物业|北京二中院：听听法官化解物业纠纷的“妙招”！
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北京市第二中级人民法院对物业服务纠纷案件进行了专题调研 ， 深入剖析案件成因 ， 并提出建议 。
物业服务纠纷案件呈现“六化”特点
01
业主诉求多样化
业主不仅对涉及自身居住利益的事项提出权利诉求 ， 有些还对涉及业主成员权的公共事项也提出权利诉求 。
02
业主抗辩理由集中化
在物业服务企业起诉业主要求支付物业服务费的案件中 ， 业主拒付物业服务费的理由集中 ， 主要有：物业服务瑕疵、第三人侵权、建设单位遗留问题、历史遗留问题等 。
03
纠纷类型多元化、群体化、区域化
物业纠纷案件类型、案件主体逐渐多元化、群体化 。 同时 ， 不动产所在区域不同 ， 住宅小区所呈现的矛盾类型也不相同 。
04
矛盾纠纷尖锐化
群体性物业纠纷一旦被诉至法院 ， 案件调解难度很大 。
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案件成因主要体现为“三不”
01
物业服务质量不高
大部分物业服务企业提供的服务水平仍停留在较低质量的保安、保洁、绿化、维修、维护等服务 ， 物业从业人员能力素质参差不齐 ， 服务意识不强 ， 缺乏良好的沟通和语言表达能力 ， 容易与业主等产生不必要的误会、矛盾与摩擦 。
02
业主自治组织运作不畅
业委会运作不规范 ， 内部监督机制缺失 ， 且业委会委员履职能力欠缺 。
03
“三方”运作不协调
居委会、业委会、物业服务企业是小区良性运转的“三驾马车” 。 现实中 ， 三方协调配合情况较差 ， 相关职能部门及街道镇政府日常监管有待加强 。
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法官建议
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01
规范物业服务 ， 提升物业服务品质 ， 减少纠纷发生
【物业|北京二中院：听听法官化解物业纠纷的“妙招”！】一是加强基础物业服务 ， 创新增值服务 。 物业服务企业应首先从加强服务能力、提高服务质量、完善规范化运作等方面加强管理 ， 提升服务品质 。 同时 ， 物业服务企业可以根据业主的委托提供物业服务合同约定以外的生活服务品、社区新零售、物业资产管理等服务为业主排忧解难 。 二是打造物业服务品牌 ， 构建统一的物业维修服务平台 。 以承担住房民生保障功能的大型房管集团为基础 ， 建设开放、合作、共享、共赢的物业服务品牌 ， 构建统一的市场化、标准化、规模化、集约化的服务平台 ， 为业主提供便利和优质的服务 。
02
强化普法 ， 树立法律意识 ， 建立物业服务信用评价机制
一是加强法规、政策宣传 ， 树立司法权威 。 通过法律咨询、法制宣传等形式对业主进行涉物业法律知识的答疑解惑 ， 普及法律知识 ， 引导业主依法理性维权 。 二是规范物业行业信用评价机制 ， 形成“失信失业”的市场环境 。 探索建立规范化的物业服务行业信用信息公开发布机制 ， 探索建立物业服务企业“信用激励”与“黑名单”制度以及不合格物业服务企业的退出机制 。
03
多方联动 ， 多元化解 ， 发挥物业纠纷专业调解组织的效能
一是建议政府相关职能部门及街道乡镇等基层管理单位之间进行定期沟通交流 ， 信息共享 ， 相互进行及时预警 ， 各方通过联席会议、研讨会等多种形式 ， 对于群体性物业纠纷跨部门提早研判 ， 做好应对 。 二是在小区综合治理中引进党建工作 ， 通过党建引领 ， 充分调动居民委员会、业主委员会、物业服务企业、业主四方的党员带头作用 ， 帮助业主树立主人翁意识 ， 带动业主有序参与自我管理活动 ， 建立共建、共治、共享的社区治理格局 。
来源：北京市第二中级人民法院微信公众号
编辑：田璇
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