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深圳楼市剧变？！

“来了就是深圳人” ， 不应该仅仅是一句口号 。
在“715”楼市调控政策发布一个半月后 ， 深圳市住房和建设局党组书记、局长张学凡关于深圳住房要学习“新加坡模式”的公开讲话 ， 再次引发各界对深圳楼市的热议 。
其实 ， 深圳早已出台被业内称为“二次房改”的楼市改革长效机制 ， 希望从根本上缓解城市居民的住房压力 。 不过 ， 囿于土地面积狭小 ， 土地供需矛盾严重 ， 深圳要实现“居者有其屋”并非易事 。 就目前情况而言 ， 要增加住房供应 ， 利用好城中村或许是“最现实的答案” 。
新加坡住房模式难以照搬
“深圳楼市向左还是向右？向左就是新加坡化 ， 即住有所居 ， 一个都不能少 。 少数有钱人买商品房 ， 多数人能买到很体面的政策房；向右就是香港化 ， 即少数有钱人买商品房 ， 多数人或租或买密度大、不甚体面的保障房 ， 住房领域二元分层格局明显 。 ”广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示 ， “非左即右的判断不太客观 。 不管是新加坡化还是香港化 ， 大家关注的是穷人或无房人群 ， 看他们怎么解决居住问题 。 ”
“新加坡模式”这个“榜样” ， 到底是什么样的？公开信息显示 ， 新加坡从1964年开始推行“居者有其屋”计划 ， 鼓励中等收入和低收入阶层购买建屋发展局兴建的组屋 。 目前 ， 新加坡已形成以政府组屋为主、市场化的私人房产为辅的住房体系 。 早在2016年 ， 新加坡便有高达82%的公民居住在组屋里 ， 也就是说 ， 新加坡的政策性住房与商品房比例约为8：2 。
与此同时 ， 新加坡政府也一直随着商品房房价变化而加强楼市调控 ， 比如进一步提高额外买家印花税以及收紧房屋贷款 。 此外 ， 新加坡也设法缩短申请购买新组屋的等候时间 。
为帮助那些不符合公共组屋申请标准但是又无力承担私人住房的“夹心层”群体 ， 新加坡政府从1995年起开始推出一种介于组屋和私人住房之间的混合型物业 ， 即“执行共管公寓” ， 其具有公共住房特性 ， 同时具备二级市场特点 。 有市场人士认为 ， 新加坡组屋的供给模式 ， 有严格退出机制也严惩弄虚作假 ， 每个家庭一生只有两次购买新组屋的机会 。 此外 ， 政府主导组屋定价 ， 严控房价收入比保持在3-5倍 ， 价格被严格控制 。
与新加坡的政策性住房与商品房比例约为8：2不同 ， 深圳提出的长远目标是有60%的深圳市民住在政府提供的租赁或出售的公共住房 。
其实 ， 为解决住房问题 ， 早在2018年 ， 深圳市住房和建设局就曾发布《关于深化住房制度改革加快建立多主体供给多渠道保障租购并举的住房供应与保障体系的意见》 ， 被媒体解读为“二次房改” ， 提出深圳市将在2035年前新增建设筹集170万套住房 ， 其中市场商品住房占40%左右；公租房、安居型商品房和人才住房占60%左右 。
深圳楼市剧变？！
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（深圳在建安居房项目）
但申请到安居房并不容易 。 “我三年多前就递交了资料申请安居房 ， 现在排第12万多名 。 ”在南山一家科技公司工作的莫凡告诉采访人员 ， “买商品房特别是动辄每平方米10万元的南山商品房 ， 对于我们这种普通工薪阶层来说已经遥不可及 。 ”
这是一位普通深圳市民的感受 ， 多位业内人士也指出 ， 深圳住房要实现接近新加坡那样的模式 ， 或者说要达到6：4的比例 ， 还有很长的路要走 。
美联物业深莞惠董事总经理江少杰认为 ， 深圳学习“新加坡模式”是一件好事 ， 但实施起来存在一定难度 。
首先 ， 深圳市人才安居集团自成立以来获取土地的途径比较单一 ， 主要通过“招拍挂”拿地 ， 但深圳宅地供应占比较小 ， 导致开发商与安居集团处于竞争关系 ， 造成安居集团最终拿地的价格都不便宜 ， 难以像新加坡一样获取大量廉价土地 。
其次 ， 新加坡组屋仅分配给本国居民 ， 新加坡入籍门槛颇高 ， 人口总体相对稳定 ， 而多数新加入者对组屋需求不高 。 深圳落户门槛较低 ， 近年来每年净增数十万人口 ， 导致住房需求持续上升 。 在如此庞大的人口基数及增量面前 ， 政府如何制定住房分配方案以及定价均是难题 ， 且以目前的建设速度来看 ， 个人申请公共住房的排期将是一场较长时间的“攻坚战” 。
最后 ， 深圳大量的小产权房是无法转正的 ， 只能通过旧改的方式 ， 适量增加少量公共住房 ， 能提供的帮助实在有限 。 深圳完全学习新加坡的模式是较为困难 ， 更应该结合自身实际情况 ， 独创出一套符合深圳的公共住房模式 。
一分部署九分落实
