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东方网|易居论坛：城市更新在路上 房地产存量时代新机遇

：原题为_东方网|易居论坛：城市更新在路上 房地产存量时代新机遇。
【东方网|易居论坛：城市更新在路上 房地产存量时代新机遇】东方网通讯员梁崂石8月31日报道：以“城市更新与后开发时代的中国房地产业”为主题的易居论坛日前在上海举行 。 与会者深入研讨后开发时代城市更新面临的机遇和挑战 ， 分享相关案例的经验与不足 。
上海易居房地产研究院院长、华东师范大学终身教授张永岳致辞表示 ， 目前以旧城改造为主的城市更新将迎来新的发展机遇 ， 城市更新的推进在路上 。 对于中国房地产业发展有一种说法 ， 即后开发时代 ， 关于“后”有两种理解 ， 一种是指一个阶段过去了 ， 另外一种是前后之分 ， 我们现在是相对于房地产增量大开发时期已经进入了后开发阶段,竞争力重点在于全产业链的运营和资产管理等 。 对于房地产行业发生的变化 ， 要用创新、适度超前的眼光去看待 ， 产学研相结合研究的价值会更高 。
城市更新需要构建新模式
易居房地产研究院院长助理、综合研究中心总经理崔霁在论坛上分享《城市更新当前面临的机遇和挑战》报告时表示 ， 我国早在2007年启动了老旧小区改造 ， 但之前重心聚焦棚户区和危旧房 ， 老旧小区改造进展缓慢 。 2019年以来 ， 随着棚改收官 ， 老旧小区改造接棒棚改 ， 成为惠民生、扩内需的重要手段 。 目前老旧小区改造还面临一些挑战：一是巨大的资金缺口 ， 对于完善类和提升类改造 ， 居民出资意愿低、社会资本积极性不足、政府财政压力大 ， 没有形成有效的商业模式；二是在改造中涉及不同业主、改造主体及相关权利人等多方利益调整 ， 一旦协调不好 ， 往往造成工期停滞或重复改造等问题；三是缺乏长效管理机制 ， 改造效果很难保持 ， 导致后续管理很难推进 ， 物业公司积极性不高；四是上海的旧改区域大多位于风貌保护区 ， 限高、容积率无法突破 ， 而新建的低密度住宅又面临限价政策的难题 。
对此,她提出对策建议：一是城市更新商业模式未形成 ， 建议构建良性的投资循环；二是各方利益平衡比较难 ， 体制机制创新有待突破 ， 如针对上海旧改 ， 建议完善对于毛地的叠加政策 ， 一方面通过市场融资 ， 另一方面依托整个区域的滚动式开发 ， 吸引社会资本参与 。 在土地、规划等政策支持基础上 ， 叠加限价适当放开等政策 ， 突破改造瓶颈；三是运营缺乏长效机制 ， 建议转变思路 ， 以产业升级驱动城市更新 ， 以产业创新激活城市再生 ， 实现区域的可持续发展 。
后开发时代房企战略与应对
华东师范大学房地产系主任胡金星认为 ， 从城市发展进程来看 ， 房地产开发已经步入顶峰 ， 但城市群推进仍会给一定区域的房地产带来快速发展新机遇 。 对于房企 ， 完全依靠现有房地产开发模式是不可持续的 。 未来房地产业会更注重以房地产资产为核心 ， 房地产业内涵会更加丰富 。 从国外发展经验看 ， 城市更新存在一些问题 ， 主要是城市不同主体的相关利益不对等 。 因此 ， 授予权利不对等群体一定权利让其参与进来 ， 这是解决城市更新体制或机制方面需要改进的 。
    易居房地产研究院副院长杨红旭在论坛上分享了《后开发时代的中国房地产业》报告认为 ， 目前我国房地产业呈现一些特征 ， 一是从购地量、新开工量及卖房量的历史指标分析看 ， 新房市场规模已经见顶并且正在构筑顶部；二是根据上半年央行报告 ， 我国城镇户均住房1.2套 ， 同时统计局数据显示2019年城镇人均建筑面积38.8平方米 ， 这两个指标基本达到日本等国水平 ， 反映我国已经进入不缺房甚至局部过剩的阶段 ， 存量市场逐步壮大 ， 未来会有越来越多城市的二手房交易量超过新房 。 针对后开发时代房企经营模式的应对 ， 他建议：一是房企在转型期须防范与应对风险 ， 去库存 ， 保现金流；二是重资产转向轻资产 ， 如代建、管理、租赁等业务；三是聚焦与深耕城市群、都市圈、中心城市；四是关注新经济高新产业发展的地区和城市以及阳光地带 。


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