大变局！楼市首提学新加坡 香港模式被抛弃？
（_本文原始标题：大变局！楼市首提“学新加坡” ， “香港模式”被抛弃？）
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文|凯风
中国房地产 ， 迎来新变局 。
据第一财经报道 ， 近日 ， 深圳市住建局有关负责人表示 ， 新加坡是深圳学习榜样 ， 未来深圳的住房比例是“六比四” ， 目标是让深圳60%的市民住进公共住房 ， 为此将加大住房供应 ， 推进大规模住房建设 。
这是内地城市官方首提“楼市学新加坡” ， 在经济特区成立40周年的重要时间窗口 ， 这一说法充满想象空间 。
学习新加坡 ， 究竟学什么？是否意味着内地楼市开始抛弃“香港模式”?
01
香港、新加坡、深圳 ， 房价有多高？
根据世邦魏理仕发布的《2020全球生活报告》 ， 全球住宅价格排名前十的城市分别为：香港、慕尼黑、新加坡、上海、深圳、北京（城区）、温哥华、洛杉矶、巴黎和纽约 。
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香港以套均价格125.44万美元蝉联全球第一；新加坡位居全球第三 ， 套均价格91.5万美元；上海、深圳、北京位居4-6位 ， 套均价格分别为90.58万美元、78.39万美元和76.35万美元 。
以2019年人民币平均汇率6.89元计算 ， 香港、新加坡、上海、深圳、北京的住宅套均价格分别为865.3万元、631.2万元、624.8万元、540.7万、526.7万元 。
从套均总价来看 ， 香港遥遥领先 ， 新加坡与北京持平 ， 略高于深圳、上海 。
值得注意的是 ， 由于不同城市人均居住面积存在明显差异 ， 相比套均总价 ， 均价、房价收入比更能反应房价是否处于合理空间 。
从均价来看 ， 香港超过14万元/平 ， 在寸土寸金的港岛 ， 则接近20万元/平 。 与香港对比 ， 新加坡均价为9万/平 ， 深圳均价约为6.5万/平 。
值得注意的是 ， 新加坡这一价格是就私人住宅而言的 ， 而私人住宅在当地占比不到2成 。 新加坡超过80%的人口居住在政府建设的组屋中 ， 组屋的价格不到私人住宅价格的一半 。
此外 ， 虽说在绝对值上 ， 深圳远低于新加坡和香港 ， 但发展水平不同、收入水平不一 ， 在房价收入比上并不弱于这些城市 。
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可见 ， 作为内地房价最高城市 ， 深圳的确到了十字路口 。 下一步 ， 学香港还是新加坡 ， 还是再开一条新路？
02
学香港还是学新加坡 ， 这是一个问题 。
中国内地房地产市场化始于1980年代 ， 随着1998年住房商品化改革步入飞速发展期 ， 迄今已有20多年的上行历史 。
在房地产发展初期 ， 内地从香港、新加坡学来了一系列发展经验 ， 但方向可谓大相径庭 。
土地70年产权、公摊面积、预售制、土地财政 ， 可谓香港楼市的特色 。 早在1950年代 ， 香港就探索出以卖楼花、批租制、土地财政为特色的房地产发展模式 ， 这一模式在1990年代被内地引入 ， 进而在内地城市遍地开花 。
这些发明 ， 奠定了香港房价一飞冲天的历史 。 即便过去几十年 ， 香港多次遭遇危机冲击 ， 房价一度腰斩 ， 但借助这一模式 ， 楼市总能从最低谷一跃而起 ， 不断创出新高 。
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高房价 ， 已然成为香港社会面临的重大问题之一 。 面对高房价 ， 香港虽然推出了公屋乃至“八万五建房计划” ， 但都不理想 。
