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暂停的26亿元酒店ABS 房企融资如何松缆？

暂停的26亿元酒店ABS 房企融资如何松缆？
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观点地产网近日 ， 富力地产旗下一笔26亿元的酒店资产支持专项计划 ， 项目状态变更为“终止” 。
这是全球最大酒店业主富力在今年发行的 ， 第一笔用酒店作为底层资产的ABS 。 从去年起 ， 富力开始集中将旗下酒店进行资产证券化运作 ， 以释放酒店价值筹集资金 。
这或许并不算是一次太重要的融资暂停 。 尤其是最近有消息传出 ， 富力或将要就出售部分投资性房地产（不排除含酒店）与交易方进行谈判 ， 并有望最快在9月份达成协议 ， 年底前收回现金 。
不管此次ABS发行终止 ， 是否能理解为是富力地产自主选择的结果？市场有声音认为这或是重点房企融资收紧政策在房企融资端的即时映射 。
借此 ， 我们可以再来回顾一下房地产企业过去8个月来的融资动作、债务现状和外部环境 。
半年情况
目前 ， 对于热议的“三条红线”最权威的解读来自经济参考报8月28日报道 。
报道称 ， 8月20日 ， 住房城乡建设部、人民银行在北京召开重点房地产企业座谈会 。 与会企业包括12家 ， 分别是碧桂园、恒大、万科、融创、中梁、保利、新城、中海、华侨城、绿地、华润和阳光城 。 里面并没有出现富力的身影 。
具体而言 ， 新规则对房企按“红、橙、黄、绿”四档管理 ， 并设置“三条红线”：剔除预收款后的资产负债率大于70%；净负债率大于100%；现金短债比小于1倍 。 同时踩中三条红线的企业将被标记为红档 ， 以此类推 。
除三条最明确死线外 ， 拿地销售比是否过高、经营性现金流情况两个方面也是监管机构考察的重要指标 。
据悉 ， 相关管理规则会于2021年1月1日起全行业全面推广 。 所以房企们已很难免会受到波及 ， 但这是否真正意味着房企们的融资通道将受到完全约束？或许还有未知数 。
根据目前消息 ， 与四档管理搭配的融资限制包括：红档企业的有息负债（将以2019年6月底的数字为上限）不能再增加；橙档企业有息负债规模年增速不得超过5%；黄档企业有息负债规模年增速不得超过10%；若全部指标符合监管层要求 ， 房企有息负债规模年增速可放宽至15% 。
据观点地产新媒体了解 ， 以富力为例 ， 其在过去的半年内将净负债率从的198.9%调低至176.7% 。 除由于会计准则发生变化总权益有所提升外 ， 另一原因是富力对有息负债进行了削减 。 富力管理层预期公司净负债率 ， 将在今年年底进一步降10个点到约166%左右的 。
不过 ， 目前看来这一水平仍与红线提出的100%有相当距离 。
同时 ， 富力截至半年度拥有短期负债加长期负债当期部分约748亿元 ， 对应360亿元现金 ， 现金短债比约为0.48倍 。 若剔除受限制现金181亿元 ， 那富力现金短债比则为0.24倍 。
【暂停的26亿元酒店ABS 房企融资如何松缆？】当前 ， 富力剔除预收款后的资产负债率是情况最好的指标 ， 目前约为70.22%（在H股报表中 ， 主要是剔除了合同负债） 。
由于上述规则将在明年才开始执行 ， 富力还有4个月的时间进行调整 ， 因此还有腾挪的空间和时间 。
当下 ， 市场人士普遍认为 ， 按到明年年初三个指标均超出红线的情况讨论 ， 以上面所述 ， 有息负债不能再增加是以2019年6月底的数字为判断标准 ， 房企们在负债方面有一定的伸展空间 。 此外 ， “有息负债不能再增加” ， 也并不意味着不能融资 。
同样以富力为例 ， 资料显示 ， 截至2019年6月30日其有息负债总额是1955亿元 ， 半年后增加到1971.4亿元 ， 而到今年上半年就下降到1877.4亿元 。
期内富力的融资活动依旧活跃 ， 包括：1月中旬发行了7亿元超短期融资券；2月末宣布发行2024年到期4亿美元8.625%优先票据 。
3月末 ， 富力40亿元非公开发行2020年公司债券 ， 获上交所通过；5月10日 ， 富力100亿元小公募债获通过 ， 首期发行50亿元……富力还新增了银行借款182.3亿元 。
半年下来 ， 富力拥有的有息负债总额总的还是实现了下降 。 这是因为富力同时偿还了197.2亿的银行贷款 ， “我们半年内也已经处理了108亿元的境内债券” ， 管理层在半年度业绩会上透露 ， 未来9个月富力还将争取在国内外处理250亿到300亿债务 。
