国是直通车|最后4个月，房企可能真要“割肉”卖房了！
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△国是直通车 陈昊星 摄
2020年只剩最后四个月了 ， 该不该买房？
从房企的半年报中 ， 或许可以得到一些答案 。
上半年房子卖得怎么样？
受到新冠肺炎疫情影响 ， 上半年楼市交易一度停摆 ， 这也导致包括龙头房企在内的许多房企 ， 上半年销售、利润等指标出现下滑 。
去年销售规模排名第一的房企碧桂园2020年上半年销售额、营收、利润等指标均出现同比下滑 。
该公司半年报显示 ， 今年前6个月 ， 碧桂园累计实现权益口径下的合约销售额2669.5亿元人民币 ， 同比下降5.32% 。 营业收入1849.6亿元 ， 同比下降8.44% 。 净利润219.3亿元 ， 同比下降4.9% 。
而去年同期 ， 碧桂园业绩增长迅猛 ， 几乎每项指标的同比涨幅都在40%以上 。 其中 ， 营业收入和毛利率同比增长超过五成 。
地产“老大哥”万科上半年归属上市公司股东的净利润实现正增长 ， 不过销售金额仍有小幅下滑 。 万科中报显示 ， 上半年万科实现合同销售金额3204.8亿元 ， 同比下降4.0% 。 同期 ， 公司实现营业收入1463.5亿元 ， 归属于上市公司股东的净利润125.1亿元 ， 同比分别增长5.1%和5.6% 。
也有部分房企销售额逆势上涨 。 如恒大2020年上半年实现合同销售金额3488.4亿元 ， 同比增长23.8%；实现营业收入2666.3亿元 ， 同比增长17.5%；不过 ， 同期 ， 恒大毛利为666.8亿元 ， 同比下降13.7% 。
贝壳研究院高级分析师潘浩指出 ， 恒大销售额逆势上涨主要因为疫情期间开拓新营销模式 ， 且上半年积极复工致竣工交付面积同比大幅增长 。 不过同时 ， 由于在全国实施 “七五折”促销活动 ， 销售价格下降 ， 直接导致利润水平下滑 。
同为“四大房企”的融创中国上半年销售额同比降8.8% ， 不过 ， 净利润和营业收入仍保持同比正增长 。
头部房企经营状况相对稳健 。 Wind数据显示 ， 已披露半年报的81家A股上市房企中 ， 净利润实现同比增长的占比不到四成 ， 房企业绩分化明显 。
据克而瑞地产研究中心统计 ， 2020年1-6月 ， TOP100房企全口径销售规模较去年同期减少2.7% 。 截至6月末 ， 近半数企业的累计销售金额低于去年同期 。
平安证券研究所地产首席研究员杨侃指出 ， 上半年A股上市房企整体营收同比微升1.8% ， 归母净利润同比降19.4% 。 上半年上市房企整体毛利率和净利率同比双双下滑 。
上半年销售业绩低于去年同期 ， 这意味着房企下半年需要加大推盘力度 ， 积极营销 ， 这才能“追回”全年业绩目标 。
房企为啥都在讨论“三条红线”？
近期房地产行业内最热门的话题莫过于“三条红线” 。 官方信息显示 ， 上月 ， 住建部和人民银行在北京召开重点房企座谈会 ， 形成了重点房企资金监测和融资管理规则 。
据媒体报道 ， 这一融资管理规则主要涉及“三条红线”：房企剔除预收款后的资产负债率不得大于70%；房企的净负债率不得大于100%；房企的“现金短债比”小于1 。
简单地说 ， 就是负债水平过高的房企不可再扩大杠杆 。 房企一旦“踩线” ， 则不能增加或需严控有息负债规模 。 其中管理方式共分为四档：若上述三项指标全部“踩线” ， 有息负债不得增加；若指标中两项“踩线” ， 有息负债规模年增速不得超过5%；若只有一项“踩线” ， 有息负债规模年增速可放宽至10%；若全部指标符合监管层要求 ， 则有息负债规模年增速可放宽至15% 。
有多少企业可能“踩线”？平安证券研究所的一份报告显示 ， 根据中报梳理 ， 在121 家 A 股上市房企中 ， 同时超出 3 条红线的为 9 家 ， 超出 2 条红线的为 21 家 ， 仅超出 1 条红线的为 35 家 。
