房地产|房地产行业的“国进民退”
作者：吾心生
来源：楼市微观察（loushi666）?
对地产商来说 ， 特别是龙头地产商来说 ， 9月份可能是相当关键的月份 。
8月底 ， 12家房企参加座谈会 。
三道红线终于实锤了 ， 而这12家房企领到的任务是 ， 一个月内提交降档方案 ， 要全面符合
“三道红线” ， 如不达标 ， 发债将会受到限制 。
划归红线意味着不能增加有息负债 ， 绿档的最舒服 ， 每年最多可以增加15%的有息负债 。
参会的12家房企中 ， 红线的是恒大融创和绿地 ， 橙线的是中梁和阳光城(000671,股吧) ， 黄线的是碧桂园万科和新城 ， 绿档的是保利中海华润和华侨城 。
以上 ， 我们能明显感受到 ， 民营房地产开发商将迎来大考 ， 房地产是典型的资金密集型产业 ， 而民营房企更是通过准确把握房地产周期 ， 利用金融政策红利 ， 把这种特点放大到极致 ， 成功崛起 ， 实现弯道超车 。 
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过去的历轮房地产周期中 ， 每逢低潮期 ， 销售不畅 ， 地价便宜 ， 大部分房企选择勒紧裤腰带过日子 ， 但有那么几家房企选择逆势扩张 ， 在低谷期通过大规模负债融资 ， 吃进海量土地储备 ， 并在后续楼市爆发期 ， 大幅提高市占率 ， 迅速确立江湖地位 。 你没房子卖 ， 我有房子卖 ， 而且我的成本更便宜 ， 利润更是惊人 。
先有恒大 ， 碧桂园 ， 后有中梁 ， 是他们中的典型代表 。
以中梁地产为例 ， 正是成功抓住了2015-2017年三四线楼市的爆发红利 。 棚改货币化安置和超宽松的货币 ， 大家应该记忆犹新 。
中梁本是一家温州的区域型房企 ， 2014年以前在业内还是个小弟弟 ， 但随后几年这家房企井喷式爆发：
2014年至2018年 ， 销售额分别是129亿元、168亿元、336.8亿元、757.9亿元、1002亿元 ， 仅用3年时间就实现了销售额100亿到1000亿的大跃进 ，
土地方面 ， 2015年拿地9幅 ， 2016年为63幅 ， 2017年为119幅 ，2018达到了221幅 。
入驻城市 ， 2016年17个 ， 到2019年已达到了130个 。
2015年中梁流动负债为103.87亿元 ， 2017年为796.81亿元 ， 2018年再攀升至1484.49亿元 ， 而当年中梁总资产规模为1680.7亿元 。
疯狂跑马圈地 ， 但房企的资产绝大部分都是负债 ， 发债一停 ， 等于断了奶 。
泰禾这家闽系房企也是高负债扩张的典型代表 ， 今年以来 ， 债务危机爆发 ， 但体量已经非常大了 ， 牵扯面非常广 ， 已经到了大而不能倒的地步 。
救 ， 意味着你挖的坑 ， 我们所有人帮你填；
不救 ， 大家一块完蛋 。
怎么办？
避免类似问题再次爆发 ， 才是三道红线的核心 。 12家房企是要求一个月内拿出降档方案 ， 明年开始 ， 要覆盖到所有房企 。 
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其影响有几点：
1、调控更为有效 ， 以往调控都是针对购房者 ， 给地方政府下指标 ， 但地方都有自己的小九九 ， 最终落地后往往打折扣 。 现在高层直接针对房企的“七寸” ， 地方插不上手 ， 此番过后 ， 调控算是真正画上了闭环 。 不能说直接有利于购房者 ， 但对房地产市场平稳发展绝对是十分有效 。
2、类似恒大碧桂园中梁这种弯道超车的房企 ， 可能不会再出现了 。 杠杆和负债这条路堵死了 ， 有这个念头也没资本了 。
3、龙头民企也就是稳健发展了 ， 捡漏或者类似融创吃掉万达文旅城这种超大规模的并购也难以出现了 。
4、一大批中小开发商会死得更快 。 一两个项目玩不转 ， 就得卖身或者破产 。
5、属于央企国企房地产开发商的时代来了 ， 看看这次12家房企 ， 绿档的都是清一色央企 ， 保利中海华润和华侨城 ， 他们融资本身就有优势 ， 经营成本更低 。 同样的地价 ， 央企有得赚 ， 民企就得亏本 ， 央企赚得更多 ， 民企赚得更少 。 偏好稳健的体制内房企 ， 在未来市场的话语权会更强 。
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