学区房|济南学区房单价5万引热议，“买的是孩子的朋友圈”
采访人员在仁爱街这片小平房外围看到 ， 除了一家私人酒馆和一家沿街商铺亮灯 ， 其他平房鲜有灯光 。 “没法住 ， 纯粹为了落个上学名额 。 ”
@济南时报 9月9日消息 ， 近日 ， 济南某网络群里称“经五路小区学区房 ， 房子共计22平方米 ， 要价155万元 ， 单价每平方米7万元” ， 一时间引来众多网友热议 。 连日来 ， 采访人员走访经五路小学周边房产中介 ， 8月中旬仁爱街刚成交一套12.16平方米的小平房 ， 成交价110万元 ， 成交单价90461元/平方米 。 经联系促成交易的中介 ， 这套房子实际面积22平方米 ， 这样算来单价就是5万元/平方米 。 目前 ， 经五路小学周边40平方米以下二手房单价普遍在4万元/平方米以上 ， 呈现“面积越小单价越高”的特点 。
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没有厨卫不能贷款的平房沾上“学区”卖出高价
单价5万元的学区房长什么样？在市中区经六路和仁爱街路口东南侧 ， 有一片陈旧的红砖瓦房 ， 有的是独立小院 ， 有的则是单间平房 。 房产经纪侯先生说 ， 8月19日成交的这套12.16平方米的小平房就在仁爱街该片区 ， 原房主是继承老一辈人的房产 ， 买家则是想买甸柳小学、山师附小的学区房 ， 后来考虑这间平房总价低还是买了 。
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买这样的房子能住吗？9月5日晚8点多 ， 采访人员在仁爱街这片小平房外围看到 ， 除了一家私人酒馆和一家沿街商铺亮灯 ， 其他平房鲜有灯光 。 “没法住 ， 纯粹为了落个上学名额 。 ”侯先生说 ， 没有双气、厨房、卫生间 ， 只是一间平房 。 仁爱街这片平房划分出来的单间小屋有独立产权 ， 可以交易 ， 但是因房龄太老 ， 银行不能贷款 ， 买家要一次性付款 。
这间平房的挂牌交易记录显示 ， 卖家挂牌价为120万元 ， 只有1次带看记录 。 对于交易记录显示“成交单价9万元” ， 侯先生表示是因为当时登记房源的同事不了解情况 ， 还没跟进就被他卖出去了 ， 实际证载面积22平方米 。 据称 ， 仁爱街成交平房并非今年独有 ， 去年周边一套9平方米多的小平房以93万元成交 ， 还有一套12平方米多点的以86万元成交 。 隔着仁爱街 ， 在这片小平房西边的楼房挂牌价也不低 ， 像仁爱街11号、13号不乏单价“4万元+ ”的在售房源 。
低总价小户型抢手 ， 最快当天挂牌就成交
【学区房|济南学区房单价5万引热议，“买的是孩子的朋友圈”】新时报采访人员沿经五路小学周边走访 ， 有齐鲁楼市、链家、德佑、二十一世纪、中环等连锁房产门店 ， 以及个体房产中介 ， 晚上8点半还没有打烊 ， 经六路上有新进驻的连锁房产中介正连夜装修 ， 大小20家左右的房产中介主业无一例外主打学区房 。
在经五路德佑房产中介门店 ， 采访人员咨询小户型学区房 ， 房产经纪在电脑系统里调出一堆房源：纬三路一套一居室、面积24平方米的一楼房源 ， 挂牌价155万元 ， 单价64583元/平方米；纬五路71号一套28.83平方米的房源 ， 挂牌价52722元/平方米；三里庄小区一套面积30.4平方米的房源 ， 单价5万元……总的来看 ， 低于30平方米的小户型 ， 呈现总价低、单价高特点 。 在中介推荐的一套“学区内目前总价最低”的房源面积只有27.35平方米 ， 挂牌价136万元 ， 单价高达49725元/平方米 。 这几套低于30平方米的房源多是需要和邻居共用卫生间 。 尽管小户型居住性不高 ， 购房者仍青睐有加 。 在走访中 ， 有房产经纪透露 ， 低总价的小户型房源最吃香 ， 挂出来最快4小时就有成交 。 
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9月6日 ， 采访人员在多家中介门店了解到 ， 30—40平方米的房源单价多在4万元以上 ， 但随着面积的增大 ， 总价降低、单价也随之降低 。 像同福街小区一套53平方米的7楼顶层房源 ， 挂牌价170万元 ， 单价32075元/平方米 。 另外一套号称“学区内单价最低”的房源挂牌价约2.44万元/平方米 ， 为三室一厅的顶楼 ， 建筑面积96平方米 。
