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紧急会议|恒大七折卖房，会有同行崩溃？房企内部紧急会议讲话流出( 三 )


我就讲这么多 ， 会后把金九银十的促销报告发我 。 谢谢大家！
会迎来其他房企打折潮吗？
恒大7折售房 ， 主要有以下三个原因：第一是 ， 希望通过“金九银十”提前完成今年6500亿的小目标 ， 目前刚好只有2000亿差额要完成 。 第二是 ， 由于今年的扩张拿地 ， 恒大的指标早已经超过了三道红线 ， 在这种情况下 ， 融资难度会增加 ， 所以通过降价促销 ， 回笼资金 ， 以确保企业现金流不失 。 第三 ， 住建部、央行约谈12家房企 ， 明确要求房企降杠杆 ， 房企要想降杠杆 ， 回归三道红线以内 ， 那也只有降价促销 ， 回笼资金这一条路可走了 。
现在问题是 ， 恒大7折售房 ， 其他房企是否会跟着打折呢？这个问题 ， 如果放在过去 ， 我们认为恒大7折售房 ， 其他房企不会跟从：第一 ， 恒大的打折和促销并不是现在头一次了 ， 早在2019年8月份的时候 ， 恒大曾经为“金九银十”的售楼旺季推出过全国532楼盘 ， 闪购7.8折的优惠活动 ， 还有 ， 今年2月份也是抛出全国楼盘75折的优惠政策 。 但实际上只便宜了3%左右的房价 。 第二 ， 从历史数据看 ， 其他房地产企业对恒大的打折行为并没有跟风 ， 只是在旁边观望 。
但今年的情况不同 ， 各家房企选择打折的可能性很大 ， 原因有以下几个：首先 ， 今年受到疫情的影响 ， 各大房企的业绩到目前为止 ， 都不能令人满意 ， 为了完成全年的指标 ， 抓住这“金九银十”这难得的机遇 ， 各大房企不会无所作为 ， 而会尽力一博 ， 打折促销则是最好完成销售目标的办法 。 至于房企能打多大的折扣 ， 这是每家房企的情况都会不同 。
再者 ， 由于上半年 ， 房企都在拼命扩张拿地 ， 而且各地的地王也重出江湖 ， 现在几乎所有房企都会触碰到三道红线以上 ， 不仅仅是负债率极高 ， 而且短期的流动性不足 。 在这种情况下 ， 企业要想再加杠杆是很困难了只有降价抛售房产 ， 及时回笼资金 ， 偿还债务 ， 才能回到三道红线以内 。 实际上 ， 企业负债率低了 ， 短期流动性充沛了 ， 这对于房企自身也是一件好事 。
最后 ， 各家房企除了现在要去库存外 ， 还要降低自己的负债率 ， 必须走轻资产运营 。 就像之前商业地产的王健林 ， 可以通过变卖餐厅、星级旅馆、商场物业等来去杠杆 。 而房企只能将更多的库存商品房拿出来 ， 通过降价促销 ， 来吸引购房者 ， 回笼资金 ， 这样可以把资金杠杆降下来 。 由于今年上半年疫情刚刚过去 ， 民间消费能力并不强 ， 如果不大幅降价促销 ， 恐怕今年“金九银十”会比去年更加惨淡 。
恒大7折售房 ， 其他房企有的会跟 ， 有的不会跟 。 按照往年来看 ， 多数房企不会跟 ， 因为恒大打折没有对外宣布这么高 。 但是今年 ， 面临的是业绩的压力、资金的压力、监管层三道红线的压力 ， 而且疫情过后 ， 投资者购房能力不强等因素 ， 各大房企跟风打折的可能性极大 。 不过 ， 房企售房 ， 有的会给你买剩下的房子打折 ， 有的本来是精装修房 ， 打折之后就给你毛坯房了 ， 这样的打折其实是虚假的 。 所以 ， 购房者要搞清楚房企打折是不是真心的 ， 而多数房企打折其实就是噱头为主 ， 真实的房价并没降多少 。
优惠背后 ， 房企高杠杆扩张模式难以为继
恒大率先推出7折优惠、个别激进房企爆出债务违约、多个热点城市再度收紧楼市政策……种种迹象显示 ， 房企通过大肆加杠杆实现规模扩张、弯道超车的发展模式难以为继 ， 保证资金链安全将是未来发展的重点 。
首先 ， 从政策面来看 ， “房住不炒”的调控立场非常坚定 。 在国际经贸形势复杂、疫情冲击等因素影响下 ， 今年我国经济下行压力增大 ， 业内一度有放松楼市调控以刺激经济的声音 ， 但不搞大水漫灌、“房住不炒”的监管基调并未改变 。 一方面 ， 尽管各地楼市调控可因城施策 ， 但部分地方试图放松限购的政策最终均为“一日游”结局 。 这说明通过刺激房地产市场来实现短期稳增长的思路已遭摒弃 。 另一方面 ， 监管部门多次强调避免房地产过度金融化 ， 并将防范化解影子银行、房地产金融风险作为防风险的重要内容 。 不久前 ， 相关部门专门召开重点房地产企业座谈会 ， 形成了重点房地产企业资金监测和融资管理规则 。 防范房企资金链风险的政策意图已相当明显 ， 房企过度加杠杆将面临政策约束 。


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