据悉 ， 这些债务有超过一半会有重组的安排 ， 其他的就靠资金和销售来抵消 。
显然 ， 这也就是为什么富力联席主席李思廉要在去年提出“促销售、抓回款”的原因 ， 只是目前富力销售增长乏力 ， 将会成为公司的未来“痛点” 。
融资前路
在房企们看来 ， 目前对其融资能力最直接的不利因素可能是来自评级机构对其评级的下调 。 过去一段时间 ， 穆迪、瑞信以及惠誉都调低了部分地产企业的评级 。 而不少房企管理层就在最近8月份的中期业绩会上表达了希望通过降低负债 ， 来改善评级机构对公司的印象 。
目前 ， 在评级机构的多家房企报告内 ， 均提到企业都存在“销售增长动力不强”的问题 。
而这在以上提到的富力案例中亦有所体现 。 据观点地产新媒体了解 ， 在今年销售目标提升10%的情况下 ， 富力截至8月份的全年权益合同销售金额录得负增长 。 资料显示 ， 累计至八月底富力今年内合共取得权益合约销售金额约726.2亿元 ， 同比减少10.62% 。
目前富力的对策是 ， 计划下半年推出2300亿元的可售资源 。 从去化率考虑 ， 2300亿元的货值 ， 要完成1520亿元的年度目标 ， 去化率只需要达到44%（对应1009.4亿元销售额） 。 这对富力来说还算是一个容易达成的目标 。
据观点地产新媒体了解今年富力的去化率指引是56% ， 而前两年则是54%和52% 。 不过“富力今年超额完成销售目标的空间有限” ， 瑞信有如是说法 。
回款方面 ， 过去富力这一指标一直保持在85%以上 ， 但近两年来有下降的趋势 。 去年富力全年的回款率指引是80% 。 但按照国泰君安的统计 ， 富力去年的回款率为62.2% 。 穆迪亦提到 ， 2019年富力的现金回收率有所下降 。
今年上半年的回款情况尚不得而知 ， 但在“促销售、抓回款”的指引下 ， 回款率应该会有所上升 。 不过从经营性现金流净额情况来看 ， 富力目前该数据已经多年为负数 ， 最新为-29.32亿元 ， 这显现了该公司财务状况走弱的事实 。
富力目前有“两座大山”长期占用大量资金 。 一部分是城市更新项目 ， 另一部分是大量投资性房地产项目（含酒店） 。 目前处理这两部分重资产的计划正被提上日程 。
富力最初的处理是相对柔性的 ， 李思廉并没有在一开始就打算放弃这些资产 ， 尤其是在2017年才收购过来的大量酒店物业 。
目前富力拥有90间运营中的酒店 ， 总建筑面积约395.22万平方米 ， 以及42间规划中的酒店 。 同时 ， 富力拥有252万平方米在运营的投资物业和221万平方米在规划中的投资物业 。
2019年3月份的业绩会上 ， 李思廉就透露过希望通过打包酒店资产包 ， 从而在市场融资 ， 发行REITs等 。
最近“终止”的26亿元酒店资产ABS ， 就是在此背景下发行的 。 过去两年期间 ， 富力发行了不少的用酒店作为底层资产的ABS ， 包括53.89亿元中信证券-富力酒店一期资产支持专项计划、25.27亿元光证-首创-富力万丽酒店资产支持专项计划 。
它们的逻辑都是让投资物业提前释放价值 ， 回笼资金 。 但重点还是继续优化酒店资产 ， 期待以后慢慢能有所回报 。
然而市场情况的急剧变化 ， 让富力在今年开始考虑出售一些重资产项目 ， 从长远考虑减轻负担 。 “无论是在投资物业 ， 或者发展项目 ， 我们都有出售的计划” ， 李思廉最近称 。
除正式获批实施H股全流通外 ， 这亦是富力额外获得资金流入的机会 。
目前 ， 关于富力出售资产最确切的消息来自惠誉不久前发布的研究报告 。 惠誉表示：“富力正与投资者就60亿元人民币的投资性房地产的处置进行深入谈判 ， 有望在9月份达成协议 ， 并在年底前获得现金收益 。 ”
同时 ， 富力还寻求在今年年底前通过其他资产处置方式再筹集60亿元人民币 ， 惠誉说：“比如其他投资性房地产和某些城市更新项目的股权 ， 目前相关谈判正在进行中 。 ”
虽然说城市更新是富力未来增长潜力的最主要依靠 ， 但出售一些不太重要的城市更新项目 ， 有利于其释放沉淀的资金 。
今年年初 ， 富力就以10亿元代价向合作方建业地产出让了郑州五龙口项目城中村改造项目、花园口镇项目的控股权 ， 并将这两个巨无霸旧改项目 ， 剔除出财务报表统计范围 。
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