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孟晓苏：房地产与国内大循环

孟晓苏：房地产与国内大循环
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22年前正是为了改变这种状态 ， 我们才启动的房改 ， 所以还是要不忘初心、回归本原 ， 要牢记房子是用来住的 ， 不是用来炒的 。
孟晓苏（国务院发展研究中心资产证券化REITs课题组组长、汇力基金董事长）：按照会议要求让我讲这个题目 ， “进步的房地产” ， 我就把几个方面的进步跟大家说一说 。 第一是在产业政策方面 ， 第二是房价方面 ， 第三是金融创新方面 ， 第四是保持进步方面 。 首先谈谈产业政策 ， 为了防止大家下午犯困 ， 我给大家带来60多张图片 。
22年前的房改 ， 给我们造就了今天产业发展的形势 ， 也造就了包括观点杂志在内的这20年的发展 。 在22年前 ， 那个时候中国领导人一度不理解房地产的兴起 ， 还打压房地产 。 随后由于金融海啸 ， 使得领导人注意到要把住房作为消费热点 。 当年阵容强大的房改课题组 ， 这里面包括有原发改委、原国家计委、原国家科委和建设部的一批大佬 ， 一些老领导、专家 。
孟晓苏：房地产与国内大循环
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我们所提出的关于房改的方案被国务院接受 ， 从2000年开始房改方案实施 ， 使得住房、汽车和与它们有关联的基础设施建设 ， 成为最新三大件 ， 推动了中国经济的成功转型 ， 朱镕基总理也看到了这个作用 ， 他说房地产业拉动了100多个产业的发展 。
房地产业是一个组装产业 ， 它把诸多的产品组装成一个产品 ， 就可以卖给老百姓 ， 有点像大厨做菜一样 ， 你总不能把原材料交给人家吃 。 朱镕基总理从原来对房地产打压 ， 后来在2001年他做出批示 ， “明年以后国民经济要靠住房建设来拉动” 。 房地产的政策由国务院确定把它作为国民经济的支柱产业 ， 并且房地产业在22年的发展过程中 ， 有效地拉动中国经济的持续增长 ， 房改之前我们是名列世界第七位的GDP ， 房改之后我们每两年超越一个国家 ， 最近10年又进一步拉名了第三名以外的这些国家的距离 。
在8年前本届政府上任的时候就提出了因地制宜、分城施策 ， 保持房地产业平稳健康发展的正确政策 ， 并且在2014、2015年房地产持续下滑的情况下 ， 中央提出了化解房地产库存 ， 促进房地产业持续发展的正确政策 。
而对于保障房建设 ， 早在房改设计时期 ， 我们就提出了市场供应商品房 ， 政府供应廉租房这样的双轨并行的政策 ， 现在已经把它演化成了两个体系 ， “完善住房市场体系和住房保障体系” 。 最近 ， 习主席又提出了以国内大循环为主 ， 推动双循环互相促进 ， 繁荣国内经济 ， 促进国内大循环 。
同时 ， 中央政治局最近再次强调 ， 要促进房地产市场平稳、健康发展 。 从房改到现在 ， 房子是用来住的 ， 老百姓的住房得到了全面的改善 ， 现在城镇住房居民家庭拥有率达到了96% ， 其中最穷的低收入的家庭 ， 他们的住房拥有率也达到了89.1% ， 可以说当年我们所设想的居者有其屋的目标已经基本实现 。
第二部分 ， 谈谈房价 ， 房价上涨化解通胀压力 。 这些年虽然不少声音呼吁房价下跌 ， 但是实际情况是房价持续上涨 ， 30年 ， 房价上涨了20倍 。 房价上涨到如此之高 ， 今后还会不会继续上涨？我的三个判断：第一 ， 短期看供求 ， 现在供求关系在一些城市全面紧张 。 第二 ， 中期看地价 ， 最近地价在各个城市拍卖过程中都有所上涨 。 第三 ， 长期看发钞 。 现在为了抵御国际经济衰退 ， 全世界各国都在印钞 ， 都在发国债 ， 都在实行货币宽松 。 而中央也已经决定要保持货币供应量和社会融资规模的合理增长 。 这样的情况下 ， 货币多了 ， 资产价格就上涨 。
为什么最近股市上涨 ， 为什么黄金价格上涨？其实就是一个因素 ， 因为货币多了 ， 而货币多了当然也会推动房价的继续上涨 ， 房价上涨和其它的资产价格上涨还有一个好处 ， 它就可以吸纳这些超发货币 ， 由此降低通胀压力 ， 防止这些货币都流入CPI ， 对老百姓的生活造成影响 。
