江苏龙网

  1. 首页 > 人文 > >

北京|8月豪宅市场仍坚挺，北京两千万以上成交量暴增

北京|8月豪宅市场仍坚挺，北京两千万以上成交量暴增
文章插图

“
受疫情影响 ， 全球实体经济及外贸产业都受到重创 ， 中小民营企业更是生存艰难 ， 但在疫情期间 ， 一线城市豪宅市场屡屡吸引市场的眼球 ， 前有广州豪宅卖出“刚需速度”、深圳一些价格“10 万+”的豪宅项目频频“日光” ， 后有上海“富豪们”在排队为抢先认筹而大打出手 ， 北京两个“10万＋”项目同日开盘成交金额各自突破20亿 。
今年以来 ， 豪宅热度不减 。 8月 ， 上海汤臣一品又有最新成交 ， 成交均价20.67万/平方米 ， 套均8331万元 ， 一线城市的豪宅真有这么火吗？
若把总价两千万以上的商品住宅定义为“豪宅” ， 四大一线城市成交保持整体热度的情况下又出现一定的分化 。 克而瑞数据显示 ， 1-8月一线城市整体豪宅市场走高 ， 其中 ， 深圳开场表现抢眼 ， 中期热度有所回落；北京5月后崛起 ， 至8月同比走势大幅领先 。
”
本文约2553字阅读需要5min
01
深圳豪宅市场波动最大
2020年 ， 在新冠疫情的影响下 ， 房地产市场先抑后扬 ， 各地市场演绎着不同的曲线 。
在四大一线城市中 ， 深圳率先回暖 ， 一季度商品住宅成交已回归去年同期水平 ， 并且热度持续上升 。 克而瑞数据显示 ， 深圳2月总价2000万以上的新建商品住宅成交面积同比增幅甚至达到400% 。
3月7日 ， 深圳年后首个豪宅项目招商太子湾·湾玺推出70套总价2000万-5000万的精装商务公寓房源 ， 仅用8个小时 ， 全部销售一空 。 随后加推项目只用了8秒就售罄 。
4月20日 ， 深圳市场监管从严 ， 央行内部发文 ， 重点彻查“房抵经营贷”资金违规流入房地产市场情况 ， 此后深圳市场受多次调控影响 ， 整体相对疲软 。 以2000万元以上豪宅成交来看 ， 4月成交同比下跌64.2% ， 5月市场继续爆冷 ， 成交量同比下跌超90% ， 市场逐渐理性之后 ， 正常的刚性需求带动下 ， 6月恢复成交 ， 同比增加135% 。
总体来看 ， 四大一线城市中 ， 深圳豪宅市场在疫情初期受影响最小 ， 受政策影响 ， 波动性比较大 。 其他三个城市受影响明显 ， 2月-4月成交量同比跌幅普遍都在60%-70% ， 4月之后广州与上海逐渐反弹 ， 在5月都达到同比涨幅最高点后开始慢慢回落 。 而从第三季度开始 ， 北京逐渐发力 ， 同比走势一跃成为一线城市中的第一位 。
表：2020年1-8月一线城市
总价2000万以上新建商品住宅成交面积同比走势（单位：%）
北京|8月豪宅市场仍坚挺，北京两千万以上成交量暴增
文章插图

数据来源：CRIC
02
北京豪宅成交量创新高
今年 ， 北京与其他三大一线城市不同 ， 在全国疫情稳定之后曾出现过反复 ， 因此从整体市场复苏情况来看相对平稳 。
克而瑞数据显示 ， 2020年8月北京市新建商品住宅成交面积72.08万平方米 ， 环比上涨10.94% ， 同比上涨46.95%；成交金额358.225亿元 ， 环比上涨11.27% ， 同比上涨57.51% 。 走出疫情阴影后的北京房地产市场销售热度也得到了进一步提升 。
表：近一年北京新建商品住宅量价走势
北京|8月豪宅市场仍坚挺，北京两千万以上成交量暴增
文章插图

数据来源：CRIC
其中高端改善的豪宅市场明显回暖更快 。
从北京不同总价段的新建商品住宅成交同比走势来看 ， 北京一季度受疫情影响 ， 房地产销售几乎停滞 ， 豪宅市场进入冰冻期 ， 成交面积同比跌幅达到72.51% ， 成交金额同比跌幅达到75.59% 。
进入二季度 ， 疫情影响减弱叠加货币政策宽松 ， 前期积压的改善型需求集中释放 ， 北京豪宅市场强势反弹 ， 成交面积从今年6月开始就已经同比转正 ， 成交金额则从7月开始同比转正 ， 8月份量价同比增幅都在350%以上 ， 而总价在两千万以内的新建商品住宅量价同比在8月份才刚刚转正 。
表：2020年1月-8月北京各总价段
新建商品住宅成交同比走势（单位：%）
北京|8月豪宅市场仍坚挺，北京两千万以上成交量暴增
文章插图

数据来源：CRIC
具体来看 ， 北京今年单价10万元以上的新建商品住宅成交套数为222套 ， 单价最贵的项目依然是去年的冠军万柳书院 ， 成交均价为191633元/平方米 ， 相比去年的成交均价低了3000元 。
表：2020年以来北京新建商品住宅
成交均价项目TOP10
北京|8月豪宅市场仍坚挺，北京两千万以上成交量暴增
文章插图

