红线|一心降负债的恒大，想成为“模范生”( 二 )
去年底 ， 孙宏斌在一个演讲中给出预判称 ， 这轮房地产调控会持续很长时间 ， 今后想增加负债是几乎不可能的 。
对于恒大和融创来说 ， 想增加负债的确是不可能的了 。 因为按照有关部门设置的“红橙黄绿”四档 ， 三条红线全踩的房企位于红档 ， 有息负债规模不得增加 ， 橙档（踩两条）的房企有息负债规模年增速不得超过5% ， 黄档（踩一条）的房企有息负债规模年增速不得超过10%；绿档（一条都不踩）房企的有息负债规模年增速不得超过15% 。 值得一提的是 ， 绿档里的房企基本上都是央企 ， 不愧是国家的三好学生 。
一句话 ， 这个政策就是要逼着房企降杠杆、降负债 。 恒大给出的具体解决方案是：
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1）加大销售及销售额回款 。 恒大称 ， 1~7月实现合约销售3991亿元 ， 销售回款3542亿元 ， 下半年争取销售回款达到3800亿元 。 “恒大今年的销售金额是历史最高水平 ， 到目前为止已经突破了4000亿元的销售 ， 均价在9000元/平方米 。 ”夏海钧表示 ， “公司下半年可售货量超8100亿 ， 只需实现56%去化率 ， 全年销售即可达到8000亿 。 ”
2）控制土地储备规模 ， 实现土地储备负增长 。 恒大副总裁赖立新表示 ， 下半年将严控拿地 ， 确保土地储备负增长 ， 聚焦一二线城市以及高增长的三线城市 ， 项目重点在城市更新和特色小镇 。
3）分拆优质资产上市 。 近期恒大旗下的物业管理公司金碧物业引入了红杉资本、中信、农银、光大控股、云峰基金、腾讯、周大福等战略投资者入股235亿港元 ， 占比28.061% ， 使金碧物业的估值达到了750亿元人民币 ， 帮恒大的净负债率降低了19个百分点 。 夏海钧说 ， 目前还在等监管部门的审批 ， 力争今年完成上市 ， “下一步重点工作把公司优质的物业逐步分拆上市 ， 释放更大的价值 。 ”
谈及融资收紧对恒大的影响 ， 夏海钧回答道：“这几年国家在房地产调控方面起到了非常好的效果 ， 楼价、地价和预期都稳定下来了 ， 恒大集团坚决拥护房地产调控政策 ， 努力使自己发展目标符合国家的调控要求 。 ”
“1月份恒大对疫情的把控比较准确 ， 觉得有风险 ， 1月份就向资本市场发了60亿的高息美元债 ， 但这不是想继续扩大规模 ， 是为了有效确保公司有充分的现金流 。 3月份开始大规模的进行战略目标调整 ， 高增长和控制规模都已经实现 。 ”夏海钧强调 ， “恒大的大部分都是通过按揭回款 ， 恒大会快速增加销售额和快速增加现金回笼 ， 这可以有效降低公司的银行贷款和负债 。 ”
似乎是为了向有关部门表决心 ， 夏海钧说：“恒大将一如既往地成为房地产调控模范生 。 ”
但愿 。
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