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第一财经|“鬼城”房价从5千涨至1.5万，人气是怎么回来的？( 二 )


张波说 ， 近几年不少新城开始逐步形成完善的居住氛围 ， 类似郑东新区这类新城的房价和关注度在不断提升 ， 这本身和城市购房需求外溢有着重要联系 ， 其中一个重要因素就是人口导入 。
人口导入体现在两个方面 ， 一个是由于城市原有的中心城区、老城区面积小 ， 面临发展空间不足等问题 ， 通过新城区建设 ， 抽疏老城区 ， 有不少老城区的人为了改善居住环境 ， 转移到新城区 。
另一方面 ， 省会城市、中心城市往往吸引了大量外来人口 ， 尤其是省会城市能吸引省内其他地市的人口前来工作、发展、置业 。 在中西部大多数省份 ， 省会城市往往是所在省域的单级核心城市 ， 集中了教育、医疗、产业、资金、人才、交通等各种要素 ， 是所在省域快速城镇化的龙头 。
近年来 ， 中西部省会城市的人口导入步伐很快 。 尤其对一个人口总量较大的省域来说 ， 城镇化率越低 ， 省会城市人口导入的潜力就越大 。 以河南为例 ， 2019年河南总人口达10952万人 ， 比上年末增加46万人；常住人口9640万人 ， 常住人口城镇化率53.21% ， 与60.60%的全国水平仍有不小的距离 。
而这也恰恰是郑州大规模扩张的一大潜力 。 河南大学经济学院名誉院长、中原发展研究院院长耿明斋教授认为 ， 河南省人如果要进城 ， 首选就是郑州 。 在沿海的江苏、浙江都不是这样 ， 都有第二选择 。 虽然这几年洛阳作为河南省域副中心的力度也在强化 ， 但还是无法分流郑州发展的能量 。
郑州市统计公报显示 ， 2019年全市年末常住人口达1035.2万人 ， 比上年增加21.6万人 。 这也是郑州连续9年常住人口增量超过15万 ， 人口快速增长的势头可见一斑 。
今年8月 ， 郑州市政府发布的《关于2019年郑州市城市建成区规模的通告》显示 ， 2019年郑州市市域城市建成区面积合计为1181.51平方公里 。 而在2017年 ， 郑州市市域城市建成区面积合计为830.97平方公里 ， 2018年面积增至1055.27平方公里 ， 超过了1000平方公里 。 可见城市扩张的势头非常快 。
郑州之外 ， 贵阳和昆明也是类似的情况 。 其中 ， 贵州户籍总人口达4000多万人 ， 常住人口也有3600多万人 ， 但城镇化率只有49.02% ， 占比不到一半 ， 离全国平均水平差很远 。 云南2019年年末全省常住人口为4858.3万人 ， 全省城镇化率只有48.91% 。 较低的城镇化率意味着这些地方尤其是省会城市人口导入的潜力仍很大 。
中国社科院城市发展与环境研究中心研究员牛凤瑞对第一财经采访人员分析 ， 省会城市是各种高端要素集聚的中心 ， 城市扩展会比较快 ， 而且有人口导入的支撑 ， 所以在政策上也应该支持 ， 比如在用地上就应该适当倾斜 ， 不要让它们被束缚住手脚 。
新城建设应因地制宜
不过 ， 张波也表示 ， 新城建设并不是一个城市的“标配” ， 而是应根据城市的发展阶段、发展节奏来推进新城的开发 ， 因地制宜 ， 控制节奏 。
在城镇化大潮之下 ， 不少地方政府规划新城区 ， 有一些城市尤其是三四线城市、中小城市的新城开发面积过大 ， 或者离老城区的距离较远 ， 就会较难吸引外来人口流入 ， 土地的城镇化远高于人口的城镇化 ， 这就导致新城发展速度较慢 ， 人气不足 ， 入住率不高 ， 出现“鬼城”、“空城”等现象 ， 不仅浪费了大量的土地资源和资金 ， 也成为地方发展的一大包袱 。
比如内蒙古一个规划可容纳100万人的新城新区 ， 经过多年发展目前只生活着10多万人口 ， 大量的建筑被空置 。
张波分析 ， 很多中小城市的新城区人气不旺 ， 一方面和新城的规划有关系 ， 另一方面人口导入不足也是重要原因 。 但不同城市的新城本身是否符合需求 ， 依然要视不同城市的发展来判断 ， 省会城市和热点二三线城市的新城 ， 长期来看会有着较强的需求支撑 。 而即使有人口导入 ， 也不代表新城都有短期快速发展的机会 ， 同在郑州的南龙湖区域就存在住宅土地供应量过大过快 ， 导致区域内项目的去化存在较大难度 。


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