江苏龙网

  1. 首页 > 人文 > >

当负债高企遇到疫情冲击！中梁控股业绩增速骤降未来发展成谜

【当负债高企遇到疫情冲击！中梁控股业绩增速骤降未来发展成谜】仅用三年 ， 销售额就冲破千亿门槛的中梁控股 ， 曾一度成为房地产企业的一匹“黑马” 。 然而 ， 长期以来的负债压力始终是其业绩增长路上的一道阻碍 ， 再加上2020年年初暴发的新冠肺炎疫情 ， 中梁控股业绩增速大幅放缓
当负债高企遇到疫情冲击！中梁控股业绩增速骤降未来发展成谜
文章图片
《投资时报》研究员吕贡
随着国内疫情得到有效控制 ， 社会生产生活进入逐渐步入正轨 ， 房地产领域的企业高管多表示 ， 公司将采取一系列调整城市布局、优化财务结构等有助于业绩恢复的战略措施 ， 计划在下半年“回补”因疫情损失的业绩 。
可以看到 ， 疫情对房地产公司的影响已延续到至2020年二季度 。 《投资时报》研究员注意到 ， 即便采取“以价换量”的措施 ， 仍无法避免房企业绩增速明显放缓 ， 部分房企业半年度绩完成率甚至不及全年目标额的40% 。
根据克尔瑞数据发布的《2020部分杠杆上市房企业绩目标及上半年目标完成情况》显示 ， 2020年上半年 ， 除业绩完成率超50%的中国恒大（3333.HK）、滨江集团（002244.SZ）、中国金茂（0817.HK） ， 以及业绩完成率位于40%—50%区间的龙光地产（3380.HK）、越秀地产（0123.HK）和雅居乐集团（3383.HK）等房企之外 ， 纳入统计的36家房企中 ， 近半数房企目标完成率不及40% 。 富力地产（2777.HK）、远洋集团（3377.HK）等房企目标完成率低于35% 。 而商业地产受疫情影响更大 ， 营收、毛利率涨幅普遍收窄 。
就目前形势来看 ， 大部分房企下半年仍面临较大的销售压力 ， 亦包括稳居房企综合实力20强的中梁控股集团有限公司（下称中梁控股 ， 2772.HK） 。
业绩增速放缓
1993年 ， 中梁控股前身华成房地产开发有限公司创立于温州 。 作为一家根植于长三角经济区、快速发展的大型综合房地产开发商 ， 2012年—2013年间 ， 中梁控股抗住了温州房价的下跌 ， 逆势成长 ， 一跃成为温州房企的龙头 。 2016年 ， 该公司把总部搬到上海 ， 开启了向全国各地扩张的道路 。 三年后 ， 其实现的合约销售金额突破千亿门槛 ， 并成功登陆香港资本市场 。
然而 ， 就是这样一家高速发展、稳居房企综合实力20强的企业 ， 没能扛住年初暴发的疫情冲击 。
2020年8月24日 ， 中梁控股公布了其2020年上半年财报 。 数据显示 ， 今年上半年 ， 中梁控股实现营业收入237.67亿元 ， 同比增长15.62% ， 实现归属于母公司股东的净利润12.06亿元 ， 同比增长0.14% 。
虽然近年上半年其营业收入和净利润较上一年同期相比均有所上升 ， 但相较于前些年的飞速增长 ， 其上半年的业绩增速明显大幅放缓 。
《投资时报》研究员梳理中梁控股2018年上半年—2020年上半年的半年度业绩报告发现 ， 该公司的业绩始终处于飞速增长阶段 。 财报数据显示 ， 2019年上半年 ， 中梁控股营业收入实现206亿元 ， 同比增速高达111.20% ， 同期其归母净利润实现38亿元 ， 同比增速则高至81.76% 。 然而时至2020年上半年 ， 中梁控股营业收入和净利润的同比增速较上一年增速分别骤降了近96个百分点和82个百分点 。
中梁控股2019年上半年—2020年上半年营业收入及增速情况
当负债高企遇到疫情冲击！中梁控股业绩增速骤降未来发展成谜
文章图片
数据来源：公司财报
转战二线城市
对房地产公司而言 ， 公司销售额的表现与其业绩紧密相连 。 前几年中梁控股销售额飞速增长 ， 是其同期业绩飙升的“头号功臣” 。 2016—2019年 ， 该公司的合约销售额分别高达190亿元、649亿元、1015亿元和1525亿元 ， 仅三年就突破千亿门槛 。
不过2020年上半年 ， 中梁控股实现的合同销售金额仅有677亿元 ， 不及去年总销售金额的一半 ， 同比增速仅有6.30% 。 而其同期实现的合同销售面积同比下滑了10.20% ， 为541万平方米 。
《投资时报》研究员注意到 ， 中梁控股销售额增速自2018年起就出现了下滑趋势 ， 由2017年的241.58%降到了2018年及2019年的50%左右 。 对此 ， 中梁控股采取了优化城市布局的措施 ， 一方面 ， 继续深耕长江三角洲地区 ， 另一方面 ， 其将业务分布从三四线城市转战二线城市 。
2020年上半年 ， 从销售贡献的城市分布来看 ， 该公司销售收入主要集中在长三角、中西部、环渤海、海峡西岸 ， 以及少量来源于珠三角地区 ， 销售金额占比分别为63.5%、22.1%、7.8%、5.5%和1.1% 。 其中 ， 长三角贡献的收入占比 ， 相比于2019年的55% ， 同比提升了8.5个百分点 。
同期 ， 中梁控股来源于二线城市的销售金额占比大幅提升 ， 为43.90% ， 较上年同期上升了17.2个百分点 ， 而来源于三四线城市的销售金额占比有所下降 ， 分别为45.20%和10.90% ， 较上一年同期分别下调14.0个百分点和3.2个百分点 。
可以看到 ， 中梁控股对二线城市的关注度明显提升 。 在土地储备方面 ， 截至2020年6月30日 ， 该公司总土地储备约为0.63亿平方米 ， 较2019年底上升10.5% 。 其中 ， 分布在二线城市的占比与分布在长三角城市的占比齐平 ， 均为45% 。 同时 ， 其新增土地储备均价由4670元/平米涨至5288元/平米 。
负债高企
转战二线城市的策略能否奏效暂且还是未知数 ， 但中梁控股长期以来逐年递增、居高不下的融资成本 ， 或将成为其业绩增长的一大阻碍 。
据该公司财报显示 ， 2018年上半年至2020年上半年 ， 中梁控股负债合计处于逐年高升态势 ， 分别为1306.65亿元、1883.03亿元和2319.68亿元 ， 2020年及2019年分别较上一年增长了44.11%和23.19% 。
虽然 ， 该公司2020年上半年的融资成本较上一年同期下降21.67% ， 并且2018年上半年至2020年上半年的资产负债率也有小幅下滑 ， 但下滑幅度不及6% ， 整体来看仍在90%以上 ， 分别高达96.99%、95.25%和90.11% 。
在多年以来的大额负债下 ， 中梁控股的现金流也面临较大压力 ， 财报数据显示 ， 2017年上半年至2019年上半年 ， 该公司经营活动现金流量净额均为负数 ， 且数额总体上有所上升 ， 分别为-41.48亿元、-11.74亿元和-97.61亿元 。


    推荐阅读


    上一篇：美联储“里程碑”引爆市场 金价能否将再度突破2000美元

    下一篇：特斯拉|特斯拉Model Y美国市场预计交付时间已缩短至2-4周