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北京房价|上半年到现在，北京房价真的跌了

如果你打算在北京买房 ， 现在的心情中 ， 一定有一丝纠结 。
不少粉丝也看得挺清楚 ， 现在北京楼市已经没有以前内个味了 ， 买房似乎不赚钱 ， 不买房又很焦虑 。
与频频上头条的深圳相比 ， 北京的确稍显惨淡了 。
从2017年3.17开始 ， 三年多以来 ， 北京楼市一直处于横盘整理之中 ， 更像是一种阴跌 。
不过 ， 持续阴跌中的北京楼市 ， 也出现了一些新变化 。
一、土地市场——变中求生
仅上半年 ， 北京土地市场共成交33宗宅地 ， 其中31宗为住宅用地 ， 22宗为不限价地块 ， 超过7成 。
北京房价|上半年到现在，北京房价真的跌了
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总价最高的是昌平区东小口镇HC-031限价地块 ， 首开和住总拿下 ， 总价78.8亿 ， 案名为奥森one 。
溢价率最高的是绿城通州台湖不限价地块 ， 达49.78% ， 案名为明月听蘭 。
总体来说 ， 以合生179.8亿独吞分钟寺三宗宅地为代表 ， 上半年北京不限价土地全面回归 ， 也正是因为不限价地块更有利润空间 ， 开发商才敢有如此魄力争夺 。
不限价地块的大规模出现 ， 与这几年北京楼市的疲软有直接关系 。
【北京房价|上半年到现在，北京房价真的跌了】从2017年开始 ， 直至2019年 ， 北京供应的绝大部分是限竞房地块 ， 土地出让之初就限定了户型（70%户型不得高于90平米） ， 限定了销售均价 。
这几年 ， 看过房的朋友应该都清楚 ， 自那时起 ， 北京新房市场清一色限竞房项目 ， 户型也都大同小异 。
除了五环内部分地段好的项目卖得快一点 ， 其余大部分项目销售都非常不理想 。
以至于部分项目出现了二期卖得比一期还便宜 ， 结果就是一期业主维权 ， 二期三期乃至之后的 ， 工程质量缩水 ， 弄得一地鸡毛 。
限竞房供大于求 ， 新房价格自然起不来 ， 在这种情况下 ， 要想稳住楼市 ， 有两个办法 ， 一是调整限购限贷 ， 二是调整土地拍卖规则 。
相比较调整限购限贷方案 ， 调整土地拍卖规则 ， 虽也是刺激 ， 但更为温和 。
从需求来看 ， 目前主力供应都是偏刚需的产品 ， 经过两年多的供应 ， 刚需型项目库存已经够卖两年 ， 这个时候调整土拍规则 ， 增加不限价地块 ， 供应改善性产品 ， 也能让换房一族能够有房可买 。
二、新房市场
刚需买房真的便宜了 。
中原地产数据显示 ， 上半年新房成交额991.19亿元 ， 成交套数16735套 ， 成交均价52086元/平米 ， 同比下跌4044元/平米 。
如果是买一套90平米紧凑三居 ， 今年要比去年少掏36万 。
卖得最好的是大兴区 ， 以中海系为首 。
其中限竞房贡献了近8成 ， 刚需依然是绝对购房主力 。
上半年新房成交量比去年同期多1776套 ， 但整体库存量依然有增无减 ， 未来价格很难涨 。
而这也是上半年限竞房土地明显减少 ， 而纯商品房不限价地块增加的原因之一 。
上半年新房市场一个典型特点是 ， 中小户型卖得最好 ， 比如40-60平米的一房户型 ， 比如顺义的金茂国际社区 ， 还曾引得竞品发海报diss了一番 。
户型小型化 ， 挖掘下沉客户 ， 中海嗅觉最为灵敏 ， 最先推出此类产品 ， 收割了第一批客户 ， 此后众多开发商循迹推出中小户型产品 。
房价越来越贵 ， 开发商要生存 ， 购房者要上车 ， 户型小型化是唯一的选择 ， 而这也是大城市房地产市场的趋势 。
不过 ， 不限价地块的增加 ， 且溢价率较高 ， 意味着未来供应的纯商品房项目价格有望上行 。
比如 ， 在石景山古城板块 ， 融创某不限价改善盘 ， 均价已经7.5万+ ， 单套总价已经逼近1000万 。
