 这几年天津的人口增长其实是很快的 。 当时海河人才计划一公布 ， 立马就涌入了几十万人 ， 当时大家都觉得这下房价真要涨了 。 但没想到 ， 几年过去了 ， 不但没涨 ， 反而降了不少 。 现在二手房 ， 天津已经乌云压顶 ， 2019年只有5万套 ， 而现在光贝壳就有12万套 ， 如果按照贝壳的市场占有率30%计算 ， 那么天津二手房至少有30万套等着往外卖 。
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其实远不止天津 ， 最近很多北方城市都爆出了同样的问题 ， 比如河北石家庄房价 ， 也说跌了好几年 ， 环京楼市更是毫无悬念的臀斩 ， 已经跌去了三分之二 ， 已经算是崩盘了 。 而还在上涨的沈阳 ， 也开始新一轮调控 ， 二手房挂牌量也是大增 。 这其实还是给我们提了个醒 ， 该来的总会来 。 首先 ， 政策上并非我们所说的托市 ， 不允许房价下跌 ， 确实有城市跌下来了 ， 但是限购并未放松 。 反而继续上涨的城市 ， 被不断加码 。 所以可见 ， 政策是允许房价下跌的 。 其次 ， 房价背后是一个城市的经济增速 ， 一旦城市经济发展失速 ， 短期看不出来 ， 但中长期一定会有反应 。 特别是在资产价格上 。
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第三 ， 争抢人口也并非是万灵丹 ， 人口增加有真有假 ， 像天津这种 ， 增加的都是北漂人口 ， 都在为北京做贡献 ， 对于当地经济没啥好处 ， 顶多也就买个房子 。 并不能带动内循环 。 所以当他们完成高考之后 ， 就会反向流出 。 相当于在套利天津的教育资源 。 第四 ， 经济重心明显南移 ， 南方的经济生态更好 ， 长三角和珠三角是共生模式 ， 上海 ， 广州 ， 深圳 ， 杭州带火了周边经济 ， 也自然带着周边城市在持续扩张 ， 而北方是虹吸式经济 ， 好资源都被北京拿走了 ， 未来再加一个雄安新区 ， 天津北方副班长的地位岌岌可危 ， 其他城市就更困难了 。 所以未来很可能北方就是 ， 北京一家独大 ， 其他城市收缩的命运 。 第五 ， 未来只有不超过20个城市房价还能上涨 ， 其他城市都会因为持续收缩 ， 而房价阴跌 ， 而这20个持续房价上涨的城市当中 ， 涨幅能跑的过资金成本 ， 也就是贷款利率的 ， 不超过5个 。 主要都集中在南方重点地区 。 北方可能一个都没有 。 而人口收缩 ， 产业收缩那么这座城市很快就会鹤岗化 ， 目前还主要以资源型经济城市为主 ， 比如以前是挖煤的 ， 采油的炼钢的 ， 这种城市最危险 ， 标志就是一个城市 ， 完全靠着一个大企业活着 ， 而这个企业最近几年业绩很糟糕 。 老齐提醒大家 ， 一定要关注一个东西 ， 那就是法拍房的数量 ， 2017年法拍房才9000套 ， 现在已经是116万套 。 3年增长了百倍 ， 比如北京原来一年也才500套 ， 现在一个月就入市600套 ， 当然原因是多方面的 ， 1是这几年运营做的好 ， 房源收集数量明显增加 ， 2也确实法拍房新增数量不少 。 而法拍房基本上都是7-8折开始拍 ， 一拍出不去 ， 还得二拍 ， 二拍还要再降20% ， 也就是说 ， 二拍基本上就是6折以下 ， 算是腰斩了 。 所以这个东西对于二手房 ， 绝对有影响 。 虽然目前法拍房还是独立市场 ， 但是已经有聪明人在法拍房上套利 ， 老齐就见过4000万买法拍房 ， 转手挂4800万 ， 而同小区的豪宅价格挂牌价都还在5000万以上 。 所以这种套利会让价格迅速收敛 。 等卖的多了 ， 二手房价格也就掉下来了 。 有人说法拍房风险大 ， 那是以前了 ， 老齐抽空了解了一下 ， 现在在一些服务中介公司的帮助下 ， 法拍房现在透明度明显增加 ， 所以如果专业度足够的话 ， 其实风险小的多 ， 甚至比买期房的风险还小 。 所以大家可以关注一下 ， 如果你是刚需 ， 这里完全可以找到更便宜的房子 ， 如果不是刚需 ， 就想了解当地房价走势 ， 那法拍房也是一个重要的参考 。 法拍房数量激增的地方 ， 千万就不要投资了 。
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