学区房两三年一倒手 ， 接盘者底线为求保值
昂贵的学区房一直就有“击鼓传花”的说法 ， 买入之后将来好出手吗？德祐一名房产中介告诉采访人员 ， 因为学校多年没有查过房子名下上学记录 ， 近年来经五路小学周边的学区房倒手率挺高 ， 有的家长在孩子一入学后就出手 ， 平均2—3年就倒手 ， 其间有的房子能卖两回 。 据称 ， 经五路学区房源圈里房源有限 ， 每学年挂出来200—300套 ， 以学校西边的三里庄小区均价最高 ， 50平方米以下房源普遍在“4万元 ” ， 60平方米以上在“3万元 ” 。
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对于学区房买在高点的担心 ， 有中介表示2017年时经五路学区房“4万元 ”就是贵的 ， 3年后单价“4万元 ”比比皆是 ， 而且随着倒手周期缩短 ， 有的接盘者不图增值只要保值就满意 。 “今年8月 ， 我们卖了一套面积39平方米多点的学区房 ， 房主在2017年入手时160多万元 ， 当时单价也在4万元以上 ， 今年170多万成交了 ， 算上当年他承担的卖家税费在内 ， 不赚不赔 。 ”
之前 ， 2018年历下区七家村41号一间仅有11.52平方米、带产权的传达室被司法拍卖 ， 从16万元起拍 ， 经过515次竞买 ， 最终以51.4万元成交 ， 成交单价4.46万元/平方米 ， 也是因为对口学校为热点学校受到热捧 。
灰色的楼体 ， 偶尔裸露出的红砖 ， 昏暗的楼道 ， 原始的天井 。 位于经七路旁的乐山小区 ， 这个在旁人眼里破败的“老破小” ， 因为距离一所名校很近 ， 身价倍增 ， 成为济南著名的“学区房” 。
唠嗑的老年人、戴着红领巾嬉闹的孩童、穿着工装的房产中介穿梭其中 ， 给这个建于上世纪80年代末的小区增添了活力 。 但紧闭的门窗将外面的喧闹隔开 ， 门内 ， 承载着一个又一个家庭对于孩子优质教育的希望 。
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“买的不是学区房 ， 是孩子的朋友圈”
从决定购买一套乐山小区的房子 ， 到顺利拿到钥匙 ， 李琳用了不到两个月的时间 。 55平方米 ， 成交价173万 ， 每平单价3.14万元 。
2018年6月 ， 李琳在生产前一天拿到了房子钥匙 ， 她心里的一块石头落地了 ， 这套房子和她肚子里的孩子一样 ， 都承载着她的希冀 。 但同时 ， 每个月近万元的房贷又像一块新的石头 ， 砸向了她的生活 。
李琳回忆起一件事 ， 在她上大学期间 ， 曾在辅导班兼职 ， 那时 ， 一个在重点小学就读的孩子的学习成绩比普通学校第一名孩子的分数还要高 。 李琳说 ， 虽然过去了6年 ， 但这件事她仍记忆犹新 。 除此之外 ， 促使李琳买学区房的重要原因 ， 是周围同事朋友都在买 ， “买的不是学区房 ， 是孩子的朋友圈 。 ”她如此总结 。
李琳说 ， 她看过的很多学区房 ， 居住环境都不很让人满意 。 曾有中介带她去看过一处楼体外观是粉红色、实际房龄超过30年的房子 。 七拐八拐走到楼前 ， 却发现除了楼前堆满杂物 ， 参天的大树还遮挡了这栋房子的大多数光源 ， 即便在白天 ， 沿着楼道往上走 ， 也需要用手机开着手电筒才能看得清路 ， 那次 ， 她“落荒而逃” 。
虽然后来购买的房子条件要好些 ， 至少在上楼时 ， 还有昏黄的灯光照亮楼道 。 但从拿到房子钥匙后 ， 李琳去的次数屈指可数 ， 即便后来在将房子出租时 ， 她都宁愿在楼下待着 ， 也不愿上去多看一眼 。
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乐山小区一楼楼道处停满电瓶车
“好的房子在三四天里成交是常态”
9月6日深夜 ， 房产经纪人于震在自己朋友圈发了一张图片 ， 其内容显示 ， 自8月28日至9月6日 ， 学区共成交房产18套 ， 价格在160万至280万不等 。 其中 ， 乐山小区共成交3套 ， 分别是55.94平方米（180万）、56.23平方米（180万）、69平方米（214万） ， 均价3.2万元/每平米 。