三、二手房价格继续下跌
最近半年多以来 ， 北京二手房价的确跌了 。
北京房价|上半年到现在，北京房价真的跌了
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资料来源：中国房价行情网
实际上 ， 本轮北京楼市的巅峰依然是2017年3-4月份 。
也正是从那时起 ， 北京楼市启动了最新一轮大规模调控 ， 杀伤力最大的是提高购房门槛 ， 大家感受一下：
1.首套房首付35%；
2.二套房 ， 普宅首付60% ， 非普宅首付80%；
3.贷款年限 ， 最长25年；
4.二套房资格认定：只要在全国范围内有过住房贷款记录或者在北京有房 。
以上极大限制了购房需求 。 北京市住建委数据 ， 调控9个月后 ， 2017年12月二手房价格即较高峰期下跌了13% 。
无论是买新房还是买二手房 ， 调控影响都非常大 。 特别是二手房市场 ， 评估价基本都是低于挂牌价 ， 考虑到建筑年限等因素 ， 实际贷款额度更低 ， 首付压力更大 。
需求疲软一直延续2020年 。
疫情好转一度引领房价上行 ， 但需求消化完毕 ， 房价重新下跌 。
西城区是北京二手房价格的最高点 ， 但我爱我家数据显示 ， 其7月成交均价为99068元/平米 ， 已跌破10万元/平米 ， 是近两年来的最低价 ， 环比跌幅也是各区中最大的 。
贝壳研究院数据显示 ， 7月份北京二手房成交均价环比下跌3.1% ， 跌幅扩大 ， 已连续两个月下跌 ， 8月份二手房价格大概率继续下跌 。
如果你是房东 ， 现在最常听到的可能是下面这句：
建议您把价格再往下调一点 ， 最近同户型成交价格比您的报价要低 。
而对购房者来说 ， 现在的二手房市场比较适合刚需出手 ， 投资性需求不建议出手 。
因为刚需首要解决的是“有和无”的问题 ， 并不太纠结于短周期的涨跌 。
从长远来看 ， 未来如果北京二手房市场走势上行 ， 政策调整是唯一的可能 ， 但迈出这一步又是很困难的 。
四、豪宅市场
豪宅市场较为独立 。
新房方面 ， 上半年仅4个新盘供应 ， 分别是懋源璟玺、壹亮马、燕西华府和世茂西山龙胤 。 整体新增供应量仅为100余套 ， 同比下滑超过9成 。
目前北京新房豪宅供应主要在四个商圈 ， 分别是燕西别墅区 ， 海淀北部新区 ， 丽都和孙河中央别墅区 。
价格方面 ， 新增豪宅项目价格主要集中在1500万-2000万及5000万-1亿这两个区间 ， 前者占比67% ， 后者占比33% 。
价格方面 ， 上半年新房豪宅成交801套 ， 环比下降48% ， 同比下降33% ， 成交均价7.06万/平米 ， 环比下跌7.5% ， 同比下跌11.2% 。
二手豪宅方面 ， 上半年成交1294套 ， 环比减少11% ， 成交均价8.33万元/平米 ， 环比下降4.1% ， 同比下降6.3% 。
整体来看 ， 二手豪宅成交量相对更为稳定 。
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从价位区间来看 ， 1000万-3000万的成交房源占比超过8成 ， 这类房源 ， 以中心地段的二手公寓型豪宅为主 。
以西大望路、太阳宫、CBD、朝阳公园和望京为代表的成熟商圈 ， 它们的优势在于地段和配套 ， 而这正好契合高净值人士多元化资产配置的需求 。
以太阳宫片区的太阳公元小区为例 ， 得益于价格和学区资源优势 ， 仅上半年就成交了50套 ， 而去年全年才成交67套 ， 可见非常受高净值人群的欢迎 。
选一栋豪宅 ， 配得上你的未来 。
我是洋房姐姐 ， 关于豪宅 ， 你想看什么 ， 有什么问题 ， 欢迎留言告诉我 。
封面图丨俊杰


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