这些年来 ， 我们国家发了不少货币 ， 但是这些货币都进入通胀了吗？没有 。 正是因为包括房价在内的资产价格上涨 ， 吸纳了这些发钞 ， 所以铸币才没有引发通胀 ， 我们形成的是一个良性的循环 。
房价上涨对于老百姓到底是好事还是坏事呢？对于有房老百姓是好事 ， 很多人的房价都增值了 ， 过去说穷教授、傻博士 ， 现在教授不穷了 ， 他们光靠房子就变成了千万富翁 。 对老百姓来说家庭财产是不是因为房子就受到影响？受到的是正面影响 ， 央行的数据说明 ， 在家庭总财产中 ， 房产比例已经达到接近60% ， 相比之下负债率反而降低到9.1% ， 并不是说老百姓的负债太高了 ， 如果要加杠杆 ， 应该加在居民这一端 ， 而不应该加在地方政府和企业那一端 。
有人说房价上涨对老百姓是不利的 ， 你得看什么时候 ， 在老百姓大部分都没有房子的时候 ， 现在城镇居民家庭住房拥有率为96% ， 户均拥有住房1.5套 ， 也就是100户家庭只有4户没有产权房 ， 而我国最低收入家庭的住房拥有率也达到了89.1% ， 这种情况下 ， 房价下跌会造成老百姓的家庭财产贬值 ， 这绝对不是一个正确的政策选项 。
房价上涨要涨到什么时候？我认为在楼市以增量为主的时候 ， 房价上涨趋势明显 ， 只有到存量加以的时候 ， 房价才有涨有跌 。 最近我们已经看到一些城市房价开始上涨 ， 在一些城市开始跌 ， 特别是小微企业贷款 ， 银行怕风险 ， 就搞了一个房抵经营贷 ， 要房子抵押贷款来搞经营 ， 这对搞活经济可能有好处 ， 但是未来很可能因为经营不活 ， 就出现了一批法拍房 ， 这批法拍房的价格会下降 ， 但这不是房地产的问题 ， 是经营没有搞活的问题 。
第三部分 ， 谈谈金融创新助力循环经济 。 房地产的金融创新是我们这些人提出来的 ， 而不是金融界的人提出来的 。
这里面我讲三个 ， 第一个是住房抵押贷款 ， 是我们从1996年开始宣传了三年 ， 才使抵押贷款被老百姓和银行所接受 。 而现在银行普遍愿意放居民房贷 ， 让他借给小微企业 ， 还要抵押房子 ， 因为放房贷 ， 资产新的 ， 而且又有首付 ， 这种贷款放出去不仅安全 ， 还有一定的传导机制 ， 并不是钱交给开发商就没有了 ， 开发商就存到地窖里了 ， 而是这个资金由开发商交给营造商 ， 营造商交给部品制造商 ， 部品制造商交给了它的上游环节 ， 每个环节都创造的财富 ， 劳动力也有钱来消费 ， 这样又反过来促进居民买房 ， 这就是一个循环 。
有银行行长提出 ， 你把它倒过来画 ， 我画了一个树形 ， 浇树要浇根 ， 现在说要喷那个小微企业的树梢 ， 不如把它用到根上 ， 根系就是老百姓的购房 ， 把水分能传导到树梢 ， 这样企业就能被救活了 ， 这个说法也被中央介绍 ， 叫做改善货币传导机制 。
再一个产品是反向抵押养老保险 ， 这是我已经持续提了10年的 ， 后来才在我创立的幸福人寿推开 。 这种产品形成了一个人生的循环 ， 就是在人生老了 ， 按照樊纲上午讲的在付出去的情况下 ， 就可以把存在房子里的资金释放出来 ， 作为养老用 ， 房子还要居住 ， 养老给付金要供奉终身 ， 使得入保的老人都很满意 ， 这个产品需要进一步推广 。
大家都关注现在社会上炒得很响的REITs ， 这是我15年前提出来的 ， 现在用它推进基础设施建设 ， 化解地方债是一个好东西 。
回顾这15年 ， 我就像和氏献璧一样 ， 苦苦的要把这块玉献给国家 ， 但是15年非常艰难 ， 幸亏没有人剁我的左脚和右脚 ， 现在能不能把它雕琢成和氏璧 ， 还需要工夫 ， 我们面对的是地方政府的债务 ， 还息都很困难 ， 还本无望 ， 如果还本也是借新还旧 ， 这怎么能拿出新的资金投入基础设施建设呢？而引入REITs ， 就可以把存量资产盘活 ， 让社会资金来接盘存量资产 ， 让原来的资产持有者可以解脱出来 ， 从而有能力去投入新的基础设施建设 ， 包括传统基建和新基建 ， 这就形成了一种国内的循环经济 。