于震做房产中介已经4年了 ， 主卖学区房 。 据他介绍 ， 乐山小区以房龄新、距离学校近、房价相对较低等优势 ， 成为家长们购买学区房的首选 ， 据他统计 ， 乐山小区是附近学区房成交量最高的小区 。
同一小区 ， 房价却大不同 。 据介绍 ， 由于学区的划分 ， 乐山小区只有南区的1至9号楼、14号楼、15号楼等20栋楼称为“学区房” ， 该小区的其他楼对应的则是另一所学校 。 虽是一个小区 ， 但因对应学校不同 ， 房价差距在每平方米一万元左右 。
近日 ， 市区一套22平方米的平房以110万元成交 ， 单价5万元/平方米的消息引起热议 ， 于震却对此并不意外 ， 在他眼里 ， 房屋质量并不重要 ， 重要的是“用最少的钱 ， 让孩子上最好的学” 。 于震透露 ， 由于学区房大多都是“老破小” ， 甚至有的房子厕所都是公共的 ， 很多人在购买学区房后并不会选择居住 ， 房子条件稍微好点的可以出租 ， 不好的就空着 。 于震总结 ， 40平方米左右的房子成交量最高 ， 也是最好卖的 ， “总价低 ， 也能出租 ， 上完学后也好出手 。 ”
乐山小区4号楼 ， 一天之前刚刚成交了一套房子 ， 那套位于一楼、面积42.37平方米的房子 ， 最终以160万元成交 。 于震回忆 ， 在房子被售出前一天 ， 他还带客户去看了该房 ， 短短一天的时间 ， 房子就被售出 。 于震对此习以为常 ， “好的房子在三四天里成交是常态 ， 也有客户看完房子就立马拍板 ， 当即付定金 ， 怕房子被抢走 。 ”
今年5月 ， 于洪发将自己家37.71平方米、售价165万元的房子挂在了中介网上 ， 他不厌其烦地跟每个来看房的人述说着这栋楼房的“光荣史”：“这个单元二楼三楼的孩子都考上了重点大学 ， 还有一个考上了哈佛 ， 这栋楼是有名的文曲星楼 。 ”据他描述 ， 他所在的单元里 ， 共20家住户 ， 只有一楼还有一家老住户 ， 其他的都是为了孩子上学而搬来的新住户 。 “我这房子 ， 不愁卖！”于洪发多次强调 。
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乐山小区一住户门口堆满杂物
68岁的崔玉霞是乐山小区的“老住户” ， 从小区刚建 ， 她便住了进来 ， 如今已经30余年 。 但是这几年 ， 崔玉霞觉得有些孤单 ， 原先的老邻居们纷纷搬走 ， 取而代之的是带着孩子搬进来的新面孔 。 崔玉霞也想过搬走 ， 但她不敢 ， 她想要留着老房子给外孙保留一个学籍 。
下定决心买房时 ， 李琳手里只有5万元存款 ， 她没有犹豫 ， 用最快速度向亲朋好友们筹借了60万元 ， 付了首付 。 现在 ， 李琳跟丈夫每月要还贷9000多元 ， 占整体收入的三分之二 ， 此外还欠了一大笔外债 。
时隔一年 ， 现在的李琳有些后悔了 。 她时常懊恼 ， 自己买房时正是房价高点 ， 如果放到现在 ， 同样的价格能买到更好的学区、更大的户型 。 买这套学区房已经严重影响到她的生活质量 ， 她已经近两年没有买过新衣服和化妆品 ， 孩子穿的衣服也是自己母亲缝制的 ， 这更加剧了她后悔的情绪 ， 她说自己的大学同学 ， 有的研究生刚毕业 ， 有的还未结婚生子 ， 而自己才28岁 ， 却因为一套学区房生活的像四五十岁的人 。
因为买了学区房导致经济窘迫 ， 李琳觉得自己愧对父母和孩子 ， “不得不啃老 ， 我很想送孩子去上幼托 ， 也考察过几家 ， 一个月需要五六千元 。 但是因为手上没钱 ， 只能继续啃老 ， 让老人帮忙带孩子 。 ”
“买学区房值得吗？”李林反复问自己 。 她现在很迷茫 ， 她不知道倾尽所有买的一套学区房到底是圆自己心底的优质教育梦 ， 还是为了让自己看起来是个合格的母亲 。
跟李琳买在同一栋楼的张清美却觉得 ， 买一套学区房是她这辈子做过的最正确的决定之一 。 “离学校两步就到了 ， 接送起来也方便 ， 孩子写作业都比以前工整了 。 ”她自顾自地笑了起来 ， 仿佛看到了孩子因一套房子而灿烂的人生 。 （为保护受访者隐私 ， 文中人物皆为化名）
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