天风证券根据2019年财务数据 ， 对销售额较高的50家房企进行研究 。 其中 ， 同时踩到“三条红线”的房企共14家 ， 同时踩到两道红线的房企有10家 ， 踩到一道红线的房企有14家 ， 完全不踩线的房企有12家 。
这其中包括不少知名房企 ， 有的央企也不能做到完全不踩线 。 例如：据贝壳研究院统计 ， 根据半年报数据 ， 恒大、融创、绿地“三条红线”全部踩线 ， 中南、世贸“踩线”2条 ， 保利、万科、招商蛇口、中梁控股则“踩线”一条 。
不难看出 ， 监管层意在降低房企对金融杠杆的依赖 ， 化解房地产行业金融风险 ， 抑制土地市场恶性竞争 ， 同时 ， 推动资金流入实体经济 。
不过对房地产企业而言 ， 踩线越多 ， 融资将被收得越紧 。 因此 ， 许多企业需要在资本结构优化和降低负债水平方面作更多努力 。
房企可能会发生哪些变化？
有消息称 ， 上述政策将在明年年初开始施行 ， 而且房企需要在3年内全面将负债控制在三条红线之内 。 房地产企业经营模式可能发生一定变化 。
华创证券分析师周冠南指出 ， 其一 ， 若新政实施 ， 房企的存货周转有望提速 ， 房企要降低剔除预收款后的资产负债率 ， 就需要提高存货周转率 ， 扩大预收款规模 ， 加快销售 。 在统计中发展 ， 这一指标未达标的房企居多 ， 因此 ， 新政如果落地 ， 扩大销售将是多数房企的选择 。
其二 ， 更多房企或选择引入联营、合营投资者 。 净负债率的降低有赖于有息负债的压减 ， 或者合并权益的扩张 。 对于长期以来杠杆经营的房企来说 ， 短期内化解债务难度较高 ，房企或更倾向于增加少数股东权益来降低净负债率 。 但这可能推升明股实债风险
其三 ， 销售回款周期或缩短 。 现金短债比强调资金回收的效率 ， 要提高这一比率 ， 就需要房企缩短回款周期 ， 保证经营性现金流充沛 。
事实上 ， 几乎每家上市房企都回应了“三条红线”的问题 。 例如：恒大董事局副主席、总裁夏海钧说 ， 国家对于金融机构、房企的管控 ， 都是希望房地产健康稳定发展 ， 坚决支持国家对于房地产调控 ， 对于监管部门提出的各项指标管理要求 ， 恒大会严格执行公司战略 ， 向这些指标靠拢 。
旭辉董事局主席林中也表示 ， 目前公司扣除预收账款的资产负债率在74% ， 相信一年内可以控制到70%以内 。 他表示 ， 会在价格和销量上做一个平衡 ， 不会去做大幅度的“割肉式”跑量 。
融创中国则将今年的净负债率目标定为120% ， 并表示 ， 到明年这一数值将控制到100%以下 。
可以说降负债是下半年房地产企业的主旋律 ， 更多房企会选择积极销售、谨慎拿地 ， 彻底告别以往的激进式扩张模式 。
新一轮购房窗口期打开？
一方面是上半年销售不足 ， 下半年需要进一步加大销售和回款力度；另一方面是监管层要求降负债的“利刃”高悬 ， 房企急于提高去化水平 ， 可能出现一波降价促销 。
有业内人士认为 ， 对于降负债压力过大的企业 ， 未来的4个月内 ， 不排除房企以减少拿地、“割肉”卖房等方式 ， 加速资金回流 ， 降低负债水平 。
对于购房者来说 ， 这或许意味着新一轮购房窗口正在打开 。
房地产传统销售旺季“金九银十”即将到来 ， 如果销量扩大 ， 房价会再次走高吗？
贝壳研究院首席市场分析师许小乐表示 ， 从二手房市场来看 ， 短期市场先行指标显示 ， 市场预期较弱 。 贝壳研究院数据显示 ， 8月全国重点城市业主涨价占比低位持续下降 ， 房源交易时间仍然保持100天的长周期 ， 这样的市场很难开启改善型换房链条 ， 因此 ， 今年二手房市场很难有起色 。
【国是直通车|最后4个月，房企可能真要“割肉”卖房了！】而新房市场受库存增加、房企资金压力等因素影响 ， 可能会出现降价售房的小行情 ， 价格不仅难以上涨 ， 反而可能小幅下降 。
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