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标普:确认世茂集团BB+长期发行人信用评级,上调展望至正面

标普:确认世茂集团BB+长期发行人信用评级,上调展望至正面
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久期财经讯 ， 9月4日 ， 标普将世茂集团控股有限公司(ShimaoGroupHoldingsLimited's ， 简称“世茂集团” ， 00813.HK)的评级展望由“稳定”调整为“正面” ， 标普同时确认了世茂集团“BB+”的长期发行人信用评级 ， 以及“BB”的高级无抵押票据长期发行评级 。
“正面”的展望反映了标普的观点 ， 即世茂集团将能够维持“稳定”(stable)的经营业绩和“中等”(moderate)的投资意愿 。 同时 ， 该公司将逐步去杠杆化 ， 并在未来12个月内实现与评级较高的同行相当的信用状况 。
标普将世茂集团的评级展望由“稳定”调整为“正面” ， 反映了标普对该公司将继续展示强劲销售执行力和稳定盈利能力的预期 。 通过持续的销售增长和稳定的项目交付 ， 标普预计公司将在未来两年逐步去杠杆化 ， 使合并债务/EBITDA比率达到3.6-3.8倍 。
标普认为 ， 在经济低迷时期 ， 世茂集团比同行更有能力实现稳定的经营业绩 。 这得益于该公司充足的优质土地储备和强大的执行能力 ， 截至2020年6月30日 ， 该公司拥有8390万平方米的土地储备 ， 价值14500亿元人民币 。 2020年前7个月 ， 世茂集团实现合同销售额1394亿元人民币 ， 同比增长16% 。
该公司的合同销售增长率在TOP10同行中排名第二 ， 部分原因是66%的销售额来自一、二线城市 ， 这些城市在疫情中具有更强的需求弹性 。 标普预计 ， 该公司2020年的合同销售额将达到2950-3000亿元人民币 ， 2020年下半年可售资源达到4000亿元人民币 。
尽管合同销售强劲(过去三年中复合增长率为54%) ， 但标普预计世茂集团将在2020-2021年保持20%-25%的营收增长 ， 因为该公司自2017年以来加强了合资企业方面的合作 。 一方面 ， 这减少了资金支出 ， 分散了项目风险 。 另一方面 ， 公司的权益已确认收入也将降低 。 预计 ， 未来两年 ， 非合并共同控制实体(JCE)的销售额将占其合同销售额的35%-40% 。
世茂集团的see-through杠杆率将略高于标普预估的合并水平 ， 这主要是因为一些JCE项目处于实质性利润贡献之前的早期阶段 。 此外 ， JCE层面的债务规模大于外部担保 。
标普预计 ， 2020-2021年世茂集团的see-through比率为3.7-3.9倍 ， 略高于其3.6-3.8倍的合并后的杠杆率 。 标普估计 ， 该公司2019年实际see-through债务/EBITDA之比约为3.9倍 。 在标普看来 ， 其JCE云财务透明度和标普所预测的持平 。 标普根据负面可比评级分析将这一风险反映在一个子级的下调中 。
标普预计 ， 该公司在土地收购上会更加谨慎 。 标普估计该公司的土地成本占销售额的比例将从2022年的60%下降到2020年的45%-50%和2021年的40% 。
标普相信世茂集团的盈利能力将保持稳定 ， 尽管在中国的行业利润率呈下降趋势 。 标普认为 ， 该公司在项目收购方面有很强的能力 ， 2019年65%的土地补充是通过这种方式获得的 ， 而2018年这一比例为23% 。 尽管存在运营风险和尽职调查和谈判需要时间 ， 但土地成本较低的项目的毛利率通常较高 ， 为25%-35% ， 而公共土地拍卖项目的毛利率为20%-25% 。
标普预计 ， 2020-2021年 ， 项目收购将占世茂集团新土地收购或销售总额的40%左右 ， 这将帮助该公司保持28%-30%的毛利率 ， 该公司的城市更新项目是其未来利润率的额外支撑 。
世茂集团在非房地产开发领域的持续投资将有助于其业务多元化 ， 并增加经常性现金流入 。 标普预计 ， 2020-2021年 ， 其物业管理、商业地产和酒店业务收入占总收入的比例将从5%逐渐上升至5%-10% 。 商业地产的经常性租金收入占上半年利息支出的17%左右 ， 仍低于规模较大的投资性房地产同行企业 ， 如新城发展控股有限公司(SeazenGroupLimited ， 简称“新城发展” ， 01030.HK)和龙湖集团控股有限公司(LongforGroupHoldingsLtd. ， 简称“龙湖集团” ， 00960.HK)的60%-90% 。
“正面”的评级展望反映了标普的观点 ， 既世茂集团在未来6至12个月将继续实现稳健的收入增长 ， 盈利能力将保持在行业平均水平之上 。 标普相信该公司将在追求业务增长的同时 ， 实行严格的财务管理 ， 特别是在合资企业的合作方面 。
如果世茂集团表现出经营稳定性和可控的债务增长 ， 且合并和see-through债务/EBITDA比率长期保持在4倍以下 ， 标普或将上调其评级 。 该公司可以通过保持高于行业平均水平的盈利能力 ， 同时增加销售来实现这一目标 。
与此同时 ， 世茂集团在其业务增长期间 ， 特别是在JCE项目中 ， 需要保持严格的财务管理 ， 使利润贡献率和杠杆水平与合并水平基本相称 。
【标普:确认世茂集团BB+长期发行人信用评级,上调展望至正面】如果世茂集团的合并或see-through债务/EBITDA比率攀升至4倍以上 ， 标普可能将其评级展望调整回“稳定” 。 这可能是由以下因素引起：公司举债扩张的力度超出了标普的预期 ， 或其销售额和利润率明显低于标普的预期;子公司的合并或JCE的股份导致公司杠杆率上升 。


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