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贷款支持|梁红：创新型房地产公共金融体制可考虑抵押贷款支持证券

在未来“十四五”期间外部环境高度不确定的情况下 ， 如何建设一个更健康的房地产金融市场？
8月30日 ， 由中国金融四十人论坛（CF40）主办、CF40资深研究员肖钢牵头负责的《2020·径山报告》（以下简称“报告”）正式发布 ， 主题为“‘十四五’时期经济金融发展与政策研究” 。 这也是CF40连续第四年发布《径山报告》 。
高瓴资本产业和创新研究院院长梁红在报告会上指出 ， 当前中国的房地产金融市场有两个主要方向：第一 ， 构建多层次的市场化房地产金融体系；第二 ， 在发展公共住房方面探索出中国创新式的金融工具 。
在构建多层次的市场化房地产金融体系方面 ， 梁红认为 ， 当前最重要的是尽快推进中国REITs（房地产信托投资基金）市场的发展 。 在梁红看来 ， REITs是一个非常成熟的金融工具 ， 尤其在中国公共部门拥有大量存量住房 ， 同时还要建大量的公共住房的情况下 ， REITs的工具非常好用 ， 并且希望看到在“十四五”期间 ， 底层资产的扩容和金融产品管理权的变革 。
其次 ， 中国需要鼓励房地产股权基金的发展 ， 房地产股权基金是其他成熟市场经济体较为常用的工具 。 在中国市场上 ， REITs和股权基金是相关的 ， 因为不能退出 ， 没有REITs的安排 ， 股权基金的发展也不发达 。 在中国主要曾经参与过回报不错的房地产股权基金基本都是外资 ， 目前还没有中资的参与 。 而房地产股权基金的发展的效果包括能盘活存量 ， 降低杠杆 ， 增加直接融资 ， 给资本市场提供更好的投资标的 。
梁红还表示 ， 应探讨创新型的房地产公共金融体制 。 中国过去20年的发展 ， 商品房市场一枝独秀 ， 而公共住房方面发展严重不足 ， 几年前的政策目标就是在新增住房供应中应该有20%甚至以上是公共租房 ， 但是因为各种各样的原因 ， 尤其是地方政府的财政压力 ， 目前基本上没有达到这个目标 。 中国在探索公共住房金融体系时 ， 抵押贷款支持证券（MBS）是可以考虑的选项 。 美国、欧洲国家和日本都使用了这一工具 ， 如美国两房（房利美和房地美）MBS的实践是非典型的 ， 在欧洲、日本的表现不仅非常稳健 ， 而且得到了比较好的执行 。
梁红进一步指出 ， 如果允许REITs进入到公共租赁住房体系 ， 这部分公共资金可以用到新的公共住房的建设中去 ， 便可盘活这部分资产 。
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