数据来源：CRIC
北京豪宅的爆发表面上看 ， 是这次疫情带来的置业逻辑的改变 。
北京主打豪宅产品销售的中介店长李辉告诉我们 ， 疫情后豪宅购房需求的释放 ， 在于人们的置业逻辑有了全新的变化 ， 客户开始更加关注安全性、私密性 ， 居住观念发生改变 ， 并趋向于购买低密度的房子 。 后疫情时代 ， 经过与“家”的长时间相处 ， 人们才恍然发现对于居住空间的真正需求 ， 都将理想人居投向空间更大、场景更加丰富、配套以及园林景观等舒适度更高的豪宅市场 。
另外 ， 疫情背景下 ， 全球经济体实施了宽松的信贷政策 ， 境外投资受限 ， 客户将投资眼光倾向于国内 ， 产品保值性成为了重点关注 ， 房产除了居住价值外还附有升值价值 ， 购置高端住宅也成为了重要的财富保值增值方式 。
另一位豪宅的置业顾问罗梅对此则表示 ， 高端房产具备投资居住双属性 ， 不仅能实现居住品质和生活方式的提升改善 ， 还可利用杠杆投资 ， 在全球量化宽松预期下 ， 抵抗通胀；未来需要资金时 ， 利用房屋抵押 ， 作为风险准备资金 ， 还可解决变现问题 。
03
集中供应导致成交激增
除了疫情带来置业逻辑的改变推动了对豪宅的需求外 ， 北京豪宅市场供给端的变动也是销售火爆的重要原因 。
数据显示 ， 北京销售均价一千万以上的中高端市场 ， 从7月起进入集中供应期 。 2020年5-8月 ， 累计推出1444套房源 ， 其中8月占比过半数 ， 为58.1% ， 共839套 。 7月开盘项目虽多 ， 但总套数却只有233套 。
表：2020年5月以来北京销售均价千万元以上
新建商品住宅供应情况
北京|8月豪宅市场仍坚挺，北京两千万以上成交量暴增
文章插图

数据来源：CRIC
供应量最高的为北京金茂府二期及中海甲叁號院 ， 值得注意的是 ， 在供应井喷的预期下 ， 北京豪宅市场的风向开始有所转变 ， 市场已进入到“高周转”通道 。
在这其中 ， 北京金茂府二期为今年1月拿下的居住用地 ， 楼面价已达7万元 ， 在豪宅产品开发速度周期不断加快的趋势下 ， 7月中旬 ， 金茂府就开始举行线上发布会、开放售楼处 。
8月14日 ， 北京金茂府开盘 ， 创造了首日成交20亿元的成绩 。 同一天 ， 去年7月拿地的另一个豪宅项目中海甲叁號院也开盘 ， 当日去化率接近70% 。
供应的大幅增加 ， 也是造成8月北京豪宅市场成交面积和金额同比涨幅都超过200%的原因之一 。
04
不限价地块将改变北京市场预期
过去三年 ， 北京以“限竞房”为主的土地供应结构也让市场呈现“刚需盘红海、高品质高端改善盘难求”的局面 。
据统计 ， 过去三年北京一共有212宗地块供应（包括部分流标） ， 其中限竞房供应了113宗 ， 合计住宅部分面积是1008万平方米 ， 共有产权52宗地块 ， 不限价的商品房地块只有21宗 。
今年 ， 不限价地块的供应成为了北京土地市场的“主旋律” ， 这将直接影响半年以后新入市项目的价格与市场预期 。
克而瑞数据显示 ， 今年上半年北京市出让31宗住宅用地 ， 不限价地块占比74% ， 限竞房用地仅6宗 。 土地供应面积增加 ， 成交楼面价也同比出现上涨 ， 北京上半年地价同比涨幅高达48% 。
2020年下半年 ， 北京土拍火热开局 ， 7月14日成交3宗地块 ， 揽金65亿元 。 随后 ， 7月22日 ， 北京再度成功出让两宗地块 ， 一日揽金超77亿元 。
8月3日 ， 北京年内成交总价最高的地块出现在北京经济技术开发区 ， 中海地产以79.2亿元总价竞得河西区地块 ， 溢价率23.8% ， 可售商品住宅综合楼面价为40380元/平方米 。
目前 ， 北京最新成功出让的5宗住宅地块 ， 分别位于石景山、平谷、顺义 ， 均为不限价土地 。
表：北京最新出让宅地汇总
北京|8月豪宅市场仍坚挺，北京两千万以上成交量暴增
文章插图

数据来源：CRIC
我们认为 ， 北京不限价住宅地块出让短期内仍将持续 ， 从趋势上看 ， 若北京入市的项目中不限价地块成为市场供应主流后 ， 中高端项目的供应或将出现井喷 。
【北京|8月豪宅市场仍坚挺，北京两千万以上成交量暴增】受供应的影响 ， 未来北京豪宅市场成交规模或将继续走高 。


    推荐阅读


    上一篇：中国移动（成都）产业研究院遂宁5G实验室揭牌

    下一篇：华为终于在替代谷歌的道路上迈出了一大步