由于土地供给不足 ， 公屋数量远远无法满足需求 ， 如今只覆盖了不到50%的家庭；至于“八万五建房计划” ， 早在2000年代初 ， 就由于有房一族抗议最终夭折 ， 香港房价从此走上不归路 。 （参阅《香港 ， 再无地产大佬》）
与香港相比 ， 新加坡房地产在经济中的地位并不重要 。
新加坡楼市 ， 有两项制度最受关注：一是中央公积金制度 ， 二是组屋制度 。
中央公积金制度 ， 在1990年代被内地引进 ， 这就是我们今天熟知的住房公积金制度 。 虽然如今公积金存废之争再起 ， 但不可否认 ， 公积金制度对于房地产的特殊意义 。
与公积金制度相比 ， 新加坡的组屋制度更为出名 。 几十年前 ， 新加坡也曾为住房短缺所困 ， 不过从1960年代开始 ， 新加坡开启“居住有其屋”计划 ， 开始兴建组屋 。
如今 ， 这个仅有500多万人口的城市 ， 近80%的人口居住在由政府兴建的组屋里 ， 约20%的人选择私人住宅 。
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组屋是典型的保障性住房 ， 价格相对低廉 。 在全球住宅价格排行中 ， 新加坡位居第三 ， 这是就20%左右的私人住宅而言的 。
就组屋而言 ， 新加坡一手公屋价格多在1-3万元人民币之间 ， 相当于中国内地二线城市水平 。
组屋价格之所以如此之低 ， 原因有二：
一是得益于新加坡的土地国有制度和低价卖地模式 。 新加坡地小人多 ， 接近90%的土地掌握在政府手中 ， 这些土地以低价转让用于大规模建设组屋 ， 从而保障了组屋的廉价优势 。
二是组屋供应相对充足 ， 不存在人为制造的短缺 。 迄今为止新加坡建设了110多万套组屋 ， 超过当地房屋总量的7成 ， 覆盖超过80%的人口 。 新加坡住房自有率高达91% ， 位居全球第二位 ， 遥遥领先于其他发达城市 。
因为这几点 ， 新加坡楼市与香港走向了不同的方向 。
03
深圳学新加坡 ， 究竟学什么？
香港、深圳、新加坡 ， 这三个城市有一定相似性 。 三城的GDP总量接近 ， 同样面临“人多地少”的困境 ， 土地资源相对紧缺 ， 成为制约楼市发展的关键因素 。
不同之处在于 ， 香港走向了高房价之路 ， 新加坡走向了保障房之路 ， 深圳过去更多效仿香港 ， 如今则面临新的选择 。
不可否认 ， 在住房商品化初期 ， 香港模式所创造的住房市场化、卖地收入等 ， 对缓解城市住房需求紧张、地方基建资金短缺 ， 起到了不容低估的作用 。
然而 ， 当内地城市房价不断攀升、房价收入比比肩国际城市之际 ， 高房价已经不再是无关紧要的民生问题时 ， 是时候对房地产做出更多探索 。
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来源：易居研究院
新加坡模式 ， 有什么值得借鉴之处？
一言以蔽之 ， 新加坡模式 ， 说到底是政府承担了“居者有其屋”的义务 ， 通过低价转让国有土地、大规模兴建公共住房、严打投机等方式 ， 保障民众住房需求 。
在新加坡 ， 组屋占比高达80% ， 私人住宅20% 。 组屋由政府兴建 ， 优先保障中低收入群体的购房需求 ， 因此得以严控售价 ， 让房价收入比始终维持在5-6的合理水平 。
同时 ， 政府严控组屋转售 ， 一个家庭只能拥有一套组屋 ， 一生只有两次购买组屋的机会（一次服务基本自住 ， 一次改善） ， 只有住满一定时间方能转售 ， 且只能转售给符合条件的人 。
通过这一系列组合拳 ， 新加坡得以将房价控制在合理水平 ， 让保障的归保障 ， 让市场的归市场 ， 以最大的保障来消解市场价格带来的压力 。