虽然“理想很丰满现实很骨感” ， 但深圳仍在艰难地推进保障房项目 。
“一分部署、九分落实 。 从顶层设计到规划 ， 再到一年一年地建设 ， 土地和资金要跟上、政府各部门对接也要跟得上 。 ‘十一五’和‘十二五’ ， 深圳保障房目标不可谓不宏大 ， 但规划的落实效果并不理想 ， 最突出的就是保障房项目落地和实际供应量没有完成 。 ”李宇嘉认为 ， “原因也是老生常谈 ， 比如新增供地不足、存量盘活不了、配套难落实 。 ”
不过 ， 一些利好的消息开始传来 。 就在深圳经济特区建立40周年之际 ， 深圳陆续迎来国家层面的政策“礼包”支持：自然资源部此前印发《关于支持粤港澳大湾区和深圳市深化自然资源领域改革探索意见的函》（简称《意见》） ， 市场人士认为 ， 该项《意见》旨在推进广东和深圳土地制度的变革 ， 增加住宅土地供应 ， 将给予深圳更多实验探索的权利 。
另据深圳市住建局今年4月发布的《住房发展2020年度实施计划》 ， 深圳居住用地占全市总建设用地的22.6% ， 低于国家相关标准中25%～40%的下限 。 不过 ， 今年以来深圳已经加大了房地产的供应和开发 ， 推出了多宗居住用地用于建设人才房 ， 公共住房典型范例长圳项目正在如火如荼开发建设 。 张学凡表示 ， 住建局联合规资局 ， 将在“十四五”期间的用地供应上做一些调整 ， 住房用地占建设用地的比例 ， 将由过去的22.1%提高到25% ， 甚至将在“十四五”期间的前两三年提高到30% ， 补齐住房用地供应的短板 。
那么 ， 从长远来看 ， 深圳房价怎么走？中国(深圳)综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁表示 ， 未来将有大量的保障性住房入市 ， 该类房产包括人才住房、安居商品房等 ， 其价格肯定低于市场商品房价格 。 由此可以预判 ， 未来深圳房产“均价”会出现明显下降 ， 但这并不代表商品房市场的价格会下跌 。 供给侧和需求侧都在挤压深圳商品房市场 ， 实际上商品房供需仍是维持平衡的 。 在这种情况下 ， 商品房市场不会出现大的下跌 ， 反而在经济发展向好的情况下 ， 可能还会缓慢上涨 。 江少杰也认为 ， 公共住房与商品住房属于两个不同的体系 ， 公共住房的增多并不会对商品住房价格产生直接影响 ， 但能够通过长期的供应 ， 在一定程度上平抑商品住宅紧张的供需矛盾 ， 从而达到间接平稳房价的作用 。
先利用好城中村 ， 确保体面的租住
如果说深圳要实现“6：4”的比例还需要很长的时间 ， 就目前情况而言 ， 要增加住房供应 ， 城中村或许是“最现实的答案” 。
8月31日下午 ， 一个普通的工作日下班时间 ， 张鑫和很多普通的上班族一样 ， 站在翠竹北的公交站台等车 。 “我以前租住在水贝村 ， 后来水贝村城市更新拆除后 ， 搬到附近老旧的田苑小区 。 ”从事珠宝行业的张鑫 ， 在水贝工作近8年的时间 ， “深圳房价不断上涨 ， 房租也是水涨船高 ， 田苑小区虽是老 ， 但房租也让人负担不起 ， 后来我和同事就搬到龙岗的南岭村 ， 很多在水贝上班的年轻人都像我一样 ， 原关内租金太高了只好搬到原关外的城中村 ， 越搬越远 ， 那边3000元还能租到一个大两房 。 ”
正如张鑫所说 ， 由于城中村的城市更新 ， 他不得不多次“搬家” 。 有许多租住在城中村的租客也担心 ， 综合整治后的城中村租金上涨 ， 低成本的居住空间会越来越少 。
深圳楼市剧变？！
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（深圳城中村）
另一边 ， 城市更新和棚改在深圳可谓“多点开花” 。 合一城市更新集团发布的数据显示 ， 今年上半年深圳城市更新计划立项52项 ， 同比上升79.3% ， 规模330.6公顷 ， 同比上升146.7% 。 此外 ， 深圳城市更新平均移交率已连续三年走高 ， 今年上半年规划公告项目的平均移交率为38.9% ， 同比提升2.1% 。 据悉 ， 平均移交率为城市更新单元范围用地面积减去开发建设用地面积之后 ， 与更新单元范围用地面积的比例 ， 即移交给政府的公共配套面积的占比 。
【深圳楼市剧变？！】可以说 ， 城中村并非深圳独有 ， 但却是深圳的一道独特风景 。 李宇嘉提醒称 ， “深圳继续城市更新 ， 房价和租金会越来越高 。 房价短期难降的情况下 ， 能将住房需求疏导至低成本的外围 ， 这是突破的唯一路径 ， 但前提是轨道和配套要跟得上 。 就目前深圳的开发空间、改造成本、财政实力 ， 靠新增建设几乎是不可能的 ， 唯一现实的路径就是用好这500多万套的城中村住房 ， 让新市民、无房户能享受体面的租住 ， 然后再慢慢实现目标 。 ”


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