中新网|房东和租客注意！长租公寓频现跑路，别做冤大头
编者按：
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中新网客户端北京9月4日电(彭婧如)长租公寓企业高管失联 ， 公司员工工作群被解散 ， 租客交了房租却无家可归 ， 房东的租金也没有进账 。 近日 ， 这样的情况在杭州、上海、重庆、成都等多地上演 ， 长租公寓将成为地产圈的“P2P”？
长租公寓平台频现“跑路”
8月27日 ， 有杭州的租客表示 ， 刚在长租公寓友客交了2万多元房租 ， 中介就拿钱跑了 。 8月29日 ， 杭州又一家长租公寓巢客“跑路” 。 同期 ， 上海岚越企业管理咨询有限公司(即岚越公寓)在浦东的办公室 ， 也是人去楼空 。
在成都 ， 巢客遇家、连合之家等多个包租公司亦突然失联 ， 疑似卷走房租跑路 。 据媒体报道 ， 仅巢客遇家和连合之家两家公司的受害租客便将近2万人 ， 涉及金额达3亿元左右 。
目前 ， 至少还有包括适享、海玛等在内的多家房屋租赁企业的创始人或主要负责人失联 ， 波及西南、华南、华东等多个省份城市 ， 涉及数以万计的房源的房东和租客 。
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微博上 ， 有视频显示杭州一长租公寓平台的物业大门紧锁 。
为何会出现这种情况？
贝壳研究院高级分析师黄卉认为 ， 核心原因是企业商业模式存在部分脆弱性以及灵活性差的问题 。 疫情的冲击 ， 加速暴露了企业商业模式的问题 。
目前大部分长租公寓采取的都是包租模式 ， 从业主处租赁房源 ， 之后经过装修再出租给租客 。
“装修和运营需要较高的成本投入 ， 所以租金成本高 。 ”黄卉说 ， “而且 ， 通常长租公寓会与业主签订3-5年的租赁合同 ， 在约定期限之后租金会按比例增长 。 但在遭遇市场风险和变动的情况下 ， 仍然要按约定缴纳租金 ， 给企业经营带来了较大的成本压力 。 ”
“长租公寓企业理论上来讲应当‘以出定收’” ， 黄卉认为 ， 即根据出房情况来决定收房速度 ， 将库存维持在健康水平 。 “现实中 ， 部分小企业为了拓展规模 ， 收房相对激进 ， 但出租能力低导致房屋空置率较高 ， 企业现金流难以抵御市场风险 。 ”
多地协会紧急发风险提示
面对长租公寓的“爆仓跑路”现象 ， 上海、广州、海口、合肥、成都等城市的相关地产协会近日纷纷发布住房租赁市场风险提示 。
成都市房地产经纪协会除了在8月28日发布风险提示外 ， 还于近日表示将开展住房租赁企业专项排查工作 。
“这些企业以住房租赁名义采取‘高进低出’(支付房屋权利人的租金高于收取承租人的租金)、‘长收短付’(收取承租人租金周期长于给付房屋权利人租金周期)高风险经营模式开展诈骗行为 ， 最终导致房东租金收不回来 ， 租客房财两空 。 ”广州市房地产租赁协会称 ， 要谨慎选择租赁企业！
房东、租客如何避免成冤大头？
上海市房地产经纪行业协会提醒 ， 房东、租客在委托经营或租房过程中 ， 应多方了解周边住房的市场租金价格 ， 警惕公司“高进低出、长收短付”带来的风险 。 “房东将住房委托给公司时 ， 对委托价格明显高于市场租金水平的 ， 要提高警惕；租客租赁住房时 ， 对租金明显低于市场租金水平的 ， 要慎重 。 ”
广州、海口、合肥等地协会还建议 ， 租客在签订租房合同时 ， 使用住房租赁合同示范文本 。
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微博上 ， 有租户以低租金租到房子 ， 却发现物业公司疑似出事 。
易居研究院智库中心研究总监严跃进向中新网表示 ， 多地协会的通报提示了一种风险 ， 即“租金的支付周期越长风险越大” 。
“这也是这两年长租公寓中的一个新情况 。 部分长租公寓企业为了加快融资 ， 往往要求租客支付周期长的租金 ， 这是需要警惕的 。 后续租客应对支付周期有足够的重视和了解 。 ”严跃进说 。