当然 ， 由于新加坡是城市经济体 ， 且相对发达 ， 住房问题更容易解决 ， 这一模式是否适合拥有十多亿人口的国家 ， 值得探索 。
04
深圳学新加坡 ， 发出了再明显不过的变局信号 。
作为中国内地房价最高的城市 ， 深圳面临的问题不只是房价超出一般居民承受水平 ， 更是过高的房价已经对实体制造业产生了不可逆的挤出效应 ， 来了都是东莞人、惠州人的调侃背后 ， 隐藏着真实的社会问题 。
前不久 ， 深圳刚出台了“史上最严楼市调控” 。 “落户三年方能购房”+增值税5年免征+豪宅税门槛收紧 ， 这一系列组合拳让当地楼市迅速从火热回归正常 。
不过 ， 无论多严的楼市调控 ， 都只是堵漏之举 ， 可以在短期遏制炒房冲动 ， 于长期而言 ， 还需要更为完善的长效机制 。
在许多人看来 ， 深圳之所以房价高企 ， 核心原因在于土地紧缺 。 这没错 ， 但新加坡的城市面积（724平方公里）不到深圳（1997平方公里）的4成 ， 土地紧缺可能并非高房价的唯一原因 。
比土地紧缺更为现实的问题是 ， 深圳将有限的土地更多给了商业工业 ， 居住用地供应严重不足 。
长期以来 ， 深圳居住用地占比常年不到20% ， 而全国平均是33% ， 国际上一般是40%以上 ， 东京、首尔等城市则超过50% 。
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同时 ， 深圳住房存量严重不足 。 深圳实际管理人口高达2000万 ， 但据透露 ， 深圳仅有1068万套住房 ， 其中商品住宅+保障房不到3成 ， 超过一半都是城中村的房子 ， 深圳还有70%多的人居住在城中村 。
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所以 ， 深圳要想解决高房价问题 ， 必须在土地供应、公共住房供给上做更多文章 。
这方面 ， 深圳已经做出探索 。 一方面 ， 深圳加大住宅用地供应 ， 同时停止审批商务公寓用地 。 据有关负责人透露 ， 住宅用地占建设用地的比例从“十四五”开始提高到25% ， 甚至在“十四五”的前两三年提高到30% 。 （参阅《深圳出手 ， 这类房子再遭致命一击！》）
另一方面 ， 在深圳2035住房规划中 ， 未来18年深圳将提供170万住房 ， 其中商品房占4成 ， 人才房、公租房、安居房合计占6成 ， 这就是让6成居民住在公共住房这一说法的由来 。
问题在于 ， 深圳住宅建设过去的历史欠账太多 ， 仅仅在新增住宅里配比6成的公共住房 ， 或许能解决新增人口的住房需求 ， 但对于已经在深圳的1000多万人口 ， 可能仍旧杯水车薪 。
相比新加坡8成以上的组屋比例 ， 深圳这一目标仍有提升空间 。
05
相比香港模式 ， 新加坡模式并不是那么容易学 。
新加坡的低价组屋 ， 背后是政府主动让利 ， 不依赖土地财政 ， 不依赖房地产刺激经济 ， 从而得以供应大量的低价土地 ， 让组屋价格维持在合理水平 。
同时 ， 新加坡目前有8成人口住在组屋里 ， 这是几十年兴建持之以恒推进的结果 。 这不仅需要魄力 ， 还需要源源不断的投入 。
显然 ， 对于许多城市来说 ， 香港模式既有土地财政之效 ， 又能借房地产拉动经济 ， 而新加坡模式则需要更多的付出 ， 而很难有GDP或财政上的得益 。
然而 ， 无论是否学新加坡 ， 香港模式可能都到了改变之时 。 无论是土地财政 ， 还是预售制、公摊面积 ， 都到了非变不可之际 。
【大变局！楼市首提学新加坡 香港模式被抛弃？】深圳迈出第一步 ， 楼市变局刚刚开启 。
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