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北京|警惕！北京这个区预定2021年楼市第4大“红海”

这几年伟哥吐槽过几个区域 ， 2018年的北七家 ， 2019年的青龙湖 ， 2020年写过大亦庄 。 今天开始预定北京楼市历史上的第四大黑洞——顺义 ， 2021年将非常悲催 。
前三个区域都是当年全市场最难的区域 ， 当然如果这3个排序的话 ， 伟哥还是认为 ， 最苦逼的还是“青龙湖”！毕竟北七家和亦庄都还有产业基础 ， 规划利好支撑 ， 还能等未来 。 青龙湖没有未来 。 今天接着聊聊当下可能还没太大感觉 ， 但2021年会非常苦逼的“顺义”！
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1：顺义成为全市场供应第二大户！
亦庄是2020年太难了！那么2021年就等着看顺义吧 。
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从2020年市场成交数据可以看到 ， 顺义已经成为全市供应第二大户 ， 仅次于包括亦庄的大兴区 ， 而且从库存看 ， 也是唯二的库存超过万套区域 。
【北京|警惕！北京这个区预定2021年楼市第4大“红海”】以2020年数据为例 ， 全顺义供应新建住宅4972套 ， 实际成交2634套 ， 可以说是全市场库存积压最严重区域 。
一共2600套成交也非常分散 ， 网红热盘金茂国际社区一个项目就站了30% ， 其他几十个项目大部分都只有2位数成交 。
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2：未来潜在供应 ， 特别是2021年 ， 将是北京第一
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从2020年入市的住宅土地供应量看 ， 顺义全北京第一 ， 年内已经入市住宅土地73万平米 ， 大约相当于6000套住宅 。
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最近三年入市了20宗住宅地块 ， 合计建筑面积高达210万平米 ， 大约相当于供应2万套住宅 ， 叠加市场库存 ， 基本如果政策没有明显波动 ， 2021年将面临2-3万套潜在供应的压力 ， 也就是去化周期又妥妥的一个10年！
第三：为什么顺义会成为市场黑洞
顺义区位于北京的东北方向 ， 北邻怀柔区、密云区 ， 东界平谷区 ， 南与通州区、河北省三河市接壤 ， 西与昌平区、朝阳区隔温榆河为界 。 顺义新城近年来发展迅速 ， 是北京重点发展的三个新城之一 。
顺义到目前为止只有一条轨道交通：地铁15号线西起清华东站 ， 东至俸伯站 ， 全长40.8km ， 设20个站、1个车辆段和1个停车场 ， 连接望京地区和顺义核心区 ， 同时作为横向干线贯穿北京北部 。
过去热点的首都机场板块 ， 最近几年也有被大兴机场分流的趋势 。
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顺义楼市因其别墅而出名 ， 沿潮白河和温榆河坐落着北京两大老牌别墅区 ， 其形成主要得益于临近首都机场和使馆区 ， 且生态环境优美 ， 自然气候宜居 。 顺义主要分为三大板块：
1、天竺后沙峪别墅板块
温榆河畔北京传统中央别墅区是后沙峪板块的核心 ， 这里占据首都机场、涉外商务使馆区的优势 ， 地势平坦 ， 又有两河流过 ， 自然环境优越 ， 交通状况较好 。
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2、顺义主城区板块 顺义老城区是指顺义大范围发展之前的核心城市部分 ， 大概范围一般来说就是西到卧龙环岛 ， 东到东大桥 ， 南到石园 ， 北到双兴这个部分 。 顺义老城区多以本地原著居民居多 ， 再加上部分外来人员 。
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3、顺义新城板块包括马坡牛栏山组团
第四：顺义的未来问题
简单的总结一下 ， 顺义的基本面并不差 ， 但缺乏地铁的规划 ， 目前15号线周围的住宅供应很少 ， 反而是非地铁物业扎堆 。
部分区域地块供应集中 ， 同一天卖出多宗地块带来的结果是竞争白热化 ， 所以综合看 ， 2021年 ， 全北京市场竞争最激烈的区域很大概率将在是顺义 ， 这也提醒了在售的项目们 ， 抓紧时间 ， 避免未来竞争白热化 。


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