房地产和基础设施建设 ， 这是国民经济固定资产投资中的两个轮子 ， 过去我们一直都知道 ， 基础设施建设和房地产有一个比较 ， 房地产比基础设施投资占用资金少一半 ， 经济拉动大一倍 ， 原因在于房地产有一个接盘侠 ， 广大老百姓买房就是一个巨大的接盘侠市场 ， 而基础设施建设则需要长期拿在原始权益人手中 ， 慢慢地偿还 ， 期间占用的资金和形成的债务要长期使这些企业陷入困难 。 我推动的REITs就是设想为基础设施建设营造一个接盘侠 ， 通过这种方式助力国内大循环 。
第四部分 ， 保持进步走出认识误区 。 从2010年以来 ， 中国发明了一个词汇叫楼市限购 ， 它对房地产业打压还说得过去 ， 因为房地产转型快 ， 但是相关产业 ， 特别是制造业难以转型 ， 他们往往是受害的最重的一方 。
从限购政策出来以后不久 ， 我们的经济就进入了新常态 ， 从2011年开始 ， 中国的经济就跌下了8%以上的增幅 ， 就变成了7和7以下 ， 一路下跌 ， 这中间发生了什么事情 ， 就发生的是楼市限购 ， 那时候还没有疫情 ， 也还没有中美贸易战 ， 是我们自己把自己的经济打压了 。 现在又有外部压力 ， 又有疫情 ， 在这种情况下还需要进一步抑制居民的购房需求吗？在房地产整体销售下滑的情况下 ， 还需要因为某些城市先热起来 ， 就继续实行限购限贷 ， 继续加码吗？要看大局 ， 不能盲人摸象 ， 个别城市先起步 ， 但是大体还处于下滑状态 。 还需要政府用一刀切改变因城施策吗？你切了深圳的鞋跟 ， 就切了其它很多城市的脑袋 。
现在出现了一种奇怪的政策混搭 ， 一边要花钱刺激经济 ， 要用财政力量鼓励老百姓买东西 ， 一方面却对老百姓想买的住房限制 。 就像在餐桌上你非得不让老百姓吃大厨炒的菜 ， 你让他吃那些原材料 ， 他怎么下得了口呢？中国古代有个叶公好龙的故事 ， 这个人讲老是说喜欢龙来 ， 但是龙一来就把他吓走了 。 我们现在一些人不是真的想拉动内需 ， 他们只是说说而已 。
我们都知道房子是用来住的 ， 不是用来炒的 ， 这是一个非常正确的表述 ， 但是这个表述也已经被演绎得不一样了 ， 就像这些相声演员把成语演绎成不同的样子一样 ， 他们把这句话演绎成四种情形 ， 一种说房子是用来住的 ， 不是用来买的 ， 限制老百姓住房 。 第二种是房子是用来住的 ， 不是用来卖的 ， 限制开发商卖房 ， 他们认为没有买卖 ， 就没有炒卖 ， 由此干脆把你的买卖封了 ， 市场极端化到这种程度 。 第三种是说房子是用来租的 ， 不是用来买的 ， 第四种说房子都是单位自建 ， 职工只能租房 。
22年前正是为了改变这种状态 ， 我们才启动的房改 ， 所以还是要不忘初心、回归本原 ， 要牢记房子是用来住的 ， 不是用来炒的 。
房地产市场平稳发展 ， 我认为是加快形成国内大循环的关键 ， 到底现在老百姓还需要不需要房子？还需要 ， 人民群众盼望有更舒适的居住条件、更优美的环境 ， 而且人民对美好生活的向往就是我们的奋斗目标 。
第一是关于迁徙的需要 ， 迁徙就是农村人进到城里来 ， 城镇化正处于加速阶段 。 第二是城镇居民自住性需求和改善性需求还是巨大的 ， 什么叫自住 ， 什么叫改善 ， 我有一个诠释 ， 中国老百姓虽然已经是居者有其屋了 ， 但是老百姓对居住状况还不够满意 ， 否则就不会继续实行限购 ， 你放开就行了 ， 老百姓就不买了 ， 实际上老百姓的需求很旺盛 。
中国老百姓作为人类历史上最早的定居民族 ， 他们对房屋和土地有着天然的爱好 ， 我认为这种住房标准应当达到和美国差不多 ， 这个时候才能让人民群众满足 。 而特别是在抗击疫情、居家隔离的情况下 ， 到底老百姓是更需要什么呢？不是更需要医院 ， 因为医院都去不了了 ， 他们需要更大的住房 。 第三是城市老酒小区改造 ， 要满足老百姓新的需要 。 第四是人口红利 ， 现在已经可以生两个孩子了 ， 未来可不可以继续放开 ， 中国的人口基数大 ， 我们不愁人口红利 。 还有养老度假这些方面 ， 这都离不开房地产开发 。
最后讲一句 ， 在大疫当前 ， 百业艰难的时候 ， 我们需要按照习主席的指示 ， 危中有机 ， 唯创新者胜 。
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