“租客支付房租时 ， 一般不超过3个月的支付周期 ， 避免一次性支付较大额度房租 ， 并向约定账号支付房租 。 ”上海市房地产经纪行业协会建议 ， 租客承租房屋时 ， 还要注意查看租房合同中有无“租金贷”、“租房贷”、“房租分期”等相关条款 ， 是否需要额外签订相关贷款补充协议等 。
【中新网|房东和租客注意！长租公寓频现跑路，别做冤大头】长租公寓会成地产“P2P”吗？
长租公寓接连“跑路”让一批租客、房东谈“租”色变 ， 进入低信任度阶段 。 “类似下一个跑路的各种‘P2P’？”有网友问 。
“2019年很多的长租公寓机构鼓励租客使用租金贷 ， 运用低租金的模式提前收回租客一年的租金去扩张规模 ， 存在的风险很大 ， 运营不下去就采用跑路的方式 ， 确实很像P2P 。 ”诸葛找房数据研究中心分析师王小嫱认为 。
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资料图 。 中新社采访人员 泱波 摄
剑指住房租赁市场秩序混乱的现象 ， 2019年12月 ， 住建部、国家发改委等六部门印发《关于整顿规范住房租赁市场秩序的意见》 ， 对住房租金贷款业务的贷款期限、贷款额度等作出明确要求 。
中新网注意到 ， 2020年 ， 多地已启动资金监管新举措 ， 进一步限制“二房东”们 。
4月16日 ， 南京市发布《关于落实住房租赁机构租金托管制度的通知》及租赁机构托管协议示范文本 ， 要求南京市所有的住房租赁机构建立租金托管制度 。
南京规定 ， 采用“高进低出”、“长收短付”经营模式的住房租赁机构 ， 应将在银行设立的租金托管专户变更为租赁资金监管账户 ， 设立经营规模相匹配的风险保证金 ， 并将相关租金、押金和利用“租金贷”获得的资金均纳入监管账户 。
8月7日 ， 西安发布《西安市住房租赁资金监督管理实施意见(试行)》 ， 明确从2020年10月1日起 ， 住房租赁行业管理部门将对“托管式”租赁企业的监管专用账户日常收支情况进行监督 。
8月13日 ， 杭州也发布相关规定：9月30日前 ， “托管式”住房租赁企业对2020年新增委托房源 ， 应将对应房源的风险防控金缴交到位；对存量委托房源 ， 应缴交风险防控金30% ， 剩余风险防控金缴纳时间按规定顺延执行 。
长租公寓还有没有未来？
贝壳研究院统计显示 ， 2020年上半年 ， 长租公寓出租率明显下降、违约率提升 ， 同时仍然需要正常给业主支付房租 ， 企业现金流普遍吃紧 。 同时 ， 疫情期间租赁企业的管理成本提升 。
再加上各地的风险提示和监管收紧 ， 长租公寓还是门好生意吗？
王小嫱认为 ， 国内的长租公寓运营还在起步阶段 ， 目前还未有一家机构实现盈利 ， 但通过几年的摸索 ， 机构对运营的方向更加清晰 ， 在政策的倾斜下 ， 未来长租公寓仍有机会 。
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资料图：成都城区一角 。 中新社采访人员 刘忠俊 摄
“长期看 ， 长租公寓行业向好发展的趋势不会变 。 ”黄卉也看好长租公寓的未来 ， 她认为 ， 虽然疫情会阶段性影响长租公寓企业的生存环境 ， 但行业的长期向好向稳发展的态势不会变 。
“品质居住是消费升级背景下的必然需求 ， 也是消费者用脚投票的结果 ， 这种市场需求的动力并未改变 。 ”黄卉表示 ， 疫情会加速行业洗牌和进化 ， 经营能力不足的尾部企业会逐渐被淘汰 ， 行业集中度不断提升 。
“长租公寓要想持久运营下去 ， 要加强自身运营 ， 做好对租户的保障 ， 从而提高续租率 ， 降低房源空置带来的成本增加” ， 王小嫱表示 ， 付款方式不应该依赖金融手段 ， 降低“租金贷”付款方式的占比 ， 对长租公寓来说并不一定是坏事 。
你租房吗？未来会否选择长租公寓？(完)
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